5AA Minute N°

N° RG 25/00038 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSV5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [W] [V]

DEMANDEURS

Monsieur [L] [B]

né le 01 Juin 1944,

et

Madame [I] [B] NEE [E]

née le 04 Octobre 1945,

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Alexis BAUDOUIN, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Akou NANEH, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [O] [S]

né le 15 Novembre 1971à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 septembre 2016, [L] [B] et [I] [B] ont donné à bail à [O] [S] un logement, sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 300 €, outre 50 euros mensuels de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, [L] [B] et [I] [B] née [E] ont fait assigner à comparaître en référé [O] [S], demeurant à cette même adresse, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— déclarer que le refus de Monsieur [O] [S] de régler ses loyers impayés et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et son refus de produire l’attestation de son assureur ou de son représentant à Madame [I] [E] épouse [B] et à Monsieur [L] [B] constituent une cause de résiliation automatique et de plein droit de son contrat de bail ;

— déclarer qu’à compter du 23 décembre 2024, Monsieur [O] [S] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le studio qui lui a été loué par Madame [I] [E] épouse [B] et Monsieur [L] [B] ;

— déclarer qu’à compter du 23 décembre 2024, Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier de Madame [I] [E] épouse [B] et Monsieur [L] [B] sis [Adresse 3] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement [Adresse 3], avec l’aide de la force publique et d’un serrrurier si besoin est ; et ce dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— se réserver le pouvoir de la liquidation de l’astreinte conformément à l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [O] [S] à régler à Madame [I] [E] épouse [B] et Monsieur [L] [B] la somme de deux mille trois cent soixante

(2 360) euros correspondant au montant des loyers impayés à la date de l’introduction de la présente instance, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024, date de prise d’effet de la mise en demeure ;

— condamner Monsieur [O] [S] à régler à Madame [I] [E] épouse [B] ét Monsieur [L] [B] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 350 euros à compter de janvier 2025 jusqu’à libération parfaite et effective des lieux;

— condamner Monsieur [O] [S] à régler à Madame [I] [Z] (sic) épouse [B] et Monsieur [L] [B] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [O] [S] aux entiers dépens d’instance ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Appelée à l’audience du 14 mars 2025, l’affaire a été renvoyée, en l’absence du défendeur, d’une part, et de réception du diagnostic social et financier le concernant, d’autre part.

A l’audience du 9 mai 2025, [L] [B] et [I] [B], par la voix de leur Conseil, maintiennent les demandes exposées dans leur assignation.

[O] [S], qui a été cité à l’étude, puis avisé de la date de renvoi par lettre simple, n’est ni présent, ni représenté.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 8 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Or, il résulte des écritures des bailleurs que ceux-ci se réfèrent non seulement aux stipulations conractuelles, mais également aux dispositions textuelles précitées, au soutien de leurs prétentions.

Pour autant, s’ils invoquent les dispositions de l’article 1103 du Code civil aux termes desquelles les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils versent, au soutien de leurs prétentions :

— un courrier adressé sous la forme recommandée au locataire, posté le 26 mars 2024, et retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”, mettant en demeure celui-ci de justifier du contrat d’assurance habitation, d’une part, et d’acquitter un arriéré locatif de 560 euros, d’autre part ;

— une relance de plan d’apurement, que leur a adressé la CAF le 10 juin 2024 ;

— un courrier officiel de leur Conseil, posté le 8 novembre 2024, et retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”, reprenant les mêmes termes, sauf à actualiser l’arriéré locatif à 1 660 euros, à peine de résiliation du bail dans un délai de deux mois.

Ainsi, il n’est pas justifié de la délivrance d’un commandement de payer, auquel des courriers de mise en demeure ne peuvent se susbstituer pour prétendre à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur ce point, tant les invocations textuelles ; que les motifs ; que le dispositif des écritures visant à une résiliation automatique et de plein droit ; ou encore la prétention à l’exercice d’un délai de deux mois, à savoir, la date du 23 décembre 2024, ne permettent que de considérer en application des dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire est poursuivi dans le cadre du litige.

Or, en l’absence de délivrance d’un commandement de payer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, ses conditions ne sont pas réunies.

En présence de ces éléments, il n’est pas démontré, au contraire, que les bailleurs aient prétendu à la résiliation judiciaire du bail.

Au surplus, le juge des contentieux de la protection observe que le bail fourni aux débats a été signé par l’Union départementale des familles de la [Localité 5] (UDAF de la [Localité 5]), et qu’un acte de cautionnement solidaire, également versé aux débats, toujours signé au nom de l’UDAF de la [Localité 5], précise lisiblement : “l’UDAF ne se porte pas caution si vous le souhaitez nous devons faire une demande de dossier FSL”.

En fait de quoi, considération prise que le locataire n’est visiblement pas le signataire du contrat de bail, et qu’il bénéficiait, au moins à cette époque, d’une mesure de représentation de l’UDAF, dont le devenir n’est pas précisé dans le cadre de l’instance, une difficulté sérieuse, interdit la poursuite de l’instance dans le cadre d’une procédure de référé.

Sur ce point, il n’est d’ailleurs pas justifié de l’information ou de la mise en cause de l’UDAF, ès qualité de mandataire du locataire, pas plus qu’il n’est d’ailleurs justifié de la capacité juridique de [O] [S] au stade de l’instance.

La carence du locataire à se présenter au rendez-vous fixé par les services départementaux ne permet pas de renseigner sur sa situation.

Ces contestations sérieuses conduisent le juge des contentieux de la protection à dire n’y avoir lieu à référé, l’ensemble de ces points relevant de l’examen du juge du fond.

[L] et [I] [B] supporteront la charge des frais qu’ils ont engagés, y compris au titre des dépens et des sommes qui ne relèvent pas des dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ;

CONDAMNONS [L] [B] et [I] [B] à supporter la charge des frais qu’ils ont engagés et qui relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES