TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/00207 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C6BF

CODE NAC :5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026,

Nous, Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026, l’ordonnance suivante a été rendue ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

[T] [S] office public de l’habitat anciennement dénommé DORDOGNE [S], établissement public inscrit au RSC de [Localité 1] sous le numéro B 272 400 011, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant en personne par l’intermédiaire de son représentant légal, Madame [X] [G], munie d’un pouvoir régulier

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [O], né le 27 septembre 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne,

Le :

Formule exécutoire délivrée à : [T] [S]

Copie conforme délivrée à : [T] [S], M [W] GHURAIBAWI, Adil 24, Préfecture de la Dordogne,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2017, [Localité 3] a donné à bail à monsieur [D] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 193,29 euros outre une provision sur charges de 30,03 euros par mois, soit un total de 223,32 euros.

Par acte de Maître [N] [F], commissaire de justice associé à BERGERAC (24) délivré le 10 septembre 2025, [T] [S] a fait assigner son locataire, monsieur [D] [O], en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 3 juillet 2025 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner monsieur [D] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 1098,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 9 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner monsieur [D] [O] au paiement d’une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Appelée à l’audience 16 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi puis a été examinée à l’audience du 3 février 2026.

****

[T] [S], comparant en personne par le biais de son représentant légal, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 948,49 euros arrêtée à la date du 2 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

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Monsieur [D] [O], comparant en personne, reconnait devoir la somme réclamée, pour le règlement de laquelle il sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Il propose ainsi de s’acquitter de sa dette par versements de 30 € par mois en plus du loyer courant si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.

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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, [T] [S] a saisi au moins deux mois avant l’audience la CCAPEX de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 1er juillet 2025.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins dans les six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 16 septembre 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 16 décembre 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, [T] [S] a fait délivrer à monsieur [D] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 573,71 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er juillet 2025, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [D] [O] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 2 février 2026 la somme de 948,49 euros, terme de janvier 2026 inclus.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner monsieur [D] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 948,49 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

En l’espèce, il ressort des éléments du débat et de l’enquête sociale établie par la préfecture que monsieur [D] [O] vit seul dans le logement et perçoit le RSA pour un montant mensuel de 570 euros.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser monsieur [D] [O] à se libérer de sa dette locative en 31 mois par mensualités de 30 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 31ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de monsieur [D] [O] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, monsieur [D] [O] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si monsieur [D] [O] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblemonsieur [D] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivila clause résolutoire reprendra son plein effetil pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [D] [O] selon les modalités prévues au dispositif ci-après le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner monsieur [D] [O] à lui verser une somme de 150 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [O], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2025,

CONDAMNONS monsieur [D] [O] à payer à titre prévisionnel à la société [T] [S] la somme de 948,49 euros (neuf-cent-quarante-huit euros et quarante-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 2 février 2026, terme de janvier 2026 inclus,

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS monsieur [D] [O] à s’acquitter de la dette par 31 mensualités de 30 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 31ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [D] [O] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [D] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionmonsieur [D] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS monsieur [D] [O] à payer à [Localité 3] la somme de 150 euros (cent-cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS monsieur [D] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE Magistrat à titre temporair et Muriel DOUSSET Greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE