N° RG 22/09559 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XIQE

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 22/09559 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XIQE

Minute

AFFAIRE :

[Y] [I], [R] [D] épouse [I]

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE COULEURS TCHANQUÉES, Syndic. de copro. [O] IMMBOBILIER SERVICES

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Emilie CAMBOURNAC

la SELARL FREDERIC DUMAS

la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [I]

né le 18 Février 1950 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Madame [R] [D] épouse [I]

née le 17 Août 1952 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 22/09559 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XIQE

DEFENDERESSES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [11], situé [Adresse 3], représentée par syndic la société [O] IMMOBILIER SERVICE dont le siège social

est [Adresse 4]

Représenté par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La société [O] IMMBOBILIER SERVICES

Dont le siège social est [Adresse 5]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

L’ensemble immobilier se nomme la Résidence [11]. Il est situé [Adresse 3] est soumis aux règles de la copropriété, il est administré par la société [O] IMMOBILIER SERVICES, syndic.

Monsieur et Madame [I] ont acquis auprès de la société en nom collectif COULEURS TCHANQUÉES les lots n°154, 155, 164, 215, 216 et 217, à savoir deux appartements, un cellier et trois places de parking, au sein de cet ensemble immobilier qu’ils ont acquis en l’état futur d’achèvement selon acte du 13 avril 2017.

Au cours de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 une résolution n°6 intitulée AUTORISATION DE TRAVAUX A DONNER A MADAME [Z] [B] POUR LA POSE DE DEUX BLOCS POUR UNE CLIMATISATION RÉVERSIBLE a été adoptée à la majorité requise.

Les époux [I] avaient indiqué préalablement à cette assemblée que le règlement de copropriété classant l’immeuble en RT 2012 interdisait la pose d’une climatisation et lors du vote ils ont voté contre cette résolution.

N’ayant pu obtenir qu’une nouvelle assemblée revienne sur ces dispositions les époux [I] ont porté leur contestation devant le tribunal.

Aucune conciliation n’a pu intervenir.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 11 mars 2024 les époux [I] sollicitent de voir :

— DIRE ET JUGER que la résolution n°6 votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2022 est contraire aux stipulations du règlement de copropriété ;

— ANNULER la résolution n°6 de l’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2022 dans son intégralité ;

— DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Couleurs Tchanquées,18 [Adresse 8] pris en la personne de son syndic, la société BONNOT IMMO, et la société [O] IMMOBILIER SERVICES ont commis une faute dans l’accomplissement de leur mission, laquelle a causé un préjudice certain, direct et personnel à Monsieur et Madame [I] ;

— DIRE ET JUGER que par là même, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 14] pris en la personne de son syndic, la société BONNOT IMMO, et la société [O] IMMOBILIER SERVICES ont engagé leur responsabilité à l’égard de Monsieur et Madame [I] ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [10]

[Adresse 16], pris en la personne de son syndic, la société BONNOT IMMO, et la société [O] IMMOBILIER SERVICES in solidum à payer à Monsieur et Madame [I] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], pris en la personne de son syndic, la société BONNOT IMMO et la société [O] IMMOBILIER SERVICES in solidum à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], pris en la personne de son syndic, la société BONNOT IMMO et la société [O] IMMOBILIER SERVICES in solidum à s’acquitter des entiers dépens,

— DISPENSER Monsieur et Madame [I] de toute participation à la dépense

commune des frais de procédure ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande ils rappellent que leur contestation a été faite dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal par lettre recommandé, la notification ayant été faite par lettre simple le délai n’a pas couru et leur contestation est recevable.

Ils invoquent l’article 42 du règlement intérieur qui dispose : « Chauffage-climatisation-eau chaude sanitaire – La pose de systèmes de climatisation à l’intérieur des logements nécessitant la création d’ouvertures dans les éléments du gros œuvre et/ou, en toiture du bâtiment, est strictement interdite ». Cette clause est justifiée par le classement RT 2012.

Ils précisent que cette prescription est toujours applicable et ajoute que l’avis technique d’un architecte n’a même pas été sollicité. La pose de la climatisation impose un percement d’un mur extérieur, le dispositif est susceptible de créer des nuisances sonores.

Ils soulignent qu’en violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 le procès-verbal omet de mentionner les réserves qu’ils ont porté.

Ils estiment que la responsabilité du syndic est ainsi engagée puisque malgré l’alerte qui lui a donné il a laissé voter la résolution et a omis de noter leurs réserves, il n’a pas prévu de solliciter l’avis technique de l’architecte de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat peut également être invoqué puisqu’il a laissé adopter une résolution contraire au règlement de copropriété et a laissé faire les travaux sans vérifier l’obtention des autorisations administratives.

Ils considèrent que les autorisations données antérieurement à d’autres copropriétaires d’effectuer les mêmes travaux ne résulte que d’un manquement du syndic qui n’a pas veillé au respect du règlement de copropriété et ne saurait valoir abrogation de celui-ci.

Ils précisent qu’ils ne sont pas opposé par principe à une modification de ce règlement, à la condition que la copropriété soit éclairée par un technicien en particulier sur les conditions de respect de la norme RT2012.

Ils réclament l’annulation de la résolution, une somme de 5.000 € au titre de leur préjudice et celle de 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles.

***

La société [O] IMMOBILIER SERVICES, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 432 296 234, dont le siège social est [Adresse 4] s’oppose à la demande ainsi formulée et sollicite de voir :

— DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser à la S.A.R.L [O] IMMOBILIER SERVICES une somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens.

Il observe que le règlement de copropriété (dont un seul extrait est produit aux débats par les époux [I]) interdit seulement « la pose de système de climatisation à l’intérieur des logements nécessitant la création d’ouvertures dans les éléments du gros œuvre et/ou en toiture du bâtiment ». Or il n’est pas justifié que le projet implique un tel percement.

Par ailleurs le non respect du règlement n’a pour effet de rendre la résolution nulle que s’il est porté atteinte à la destination de l’immeuble ou porte atteinte aux droits des copropriétaires.

Il souligne que des autorisations de même nature ont été données à quatre autres copropriétaires par résolutions 39 et 40 de l’assemblée du 30 juin 2021 et 19 et 22 par assemblée du 24 juin 2022;

Il n’est en aucun responsable de l’inscription d’une question à l’ordre du jour, au contraire il est tenu de l’inscrire à la demande d’un copropriétaire, par ailleurs Madame [I] présidait la séance et Monsieur [J] occupait la fonction de secrétaire de séance de sorte que le syndic n’est pour rien dans la rédaction du procès-verbal.

Il n’existe en outre aucun préjudice puisque le dispositif doit être installé au rez-de-chaussée du bâtiment C alors que les demandeurs résident au 2ème étage du bâtiment A.

***

Le [Adresse 15], dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son Syndic la SASU BONNOT IMMO, immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le n° 827 501 867, en son agence sise [Adresse 1] par ses dernières conclusions déposées le 1er décembre 2023 s’oppose aux demandes formulées et réclame 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il soutient que la résolution adoptée n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et que diverses autres autorisations ont été données en 2021 et 2022 pour M [L], Monsieur [T], les époux [C] et la SCI ELETHANY, le promoteur ayant même autorisé ces installations avant livraison dans le cadre de la vente en état futur d’achèvement.

Il ajoute que les unités sont placées à l’extérieur et masquées par des caches, les percements sont bouchés après passage des tuyaux et câbles. Les installations ne portent pas atteinte au classement du bâtiment à la norme RT 2012. Il n’est pas justifié de l’émission de nuisances sonores.

Il souligne que les demandeurs ne justifient pas avoir émis des réserves alors même que Madame [I] était présidente de séance et a pu participer à la rédaction ou au contrôle du procès-verbal qu’elle a signé.

Il n’est enfin justifié d’aucun préjudice, le syndicat ne saurait être tenu responsable d’une décision souveraine prise dans des conditions régulières.

DISCUSSION

La contestation des demandeurs est recevable pour avoir été exercée par acte du 8 décembre 2022, dans le délai de deux mois suivant la délibération contestée en date du 10 octobre 2022.

Les demandeurs exposent que le procès-verbal, en infraction avec les dispositions de l’article 17 du Décret du 17 mars 1967, omet de mentionner les réserves éventuellement formulées par les propriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Une telle omission ne pourrait être imputable qu’à Madame [I], qui présidait l’assemblée et a signé le procès-verbal d’Assemblée aux côtés du Secrétaire Monsieur [J] et du Scrutateur Monsieur [W].

En tout état de cause, il n’est pas justifié qu’une telle omission ait pu faire grief aux requérants.

Il n’existe pas de motif d’annulation de ce chef ;

Le règlement de copropriété précise le classement des bâtiment dans la norme RT 2012 limitant la consommation d’énergie par la perméabilité régulée. Il y est stipulé que l’ensemble des aménagements, équipements et matériaux du bâtiment (parties communes et parties privatives) ne devront subir aucune modification, même mineure, ni aucune dégradation.

L’article 42 du même règlement prévoit que la pose de systèmes de climatisation à l’intérieur des logements nécessitant la création d’ouvertures dans les éléments du gros oeuvre et/ou en toiture du bâtiment est strictement interdite.

En l’espèce le dispositif dont l’installation a été autorisée par la résolution 6 est constitué de deux blocs pour une climatisation réversible conformes à la destination de l’immeuble, dont il est précisé que les copropriétaires bénéficiaires de cette installation devraient se conformer à la réglementation en vigueur, obtenir les autorisations administratives nécessaires, faire exécuter les travaux sous la surveillance d’un architecte.

Il est énoncé par le syndic, qui n’est pas démenti sur ce point, que la demande d’autorisation était accompagnée d’un devis exhaustif précis (pièce 4 demandeurs), d’une photographie du type de protection esthétique envisagé, d’une fiche énergétique du matériel visant sa marque, ses performances, ses émissions de bruit et d’un plan de l’appartement avec les implantations précises en terrasse.

L’installation prévoit ainsi le percement du mur extérieur pour passage des tuyaux frigorifiques, câbles électriques, tuyau d’évacuation et le rebouchage.

Il ne s’agit pas précisément de la création d’une ouverture dans le gros oeuvre mais d’un passage de gaines ne devant pas affecter le gros oeuvre ou en toiture du bâtiment.

L’assemblée a souverainement apprécié que cette installation ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble. Elle a pu retenir que l’installation de la climatisation réversible fonctionnant avec une pompe à chaleur était compatible avec le classement RT 2012, une telle installation ne modifiant pas la perméabilité à l’air du bâtiment ni le débit de ventilation des installations existantes.

En outre l’assemblée avait autorisé à plusieurs reprise des installations équivalentes par résolutions 39 et 40 de l’assemblée du 30 juin 2021 et 19 et 22 par assemblée du 24 juin 2022, de sorte qu’il est justifié qu’il n’existe pas pour les copropriétaires de cette résidence, une atteinte à la destination de l’immeuble du fait de la pose de pompe à chaleur permettant la climatisation réversible par des splits dès lors que ces installations compatibles avec le classement RT 2012 ne créent pas des ouvertures au sens de l’article 42 du règlement intérieur.

L’absence de faute conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts.

Il y a lieu, en conséquence de débouter les demandeurs.

L’équité commande de les condamner à verser à chacun des défendeurs une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE les époux [I] [D] de leurs demandes.

LES CONDAMNE à verser au SDC de l’immeuble résidence [11] et au syndic de copropriété [O] IMMOBILIER SERVICES, chacun, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LES CONDAMNE aux entiers dépens

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT