TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 26/00574 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3RPD

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 30/03/2026

à la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

la SCP MAATEIS

la SELARL RACINE [Localité 1]

la SELARL SAINT-JEVIN

COPIE délivrée

le 30/03/2026

à

2 copies au service expertise

Rendue le TRENTE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] située à [Localité 2], [Adresse 1], représentée en la personne de son syndic professionnel, la société B2DIMMO exerçant sous l’enseigne CABINET [X] ayant son siège social [Adresse 2], Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

La Société AL DEVELOPPEMENT

société à responsabilité limitée unipersonnelle dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 3]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

Monsieur [M] [O] exerçant sous l’enseigne S CONCEPT ENERGIES

entrepreneur individuel

demeurant :

[Adresse 4]

[Localité 4]

Défaillant

La BPCE

société anonyme dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

Monsieur [S] [T] [D]

demeurant :

[Adresse 6]

[Localité 6]

Défaillant

Société DIE2M

SARL dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX

La compagnie ALLIANZ (réferences assureur : police n°58776445)

SA dont le siège social est :

[Adresse 8]

[Localité 8]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Christel DAUDÉ, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

La société AXA FRANCE IARD (références assureur : police n°11041889304)

SA dont le siège social est :

[Adresse 9]

[Localité 9]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Monsieur Le Bâtonnier Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes des 16 et 17 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] situé à SAINT LOUIS DE MONTFERRAND a fait assigner la société AL DEVELOPPEMENT, Monsieur [M] [O], la BPCE en qualité d’assureur de Monsieur [O], Monsieur [S] [D], la société DIE2M, la compagnie ALLIANZ en qualité d’assureur de la société DIE2M, la société AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société DIE2M devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

Il expose au soutien de ses prétentions que la société AL DEVELOPPEMENT a acquis de Monsieur [D] l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 10] le 27 juin 2022. Il indique que celle-ci a procédé à des travaux de rénovation et à un découpage de l’immeuble afin de le vendre par lots. Il explique que la société AL DEVELOPPEMENT a confié les travaux d’électricité à Monsieur [O] et que le diagnostic global de la copropriété et les diagnostics classiques portant sur les parties communes ont été réalisés par la société DIE2M qui n’a relevé aucune défectuosité particulière. Il relève que pourtant, les copropriétaires se sont plaint de désordres affectant les parties communes ou en provenance des parties communes et troublant la jouissance des locaux privatifs et consistant notamment en des remontées d’humidité par capillarité provenant du sol et des murs porteurs engendrant des moisissures ; des désordres structurels avec des fissures extérieures et intérieures et des descellements de pierres ; la présence de termites et d’insectes xylophages et des désordres au niveau des menuiseries. Il sollicite en conséquence qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

La société DIE2M a sollicité à titre liminaire que le SDC justifie du mandat confié au syndic par la copropriété pour intenter la présente action et sur le fond, de lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage. Elle a sollicité en outre que l’expert ait pour mission de :

— Dire si l’immeuble est affecté d’une infestation par les termites,

— Si tel est le cas, dire si les indices d’infestation étaient visibles et décelables à la date et dans les conditions du diagnostic litigieux c’est-à-dire le 7 octobre 2022, en tenant compte de tous travaux ou modifications réalisés depuis et de la réglementation applicable au diagnostic,

— En cas d’infestation par les termites, évaluer les travaux en lien avec cette infestation ainsi que les préjudices associés.

La SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société DIE2M a sollicité de voir :

À titre principal ,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise formulé à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD, assureur de la société DEI2M,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 1 500 € à la société AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— Juger que la société AXA FRANCE IARD formule les plus expresses protestations et réserves quant à la responsabilité de son sociétaire et donc à la mobilisation de sa garantie.

— Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les diagnostics techniques réalisés par la société DIE2M l’ont été conformément aux obligations applicables en la matière. Elle relève que les acquéreurs auraient pu solliciter des investigations complémentaires, ce qu’ils n’ont pas fait. Elle précise que si la société DEI2M n’a pas constaté d’indice d’infestation de termites en 2022, elle avait fait état de la présence d’autres d’agents de dégradation du bâti. Elle fait aussi remarquer que le diagnostic réalisé par la société DEI2M date d’octobre 2022, avec, conformément à la norme applicable NF P 03-201, une durée de validité de 6 mois alors que l’état relatif à la présence de termites produit par le demandeur date du février 2026, soit près de 3 ans et demi après le second diagnostic pour une pathologie du vivant donc évolutive.

La SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société DIE2M a sollicité sa mise hors de cause au motif que ses garanties ne sont pas mobilisables et de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à ALLIANZ IARD la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Bien que régulièrement assignés, la société AL DEVELOPPEMENT, la société BPCE en qualité d’assureur de Monsieur [O], Monsieur [D] et Monsieur [O], cité par procès-verbal de recherches infructueuses n’ont pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire, évoquée à l’audience du 23 mars 2026, a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Aux termes des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. En revanche, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.

En conqéquence, s’agissant d’une action intentée devant le Juge des Référés, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] situé à [Localité 11] n’avait pas à justifier d’une telle autorisation de l’assemblée générale en sorte qu’il n’est pas utile, à ce stade de la procédure, de lui faire injonction d’en justifier.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], et notamment le rapport d’expertise POLYEXPERT du 16 mai 2025, le rapport de diagnostic structure de la société ABAK INGENIERIE du 23 janvier 2026 et le diagnostic termites de la société DGLM EXPERTISES du 5 février 2026 que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Etant rappelé qu’il n’appartient pas au Juge des Référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, de se prononcer sur la mise en jeu de la police d’assurance et qu’il appartiendra au Juge du fond de caractériser une éventuelle faute de la société DIE2M, cette expertise fonctionnera au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, en ce compris la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société DIE2M et la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société DIE2M dont les demandes de mises hors de cause, prématurées à ce stade, doivent être rejetées.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner au le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] qu’il justifie du mandat confié au syndic par la copropriété pour intenter la présente action ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [N] [H]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si la présence de termites peut être constatée dans l’immeuble litigieux ; apprécier dans ce cas l’importance de la colonie, et fournir toute appréciation sur son ancienneté ;

– Si tel est le cas, dire si les indices d’infestation étaient visibles et décelables à la date et dans les conditions du diagnostic litigieux c’est-à-dire le 7 octobre 2022, en tenant compte de tous travaux ou modifications réalisés depuis et de la réglementation applicable au diagnostic ;

– En cas d’infestation par les termites, évaluer les travaux en lien avec cette infestation

ainsi que les préjudices associés ;

– dire si la présence des insectes peut être antérieure à la vente de l’immeuble ; dans ce cas, dire si elle pouvait être remarquée par un acquéreur normalement attentif et diligent, et fournir tout élément de nature à déterminer si elle pouvait être connue du vendeur ;

– déterminer si le diagnostic relatif à la présence d’insectes xyllophages annexé à l’acte de vente a été fait conformément aux prescriptions administratives et règlementaires en vigueur à sa date ; dans la négative, caractériser tout manquement à ces prescriptions ;

– dire si la présence des insectes pouvait passer inaperçue aux yeux du diagnostiqueur dont le rapport a été annexé à l’acte de vente ; dans la négative, relever les éléments constitutifs d’une faute ou d’un manquement imputable au diagnostiqueur ;

– décrire et chiffrer les travaux propres à remédier à l’infestation constatée, et à réparer les dommages subis par le bâtiment et les éléments qui y sont incorporés ; cette évaluation se fera au besoin à l’aide de devis que les parties seront invitées à faire établir ;

– estimer la durée prévisible des travaux et en apprécier l’incidence sur l’occupation de l’immeuble ;

– dire si l’infestation constatée est de nature à rendre l’immeuble, dès à présent ou à bref délai, impropre à son usage, s’il en diminue l’usage, ou s’il en diminue la valeur et dans ce cas apprécier la moins-value ainsi provoquée ;

– donner aux juges du fond tous éléments concernant la date de la construction et des éventuels travaux ayant pu être réalisés avant la vente par la société AL DEVELOPPEMENT ;

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré de la société AL DEVELOPPEMENT au moment de la vente,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si, et pour quelles raisons, l’immeuble est ou non atteint de vices cachés non décelables par un profane,

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

– Établir un pré rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu’il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d’un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ,

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la mise hors de cause de la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société DIE2M et la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société DIE2M ;

DIT que les défendeurs devront produire auprès du le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.