TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/461

AFFAIRE : N° RG 24/00316 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3LLY

Copie à :

M^e Tonin ALRANQ

Copie exécutoire à :

M^e Karine MASSON

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDEURS A L’INJONCTION DE PAYER

DEFENDEURS A L’OPPOSITION :

Monsieur [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [P] [S] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER

DEMANDEUR A L’OPPOSITION :

Monsieur [U] [G], [W], [C] [H]

né le 01 février 1966 à [Localité 9]

domicilié : chez Madame [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Tonin ALRANQ, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2020, Monsieur [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [U] [G] [H] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] ([Adresse 3]), pour un loyer initial mensuel de 690,00 euros outre 60,00 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [P] [S] épouse [B] et Monsieur [K] [B], selon acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, ont fait délivrer à Monsieur [U] [G] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 997,38 euros.

Par courrier du 11 mai 2023, Monsieur [U] [G] [H] a donné congé de l’appartement à la date du 05 juin 2023.

Après le départ du locataire le 05 juin 2023, un état des lieux de sortie était établi par un commissaire de justice le 06 juin 2023 hors la présence du locataire valablement convoqué.

Soutenant l’existence d’une dette locative et des désordres, Madame [P] [S] épouse [B] et Monsieur [K] [B] ont présenté une requête en injonction de payer devant le président du tribunal judiciaire de Béziers le 29 avril 2024.

Suivant ordonnance portant injonction de payer rendue le 07 mai 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a enjoint à Monsieur [U] [G] [H] de payer à Madame [P] [S] épouse [B] et Monsieur [K] [B] les sommes de :

5.487,90 euros en principal ; 997,38 euros au titre des loyers et charges impayés ; 771,30 euros au titre de « facture brico dépôt » ;12,58 euros au titre de « facture rexel » ; 119,40 euros au titre de « bordure droit weldom » ;84,63 euros au titre de « commandement de payer les loyers » ; 11,90 euros au titre de « notif à la CCAPEX copies cdt payer les loyers » ; 1,62 euros au titre de « sommation de payer » ; 51,07 euros au titre de « cout du présent » ;ainsi qu’aux dépens.

Cette ordonnance et l’exécutoire ont été signifiés à Monsieur [U] [G] [H] le 10 juin 2024 à personne, lequel a fait opposition suivant courrier du 18 juin 2024.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 06 septembre 2024.

Après reports, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 mars 2025.

A l’audience, Madame [P] [S] épouse [B] et Monsieur [K] [B], représentés par leur avocat, sollicitent du tribunal :

la confirmation de l’ordonnance en injonction de payer du 07 mai 2024 ; la condamnation de Monsieur [U] [G] [H] au paiement de la somme de 997,38 euros au titre de l’arriéré locatif, somme arrêtée au 01er mai 2023 ; la condamnation de Monsieur [H] au paiement de la somme de 6295,66 euros au titre des dégradations locatives ; la condamnation de Monsieur [H] au paiement de la somme de 844,25 euros au titre de l’arriéré locatif ; le rejet de toutes demandes adverses ; la condamnation de Monsieur [H] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur l’arriéré locatif, ils exposent au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que la durée du préavis devait être de trois mois et non d’un mois comme le soutient le locataire. Ils soulignent que le locataire n’a pas justifié de son état de santé pour faire valoir un préavis d’un mois. Ils font valoir que la lettre recommandée adressée par le locataire leur a été présentée le 11 mai 2023 de sorte qu’il était tenu du paiement des loyers jusqu’au 11 août 2023.

Sur les dégradations locatives, ils exposent au visa des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’appartement était dans un état neuf lors de la prise de possession du local d’habitation et que le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne de nombreuses dégradations locatives et l’enlèvement de la cuisine d’origine et de ses éléments d’équipement. Ils soutiennent que l’intégralité des factures et devis produit aux débats concerne des réparations ayant le caractère de réparations locatives et qu’elles sont parfaitement justifiées.

Monsieur [U] [G] [H], représenté par son conseil, sollicite de :

mettre à néant l’ordonnance en injonction de payer en date du 07 mai 2024 ; débouter Madame [P] [S] épouse [B] et Monsieur [K] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; condamner Madame [P] [S] épouse [B] et Monsieur [K] [B] au paiement de la somme de 2160 euros au titre des provisions versées depuis l’entrée dans les lieux ; condamner Madame [P] [S] épouse [B] et Monsieur [K] [B] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En réplique, sur la durée du préavis, il fait valoir qu’il a joint à son congé les justificatifs médicaux attestant de son hospitalisation prochaine pour greffe de moelle osseuse. Il fait observer qui justifie encore aujourd’hui de sa maladie.

Sur la demande adverse d’indemnisation au titre des réparations locatives, il soutient que les prétendues réparations locatives ne sont pas justifiées, que les bailleurs produisent différentes factures qui ne démontrent pas la réalité et l’effectivité des préjudices subis par eux à ce titre, que certaines pièces produites par la partie adverse prétendument justificative ne sont que des devis de travaux et ne peuvent fonder une demande indemnitaire.

Sur les charges, il explique que le bailleur n’a jamais communiqué de décompte annuel ni de mode de répartition des charges, qu’il n’a pas davantage tenu à sa disposition les pièces justificatives et ce depuis la conclusion du bail.

Sur le remboursement des provisions sur charges versées par le locataire, il expose au visa de l’article 1302 du Code civil que les bailleurs n’ont jamais communiqué au locataire les comptes annuels de régularisation de charges ni le mode de répartition et qu’il n’en justifie pas davantage dans la présente procédure, de sorte qu’il conviendra de condamner les bailleurs à lui restituer la somme de 2160 euros.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 09 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, « l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite en personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution forcée ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur ».

En l’espèce, Monsieur [U] [G] [H] fait valoir que l’ordonnance rendue le 07 mai 2024 lui a été signifiée le 10 juin 2024.

L’opposition formée par courrier reçu au greffe le 18 juin 2024, soit dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance du 10 juin 2024, doit par conséquent être déclarée recevable.

L’ordonnance rendue le 07 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Béziers sera mise à néant.

Sur le délai de préavis

Aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. ». L’article 15 issu de la même loi dispose que lorsque le congé « émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois : (…) 3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (…) »

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, (…). Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Monsieur [U] [G] [H] a adressé un courrier à Monsieur [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B] le 11 mai 2023 afin de faire part de son souhait de mettre fin au contrat de bail et de bénéficier d’un préavis réduit à un mois en raison de son hospitalisation à [Localité 8] à compter du 09 juin 2023 et de sa convalescence d’une durée de trois mois. Monsieur [H] indique dans son courrier que le logement sera laissé vacant à compter du 05 juin 2023 et joint un certificat médical en date du 24 avril 2023 lequel fait état de son hospitalisation prochaine.

Ainsi, Monsieur [U] [G] [H] a justifié que son état de santé justifiait un changement de domicile lors du congé donné aux bailleurs.

Par conséquent, la durée du préavis était d’un mois.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » ;

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

— obtenir une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences d’une inexécution.» ;

Selon l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B] produisent un commandement de payer les loyers en date du 26 mai 2023 démontrant que Monsieur [U] [G] [H] restait leur devoir la somme de 997,38 euros, arrêtée à la date du 01er mai 2023.

Tenant l’application d’un délai de préavis réduit à un mois, il y a lieu de considérer que le locataire reste devoir la somme de 997,38 euros, somme arrêtée au 01er mai 2023 ainsi que la somme de 150,00 euros ((750,00 euros / 30 x 6 (/date du 06 juin 2023 de l’état des lieux de sortie))) au titre des loyers et charges dus pour le mois de juin calculé au prorata soit la somme totale de 1147,38 euros due au titre de l’arriéré locatif.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

En l’espèce, Monsieur [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B] sollicitent la condamnation de Monsieur [U] [G] [H] au paiement de la somme de 6.295,66 euros au titre des frais de reprise liés aux dégradations locatives.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 29 mai 2020 et de l’état des lieux de sortie du 06 juin 2023 de l’existence de désordres locatifs pour lesquels une indemnisation est sollicitée par les bailleurs :

concernant le hall : il est constaté que la partie basse de la porte d’entrée est endommagé, qu’un trou avec cheville et vis est présent dans le mur, que l’angle du mur et du placard est endommagé et que la partie supérieure du cumulus est endommagée ; concernant le séjour : les murs sont décrits comme en « mauvais état » avec la présence de trous « rebouchés grossièrement » ; concernant la cuisine : il est constaté le remplacement de l’évier et de la plaque à induction décrits comme en « bon état ». Deux trous à l’intérieur d’un meuble de rangement accolé à la hotte aspirante sont constatés. Les murs sont décrits comme en « mauvais état » avec la présence de trous « rebouchés grossièrement », d’impacts, la dégradation de la peinture et d’une faïence ainsi que l’absence d’une plinthe ; concernant les toilettes : les murs et faïences sont décrits comme en « bon état » avec la présence d’un impact sur un carreau et de deux clous ; concernant la chambre n°1 : des impacts sont constatés sur la porte. Les murs sont décrits comme en « mauvais état » avec la présence de trous « rebouchés grossièrement » et l’arrachement de l’angle du placard ; concernant la chambre n°2 : des impacts sont constatés sur la porte. Les murs sont décrits comme en « mauvais état » avec la présence de « trous rebouchés grossièrement » ; concernant la salle de bain : les murs sont décrits comme en « mauvais état » avec la présence de trous « rebouchés grossièrement » ; concernant le jardin : le sol de la terrasse est décrit comme en « mauvais état ». Il est constaté que l’extrémité de la terrasse se désolidarise, que des pavés sont fissurés, qu’il y a des trous et des crochets sous le balcon voisin, que les caches câbles électriques sont endommagés et que la bordure située sur le côté droit est manquante.

A l’appui de leur demande de réparation à hauteur de 6.295,66 euros, Monsieur [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B] produisent un devis du 19 juin 2023 correspondant à des travaux de peinture et de pose cuisine s’élevant à la somme de 5.487,90 euros, un devis du 27 juin 2023 de Weldom pour une bordure d’un montant de 99,50 euros, ainsi qu’une facture de l’enseigne BRICODEPOT d’achats de matériels s’élevant à la somme de 771,30 euros, une facture pour un montant de 12,58 euros correspondant à « couv dcl d120 mm » et « fiche douille dcl e27 » et une facture pour un montant de 23,88 euros correspondant à « bordure drte emboit ».

Monsieur [U] [G] [H] conteste l’intégralité des désordres locatifs qui lui sont imputés.

Au vu de l’étude croisée de l’état d’entrée dans les lieux, du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie et du devis de la société PRP, certains postes doivent être réduits s’agissant de la fourniture et de l’application des peintures sur l’ensemble des murs et plafonds notamment en l’absence de prise en compte d’un coefficient de vétusté du bien en raison de son occupation de trois années ainsi que de la pose de la cuisine qui ne se justifie pas.

Il ne sera retenu que la moitié de la somme sollicitée au titre des peintures soit 4629,90 euros/ 2 = 2314,95 euros.

Au vu de l’état des lieux de sortie, il apparaît que le locataire a procédé à l’installation d’un nouvel évier et d’une gazinière dans la cuisine. Or, ces réalisations sont pointées par les propriétaires, qui allèguent que celles-ci ont été faites quand bien même la cuisine d’origine était en « très bon état ».

Il sera observé que ces travaux ont en partie modifié la distribution du logement en ce que la cuisine était équipée d’une plaque à induction remplacée par une gazinière. Ce changement constitue une transformation des lieux loués au sens de l’article 6d) de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il apparait que certains éléments facturés ne sont pas justifiés tels que le remplacement de l’évier en inox qui est décrit comme en « bon état » et qui ne constitue pas une transformation du logement. En effet, ce coût de remise à neuf en doit pas peser sur le locataire, lequel n’est tenu que de l’entretien du logement pour les menues réparations et également des dégradations qui auraient pu être commises lors de son occupation des lieux.

Les sommes apparaissant sur la facture de l’enseigne BRICODEPOT en date du 19 juin 2023 seront donc réduites à de plus justes proportions. Seul l’achat de la « plaq. cuis. induc.4zones » pour un montant de 219,00 euros sera retenue au titre des réparations de la cuisine.

Enfin, concernant les factures relatives à « bordure drte emboit T.P20X50X5 » et « couv dcl d120 mm » et le devis pour une bordure, il y a également lieu de rejeter ces demandes en l’absence de détail supplémentaire sur la destination des sommes de 23,88 euros, de 12,58 euros et de 99,50 euros.

Par conséquent, Monsieur [U] [G] [H] sera condamné à payer à [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B] la somme totale de 2533,95 euros (219,00 euros + 2314, 95 euros).

Sur la compensation des créances

En application de l’article 1347 du code civil, il sera dit que la somme de 690 euros versée au titre du dépôt de garantie sera déduite des sommes dues par Monsieur [U] [G] [H].

Sur la demande reconventionnelle au titre du trop-perçu des charges locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L’article 1302-1 précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, Monsieur [U] [G] [H] sollicite le remboursement des charges perçues par Monsieur [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B] pour les mois de mai 2020 à juin 2023 soit une somme totale de 2160,00 euros.

Pour autant, les bailleurs produisent au débat les relevés de charges de copropriété de l’agence FONCIA TERRE OCCITANE pour les périodes du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022 outre les avis de taxe foncière des années 2020, 2021 et 2022.

Par conséquent, les charges étant justifiées par les bailleurs, Monsieur [U] [G] [H] sera débouté de sa demande de restitution du trop-perçu de charges.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [G] [H] qui succombe au principal supportera les dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Pour des motifs d’équité, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition formée par Monsieur [U] [G] [H] ;

DIT que cette opposition met à néant l’ordonnance du 07 mai 2024 portant injonction de payer ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] [H] à payer à Monsieur [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B], la somme de 1147,38 euros (mille cent quarante-sept euros et trente-huit centimes), au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juin incluse et ce, au prorata du temps d’occupation jusqu’au 06 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] [H] au paiement de la somme de 2533,95 euros (deux mille cinq cent trente-trois euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des dégradations locatives ;

DIT que la somme de 690 euros versée au titre du dépôt de garantie sera déduite des sommes dues par Monsieur [U] [G] [H];

DEBOUTE Monsieur [U] [G] [H] de sa demande de condamner Monsieur [K] [B] et Madame [P] [S] épouse [B] à lui payer la somme de 2160 euros à titre de trop-perçu des charges locatives ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] [H] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé, le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection