TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

56B

Minute

N° RG 24/02071 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ37

copies

GROSSE délivrée

le 07/04/2025

à la SELARL DGD AVOCATS

M^e Jean-françois MORLON

Rendue le SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Emmanuelle PERREUX, Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [J] [G]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [X] [L]

[Adresse 2]

[Localité 8] CANADA

représentée par M^e Jean-françois MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société IMMOBILIER EMAIL, prise en la qualité de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I -PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 16juillet 2024, Madame [J] [G] a assigné Madame [X] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par dernières conclusions du 17 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, Madame [G] et la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL, celle-ci intervenant volontairement à l’instance, demandent au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de condamner Madame [L] au paiement des sommes provisionnelles de :

—  22.275 €uros à Madame [G],

—  2.475 €uros à la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL,

correspondant à des honoraires de négociation d’agent immobilier, sollicitant en outre la somme de 2.500 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [G] ainsi que les dépens.

Elles exposent qu’en sa qualité d’agent commercial de la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL, Madame [G] a été chargée par Madame [L] de la vente d’un bien immobilier situé à [Adresse 7], pour un prix de 580 000 €uros frais d’agence inclus, selon un mandat exclusif de vente en date du 4 février 2023, qu’une promesse unilatérale de vente a été signée par son intermédiaire entre Madame [L] et la société FBPP le 30 mars 2023 avec une date butoir pour la signature de l’acte définitif au 30 septembre 2023, mais que cette date n’ayant pu être respectée en raison d’un retard lié à la nécessité d’autorisations administratives, la promesse de vente est devenue caduque.

Elles indiquent que, le 3 octobre 2023, Madame [L] a dénoncé le mandat exclusif de vente, mais qu’un acte de cession du bien immobilier a été signé le 7 décembre 2023 au bénéfice de la société FB INVEST dont le président est la même société FBPP.

Elle soutiennent qu’elles sont dès lors fondées à percevoir la rémunération prévue par le mandat en cas de vente avec tout acquéreur présenté par l’agent immobilier dans un délai de douze mois suivant la résiliation du mandat, la substitution de la société FB INVEST à la société FBPP ne constituant qu’une manœuvre destinée à les priver de la rémunération dûe.

Par dernières conclusions, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, Madame [L] conclut au rejet des demandes et sollicite l’allocation d’une somme de 2.000 €uros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que la condamnation de Madame [G] aux dépens.

Elle conteste la qualité pour agir de Madame [G] qui n’intervenait pas dans le cadre du mandat de vente en nom propre mais à titre d’agent commercial indépendant de la société IMMOBILIER EMAIL, de sorte que sa mission se limite à la recherche d’un acquéreur et à la négociation et qu’elle ne peut agir en paiement de la commission d’agence.

Elle fait valoir par ailleurs qu’il n’appartient pas au juge des référés de prendre position sur l’application de dispositions du mandat s’apparentant à une clause pénale et manifestement susceptibles de constituer une clause abusive.

Enfin, elle fait observer que les sociétés FBPP et FB INVEST sont des personnes morales juridiquement autonomes et distinctes, de sorte qu’il ne peut s’agir du même acquéreur au sens de la clause pénale.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision à valoir sur sa créance.

Sur la demande de Madame [G] :

Il est constant que Madame [G] a signé avec Madame [L] un mandat de vente d’un bien immobilier situé à [Adresse 7], pour un prix de 580 000 €uros frais d’agence inclus, selon un mandat exclusif en date du 4 février 2023.

Ce mandat est toutefois donné à la la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL, Madame [G] n’intervenant à l’acte qu’en sa qualité d’agent commercial et représentante de la société.

Selon les termes du contrat d’agent commercial signé entre la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL et Madame [G], il est stipulé que, en rémunération des affaires qu’il aura apportées par mandat et négociées, le mandataire percevra des honoraires dont le taux est fixé à 90 % de la commission d’agence globale hors-taxes facturée au client, ses honoraires n’étant dus qu’après la conclusion définitive de l’affaire, c’est-à-dire après signature de l’acte définitif et lorsque le mandant aura perçu sa propre rémunération.

Il en résulte que c’est la société IMMOBILIER EMAIL qui facture la commission d’agence, la perçoit, puis en reverse 90 % à l’agent commercial.

Par conséquent, seule la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL, titulaire du mandat et bénéficiaire de la commission d’agence peut en poursuivre le recouvrement.

Il existe par conséquent une contestation sérieuse sur la recevabilité de la demande de Madame [G] dans le cadre de l’action en paiement de la commission d’agence susceptible d’être dûe à la société la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL.

Sur la demande de la société IMMOBILIER EMAIL :

Une promesse unilatérale de vente a été signée entre Madame [L], agent commercial représentant la société IMMOBILIER EMAIL et la société FBPP le 30 mars 2023 avec une date butoir pour la signature de l’acte définitif au 30 septembre 2023, pour un prix de 550 000 €uros outre les frais de négociation de 24.750 €uros.

La date n’ayant pu être respectée en raison d’un retard lié à la nécessité d’autorisations administratives, la promesse de vente est devenue caduque.

Le 3 octobre 2023, Madame [L] a dénoncé le mandat exclusif de vente.

Un acte de cession du bien immobilier a été signé le 7 décembre 2023 au bénéfice de la société FB INVEST.

La demande est fondée sur une clause du mandat exclusif du 4 février 2023 signé entre Madame [L] et la société IMMOBILIER EMAIL qui stipule :

« Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’une autre agence avec un acheteur présenté à lui par le mandataire.

Pendant une période de douze mois suivant l’expiration du mandat ou sa date effective de résiliation, si l’opération est conclue avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou étant entré en négociation avec le mandant avant l’expiration du mandat, la rémunération sera également dûe, et ce, même si le dit acquéreur, préalablement présenté par le mandataire ou entré en négociation avec le mandant pendant la durée du mandat, achète le bien par l’intermédiaire d’une autre agence, même à un prix inférieur et à des conditions différentes, pendant le délai de douze mois après l’expiration du mandat. Pour l’application de la présente clause, sera considéré comme un acquéreur présenté par le mandataire le conjoint, le partenaire, le concubin ou encore toute société dans laquelle l’acquéreur présenté aurait une participation. ».

L’acte de vente du bien immobilier signé le 7 décembre 2023 l’a été au bénéfice de la société FB INVEST et non de la société FBPP.

S’il est prétendu que la substitution de la société FB INVEST à la société FBPP constitue une manœuvre destinée à priver la société IMMOBILIER EMAIL de sa rémunération, il doit être observer que les sociétés FBPP et FB INVEST sont des personnes morales juridiquement distinctes. Selon l’extrait du registre national des entreprises versé aux débats, le gérant de la S.A.R.L. FB INVEST est Monsieur [S] [B] dont les liens avec la société FBPP ne sont pas établis.

Il apparaît que l’obligation de Madame [L] relative au paiement de la rémunération de la société IMMOBILIER EMAIL est insuffisamment caractérisée, et que la demande ne peut être considérée comme non sérieusement contestable.

Il convient par conséquent de rejeter cette demande.

La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile formée par Madame [L] apparaît justifiée à hauteur de 2.000 €uros.

III – DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Reçoit la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL en son intervention volontaire à l’instance.

Rejette les demandes de Madame [G] et la S.A.S. IMMOBILIER EMAIL.

Condamne Madame [J] [G] à payer à Madame [X] [L] la somme de 2.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La présente décision a été signée par Emmanuelle PERREUX, Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,