TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72Z

Minute

N° RG 24/01949 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ5B

3 copies

GROSSE délivrée

le 24/03/2025

à M^e Marine GARCIA

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

COPIE délivrée

le 24/03/2025

à

Rendue le VINGT QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 6] de l’Océan” sise [Adresse 4] représenté par son Syndic, la SARL AQUITAINE OCEAN, SARL dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [Z] [N]

né le 05 septembre 1953 à [Localité 8] (Lot et Garonne),

demeurant :

[Adresse 2]

[Localité 3].

Représenté par Maître Marine GARCIA, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Karine MENICHETTI-RIEUCAUD, avocat plaidant au barreau d’AGEN

Madame [R] [F] épouse [N]

Décédée

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 17 juillet 2024, le [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de le voir condamné :

— à réaliser, ou à faire réaliser, les travaux de remises en état de son volet et de réinstallation de persienne à la fenêtre permettant l’accès à sa terrasse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— à remettre en état la façade et plus particulièrement concernant les traces de rouilles, sous astreinte financière de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— à assumer les entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

La signification de l’assignation destinée à Madame [N], tendant aux mêmes fins, s’est avérée impossible en raison du décès de celle-ci et un procès verbal de difficultés a été dressé le 17 juillet 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SDC DE LA RESIDENCE MAISON DE L’OCEAN a maintenu ses demandes.

Il expose au soutien de ses prétentions que les volets et les persiennes constituent au sens du règlement de copropriété des parties privatives dont l’entretien incombe au copropriétaire et indique être bien fondé à solliciter que Monsieur [N] réinstalle la persienne manquante pour rétablir le respect de l’aspect extérieur de l’immeuble et remette en état son volet. Il ajoute qu’en application du règlement de copropriété, il doit également être condamné à réparer les dégradations causées sur la façade du fait du défaut d’entretien des volets. En réponse aux arguments adverses, il affirme ne jamais avoir produit de faux courriel, indiquant que ce dernier est en réalité un courriel modificatif en raison d’une faute de frappe présente dans le premier courriel. Il soutient que le défendeur a produit une pièce dont le SDC n’est pas à l’origine pour affirmer, à tort, qu’il n’a pas été informé de son obligation de remise en état des peintures avant délivrance de l’assignation. Il ajoute que l’absence d’exercice de son action à l’encontre des autres copropriétaires n’est pas de nature à le priver de celle dont il dispose à l’encontre de Monsieur [N] du fait du non respect par ce dernier du règlement de copropriété.

En réplique, Monsieur [N] a demandé à la présente juridiction de :

— débouter le SDC de ses demandes comme étant injustes et mal fondées,

— condamner le SDC à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner le SDC à titre de réparation supplémentaire, à faire connaître, à ses frais, le jugement à venir à tous les copropriétaires de la résidence et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter du 8ème jour de la signification,

— condamner le SDC à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le SDC ne démontre pas en quoi le non-respect du règlement de copropriété constitue en soi un trouble manifestement illicite, ajoutant qu’il produit au soutien de sa demande de faux documents. Il fait valoir que le règlement de copropriété n’évoque pas les persiennes et qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que des travaux de remise en état soient nécessaires, aucune dégradation de la façade n’étant à déplorer. Il tient par ailleurs à faire remarquer qu’à le considérer réel, le défaut d’entretien ne concerne pas que son bien, mais l’ensemble de l’immeuble.

Évoquée à l’audience du 17 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Il est par ailleurs constant que le non-respect du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite.

Le [Adresse 7] fait en l’espèce valoir que Monsieur [N] ne respecte pas le règlement de copropriété en raison du défaut d’entretien des volets et l’absence de persienne, ce qui entraine une dégradation de la façade.

Il sollicite ainsi la condamnation de Monsieur [N], d’une part, à réaliser, ou à faire réaliser, les travaux de remise en état de son volet et de réinstallation de persienne à la fenêtre permettant l’accès à sa terrasse, et d’autre part, les travaux de remise en état de la façade, plus particulièrement concernant les traces de rouilles.

Aux termes de l’article 11 du règlement de copropriété de la résidence “Maison de L’océan”, “les parties privatives sont celles dont chacun des copropriétaires à l’usage exclusif. Chacun des copropriétaires en a, pour ce qui le concerne, la propriété exclusive et le droit de jouissance le plus absolu (…). Les parties privatives comprennent (…) les fenêtres, balcons et terrasses privatives avec leurs persiennes, garde corps, barre d’appui”.

En outre, l’article 50-A du règlement précise que “chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”

L’article 50-B-2 dispose quant à lui qu’ “aucun des copropriétaires ne pourra modifier l’aspect extérieur des construction, étant précisé à cet égard que l’harmonie extérieure de l’ensemble immobilier pourrait en être affectée”.

L’article 50-B-5 rappelle que “les dégâts éventuels causés par les copropriétaires seront supportés par eux-mêmes” et l’article 50-B-6 souligne que “les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations et travaux qui deviendraient nécessaires aux choses et parties communes générales, spéciales ou aux parties privées appartenant aux autres copropriétaires, étant entendu que les travaux devront être exécutés avec toute la célérité désirable”

En l’espèce, il n’est pas contestable que le volet et la persienne doivent être qualifiées de parties privatives tel que cela résulte de l’article 11 précité et qu’elles ne doivent ni porter atteinte à la destination de l’immeuble, ni affecter l’harmonie de l’ensemble immobilier.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 19 janvier 2024 par Maître [U] que les volets ne sont pas entretenus et qu’aucune persienne n’existe au niveau de la porte-fenêtre.

Par courrier du 23 octobre 2020, modifié selon courriel du 29 octobre 2020 en raison d’une faute de frappe et dont il convient d’observer qu’il ne constitue aucunement un faux document, le [Adresse 7] a mis en demeure Monsieur [N] de procéder aux réparations nécessaires. Monsieur [N] ne s’étant pas exécuté, le syndicat a réitéré sa demande par courrier recommandé du 07 décembre 2023, sans succès.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il est établi que l’état du volet de Monsieur [N] et l’absence de persienne à sa fenêtre permettant l’accès à sa terrasse contreviennent au règlement de copropriété et constituent en ce sens un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en lui ordonnant de réaliser, ou de faire réaliser, les travaux tels que spécifiés au dispositif de la présente décision dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 2 mois, étant observé que l’absence d’action exercée par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre des autres copropriétaires n’est pas de nature à priver le demandeur de celle dont il dispose à l’encontre de Monsieur [N].

Il apparaît en outre à l’examen du procès-verbal de constat précité que le crépi du mur de façade présente des coulures couleur rouille de chaque côté de l’appui de la fenêtre appartenant à Monsieur [N].

Étant précisé que les travaux dont le SDC sollicite l’exécution ne constituent pas les gros travaux de ravalement de façade nécessaires à la conservation de l’immeuble qui en principe, incombent en effet à la copropriété, mais de simples travaux de remise en état destinés à préserver l’harmonie extérieure de l’immeuble, rendus au cas d’espèce nécessaires du fait du manque d’entretien des volets appartenant à Monsieur [N], ce dernier doit en assumer la réparation, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires ayant été accueillies, la demande de provision formée par Monsieur [N], de même que sa demande tendant à faire connaître le jugement à venir aux frais du syndic ne sauraient prospérer.

Monsieur [N], qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance, qui ne peuvent inclure le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice, les dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du Code de procédure civile, ne comprenant que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, et excluant les frais de constat d’un commissaire de justice non désigné par le Juge.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 7], tenu d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] à lui verser une indemnité de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel,

CONDAMNE Monsieur [N] à réaliser, ou à faire réaliser, les travaux de remises en état de son volet et de réinstallation de persienne à la fenêtre permettant l’accès à sa terrasse, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 2 mois;

CONDAMNE Monsieur [N] à la remise en état de la façade et plus particulièrement concernant les traces de rouilles, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

CONDAMNE Monsieur [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MAISON DE L’OCEAN la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] aux entiers dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du constat de commissaire de justice.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,