TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/01158 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GO2M

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son Syndic, la SAS [B],

C/

[K] [H]

JUGEMENT

DU

06 Janvier 2026

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

Entre :

Le Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son Syndic, la SAS [B], pris en son établissement de [Localité 1] [Adresse 4],

représenté par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES, substitué par M^e Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [K] [H],

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 06 Novembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses explications ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 06 Janvier 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] situé [Adresse 7] à Limoges (87100), a fait assigner monsieur [K] [H], propriétaire des lots 88, 412, 413 et 118 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 3 790,09 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 6 mai 2025, outre 2 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Procédure

À l’audience du 6 novembre 2025, les parties ont comparu. La décision en premier ressort sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 6 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS [B], selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, après actualisation de sa créance au 1er octobre 025 et intégration du versement de la somme de 1 000 euros le 4 septembre 2025, demande au tribunal de :

— condamner monsieur [K] [H] à lui payer les sommes suivantes :

—  3 236,54 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 6 mai 2025 ;

—  2 000 euros en réparation de son préjudice ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance.

Il précise que monsieur [K] [H] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.

Il a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 6 mai 2025 sous la forme d’une sommation de payer par commissaire de justice.

Il ne règle pas les charges de copropriété et appels de fonds de manière régulière notamment depuis juillet 2024.

Il soutient que l’inertie fautive de monsieur [H] grève le budget de cette petite copropriété qui a dû être revu à la hausse pour financer les démarches à l’encontre du copropriétaire débiteur.

En réponse, il précise ne pas avoir d’instruction pour accepter des délais de paiement et ne pouvoir vérifier le versement de la somme de 500 euros il y a trois jours selon affirmation du défendeur.

Monsieur [L] [H], comparant en personne ne conteste pas devoir les charges de copropriété appelées mais demande des délais de paiement.

Il demande à ce que les frais et dommages intérêts soient limités.

Il précise avoir commencé à rembourser sa dette à raison de 1 000 euros en septembre 2025 et 500 euros le 3 novembre 2025.

Il propose de rembourser le solde de sa dette à raison de 400 euros chaque mois à payer avant le 10 du mois, outre la reprise du paiement régulier des charges.

Il précise être salarié pour un revenu net mensuel variant entre 1800 et 1900 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025.

Il en résulte que monsieur [K] [H] n’a pas réglé l’intégralité des sommes réclamées pendant cette période outre un solde débiteur de 5 208 euros au 1er janvier 2021.

Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 21 octobre 2025 produit à l’audience, monsieur [K] [H] reste devoir payer pour la période du 11 juillet 2024 au 1er octobre 2025 :

2 752,68 euros, au titre des charges courantes, après régularisation des charges 2023 et 2024, outre régularisation des appels déjà effectués à ces dates, travaux et cotisations au fonds [Z], après déduction de financement par ce fonds et régularisations ;Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 2 752,68 euros au 1er octobre 2025.

Il sera fait droit à la demande du syndicat de copropriété et cette somme portera intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 6 mai 2025.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [K] [H] les frais suivants, inscrits au débit de son compte :

deux mises en demeure à hauteur de 52 euros chacune (14/11/2024 et 12/02/2025) et une relance à raison de 19,20 euros (28/02/2025) ;deux courriers d’avocat à hauteur de 53,17 et 54 euros (07/02/2025 et 25/04/2025) ;une sommation de payer (06/05/2025) et une facture d’inscription d’une hypothèque légale (27/08/2025).Le contrat de syndic produit permet de constater, (pièce n°5, page 10/19), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 52 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au même tarif de 19,20 euros TTC ; outre les frais de constitution d’hypothèque (suivant barème horaire).

En pièce n°2, il est produit copie de :

la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 6 mai 2025 ;une mise en demeure envoyée par le syndic en RAR le 19/11/2024, outre une mise en demeure du 12/02/2025, et deux relances en date du 21/01/2025 et 25/10/2024.copie du courrier adressé par un avocat à M. [H] le 5 mars 2025 par lettre recommandée avec AR ; copie de la sommation de payer du 6 mai 2025 délivrée par commissaire de justice (coût de l’acte 153,48 euros).En pièce n°7, sont produites des factures éditées par le syndic : le 22/05/2025 pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice [Z] » et délivrance d’un commandement de payer d’un montant de 100,01 euros, une facture de commissaire de justice en date du 06/05/2025 pour sommation de payer les charges en date du 06/05/2025, deux notes d’honoraire d’avocat du 07/03/2025 pour la lettre de relance à un coût de 53,17 euros et du 25/04/2025 pour le commandement de payer pour un coût de 54 euros.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [K] [H] les frais de deux « mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 52 euros chacune, en dates du 14/11/2024 par le syndic et 07/03/2025 par avocat justifiés par les copies produites des dites mises en demeure et accusé de réception ; les frais de deux courriers de relance par le syndic du 28/02/20205 et 12/02/2025 sans RAR et par avocat du 25/04/2025 justifiés par les copies produites.

Il sera fait droit à cette demande dans la limite des mises en demeure produites et du tarif imputé (161,60 euros), ainsi que des frais de constitution d’hypothèque (100,01 euros), soit à hauteur de 261,60 euros.

Les frais de sommation de payer sollicités ne sont pas compris dans les sommes strictement imputables au copropriétaire défaillant. Ces frais ne correspondent à aucune rubrique du contrat de syndic paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » pouvant être imputés directement au copropriétaire défaillant.

S’agissant de frais de commissaire de justice avant l’introduction de la présente procédure au titre de commandements de payer ou sommation de payer ils seront traités au titre des dommages et intérêts en réparation de l’éventuel préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il justifie avoir adressé au défendeur des mises en demeure, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par le défendeur ont contraint le syndicat des copropriétaires à saisir un commissaire de justice pour délivrer une sommation de payer puis à engager cette procédure.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de monsieur [K] [H] sera réparé par la somme de 153,48 euros, correspondant aux frais de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 6 mai 2025 et produite aux débats, qu’il devra payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses plus amples demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [K] [H] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

Sur les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [H] précise avoir versé en septembre 2025 la somme de 1 000 euros outre 500 euros le lundi précédant l’audience.

Le versement de 1 000 euros a bien été inscrit au crédit de son compte de copropriétaire actualisé au 1er octobre 2025.

Bien que le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement, il convient de constater que monsieur [H] a commencé à rembourser sa dette.

Monsieur [H] précise bénéficier d’un salaire variant de 1800 à 1900 euros par mois et s’engage à régler sa dette à raison de 400 euros par mois, en plus du paiement des charges courantes.

Afin de permettre l’extinction de sa dette en évitant des frais supplémentaires, il sera accordé à monsieur [H] la possibilité de régler sa dette de charges de copropriété, frais, dommages et intérêts, et frais de procédure à raison de 9 mensualités de 400 euros et la 10ème pour le solde, à payer entre les mains du syndic en exercice de la copropriété et ce avant le 10 de chaque mois suivant la signification de la présente décision.

À défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception non suivie d’effet.

Il est rappelé que les paiements des charges de copropriété doit intervenir à leur échéance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [K] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS [B], les sommes suivantes :

—  2 752,68 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 date de la sommation de payer ;

—  261,61 euros au titre du solde des frais de mise en demeure, relance et hypothèque directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  153,48 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  600 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à monsieur [K] [H] la possibilité de régler sa dette totale de charges de copropriété, travaux, dommages et intérêts et frais, en 9 mensualités de 400 euros et la 10ème pour le solde, à payer entre les mains du syndic en exercice de la copropriété et ce avant le 10 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, en plus du paiement régulier des sommes régulièrement appelées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception non suivie d’effet et CONDAMNE alors monsieur [K] [H] à régler le solde restant dû ;

CONDAMNE monsieur [K] [H] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] de ses autres ou plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT