TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 25/02592 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3G6O

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 19/01/2026

à la SELARL GUIGNARD & COULEAU

la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

la SELAS OPTEAM AVOCATS

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

COPIE délivrée

le 19/01/2026

à

2 copies au service expertise

Rendue le DIX NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 12 janvier 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [R] [J]

née le 23 Mai 1953 à [Localité 21]

domiciliée :

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentée par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [D] [N]

Domiciliée :

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par Maître Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [P] [V], Notaire, membre de l’OFFICE NOTARIAL [Adresse 6]

domiciliée :

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

La société SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION

SARL dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 9]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

La société SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION, pris en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété sis [Adresse 15] [Localité 19] (GIRONDE) 33186,

SARL dont le siège social est :

[Adresse 4]

33000 BORDEAUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité, société en redressement judiciaire en vertu d’un jugement du Tribunal de commerce de Bordeaux du 30 avril 2025

Défaillante

La SCP SILVESTRI [Y], en qualité de mandataire judiciaire de la société SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION par jugement d’ouverture d’une procédure en redressement judiciaire n° 2025J00620 en date du 30 avril 2025

société civile professionnelle dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 9]

Défaillante

La société RENOVATION CONCEPT INGENIERIE

SAS dont le siège social est :

[Adresse 13]

[Localité 12]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes des 17 et 18 décembre 2025, Madame [R] [J] a fait assigner Madame [D] [N], Madame [P] [V], la société SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION, la SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION pris en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété sis [Adresse 14] à [20]), la SCP SILVESTRI [Y] en qualité de mandataire judiciaire de la société SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION et la société SAS RENOVATION CONCEPT INGENIERIE devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile, désigner un administrateur chargé de représenter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la copropriété sis [Adresse 14] à [20]) 33186 ayant pour mission de convoquer une assemblée générale des copropriétaires et faire voter l’assemblée des copropriétaires la désignation d’un syndic et en outre, dire que cette désignation impliquera que les frais qui y sont liés (désignation et missions de l’administrateur) seront mis à la charge exclusive de l’actif de la société SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION, actuellement en redressement judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures, elle a maintenu ses demandes et sollicité en outre de :

— DEBOUTER la société JAJ PATRIMOINE ET PROMOTION de toutes ses demandes,

— DEBOUTER Madame [D] [N] de ses demandes principales et subsidiaires y compris sa demande de paiement d’article 700 du CPC.

— Subsidiairement, ORDONNER la disjonction et RENVOYER la seule procédure dirigée à l’encontre de Madame [N] à une audience ultérieure permettant ainsi à Madame [J] de régulariser la procédure à l’encontre de la SAS L’ESQUISSE GOURMANDE.

Elle expose au soutien de ses prétentions avoir, selon acte authentique de vente du 2 otobre 2023, acquis deux lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 19] (GIRONDE), auprès de la société JAJ PATRIMOINE & PROMOTION. Elle précise que cette acquisition s’inscrivait dans le cadre d’une opération de restauration complète d’un immeuble dénommé VILLA HORIZON, pilotée par JAJ PATRIMOINE ET PROMOTION et commercialisée par plusieurs agences immobilières. Elle indique que pour autant, aucune information ne lui a été transmise sur les délais d’achèvement des travaux ni la date d’entrée en jouissance et qu’aucune assemblée générale n’a été organisée par le syndic provisoire depuis l’achat. Elle explique qu’en mai 2025, elle a été informée par la société RENOVATION CONCEPT que le chantier avait été stoppé, sans savoir à quel stade étaient les travaux de la résidence comme de l’appartement acquis. Après avoir récupéré les clés elle indique avoir constaté que les locaux étaient à l’état brut de chantier, que l’espace de l’appartement n’était pas délimité et que l’immeuble n’était pas clos. Elle fait valoir avoir été trompée par la société JAJ PATRIMOINE & PROMOTION, la société RENOVATION CONCEPT, l’agent immobilier, Madame [N] et le notaire Maître [V] dans la mesure où le bien qu’elle a acheté ne correspond pas à ce qui a été prévu contractuellement. Elle sollicite en conséquence l’organisation d’une expertise judiciaire et la désignation d’un administrateur ad hoc, le syndic provisoire, à savoir la société JAJ PATRIMOINE ET PROMOTION, n’ayant jamais convoqué d’assemblée.

Madame [P] [V] a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves, et de dire que la mission de l’expert qui viendrait à être désigné sera limité à des considérations techniques concernant les seuls intervenants à la construction.

La société JAJ PATRIMOINE & PROMOTION a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves, et s’en remettre à justice s’agissant de la demande de désignation d’un administrateur provisoire. Elle a sollicité en outre de déclarer irrecevable la demande visant à mettre à la charge exclusive de la société JAJ PATRIMOINE & PROMOTION les frais de désignation de l’administrateur provisoire dès lors qu’elle constitue une demande de condamnation de celle-ci au paiement d’une somme d’argent, constitutive d’une créance non éligible aux dispositions de l’article L.622-17-I du code de commerce.

Madame [D] [N] a sollicité de voir :

A titre principal :

— DECLARER irrecevables les demandes de Madame [J] formulées à l’encontre de Madame [N] ;

A titre subsidiaire :

— DEBOUTER Madame [J] de sa demande d’expertise ;

— PRONONCER la mise hors de cause de Madame [N] ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [J] à verser à Madame [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [J] aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la demande dirigée contre elle est irrecevable puisqu’elle exerce son activité d’agent immobilier dans le cadre de la SASU [D] CASTER IMMOBILIER & PATRIMOINE de sorte que Madame [J], qui lui reproche des manquements dans l’exercice de son activité, aurait dû diriger son action contre cette personne morale et non contre elle prise en sa qualité de personne physique. Elle soutient à titre subsidiaire que la demanderesse ne justifie d’aucun motif légitime.

Bien que régulièrement assignées, la SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION pris en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété sis [Adresse 14] à [20]), la SCP SILVESTRI [Y] en qualité de mandataire judiciaire de la société SARL JAJ PATRIMOINE & PROMOTION et la société SAS RENOVATION CONCEPT INGENIERIE n’ont pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire, évoquée à l’audience du 12 janvier 2026, a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de Madame [N] :

Se fondant sur les articles 31 et 32 du code de procédure civile, Madame [N] entend soulever une fin de non-recevoir. Elle fait valoir que la demande dirigée contre elle est irrecevable puisqu’elle exerce son activité d’agent immobilier dans le cadre de la SASU [D] [N] IMMOBILIER & PATRIMOINE de sorte que Madame [J], qui lui reproche des manquements dans l’exercice de son activité, aurait dû diriger son action contre cette personne morale.

Il convient toutefois de relever que c’est à tord que Madame [N] soulève un moyen tiré du défaut de qualité à défendre, son argumentation relevant en réalité de la détermination des responsabilités au fond.

Étant en tout état de cause souligné que la circonstance qu’une personne morale ait pu intervenir dans l’opération litigieuse n’exclut pas que sa responsabilité pour faute personnelle puisse être recherchée, il apparaît prématuré d’ordonner sa mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Madame [R] [J], et notamment le procès-verbal de constat établi par Maître [L] du 16 septembre 2025, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc :

Selon l’article 18 V. de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.”

L’article 49 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise : « Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. »

Selon l’article L.622-17 I du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Il résulte de l’acte de vente du 2 octobre 2023 que la société JAJ PATRIMOINE & PROMOTION est le syndic provisoire de la copropriété sis [Adresse 15] [Localité 19] (GIRONDE) 33186, sans autre indication.

La société JAJ PATRIMOINE & PROMOTION, placée en redressement judiciaire selon jugement d’ouverture du 30 avril 2025, n’a jamais convoqué d’assemblée générale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [J] démontre la carence du syndic provisoire dans l’exercice de ses fonctions et qu’il convient en conséquence de faire droit à sa demande et désigner un administrateur ad hoc chargé de représenter le SDC de la copropriété sis [Adresse 15] [Localité 19] (GIRONDE) 33186 avec pour mission de convoquer une assemblée générale des copropriétaires et faire voter l’assemblée des copropriétaires la désignation d’un syndic

Il convient toutefois de relever que si les frais afférents à la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété sont bien postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du syndic provisoire, il ne sauraient toutefois être caractérisés de créances éligibles au régime prévu par l’article L.622-17 I du code de commerce. En effet, ces frais ne sont ni nécessaires au déroulement de la procédure de redressement judiciaire du syndic, ni la contrepartie d’une prestation fournie à celui-ci pendant la période d’observation.

En conséquence, les frais liés à la désignation de l’administrateur ad hoc ne sauraient être mis à la charge exclusive de l’actif de la société SARL JAJ PATRIMOINE qui seront dès lors supportés, à titre provisoire, par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Sur les autres demandes :

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Madame [R] [J], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu à ce stade de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire , en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la mise hors de cause de Madame [N] ;

DESIGNE Madame [B] [G] en qualité d’administrateur ad hoc, chargée de représenter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 15] [Localité 19] (GIRONDE) 33186 ayant pour mission de :

— Convoquer une assemblée générale des copropriétaires,

— Faire voter l’assemblée des copropriétaires la désignation d’un syndic ;

DIT que les frais liés à cette désignation seront supportés provisoirement par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE sis [Adresse 15] [Localité 19] [Adresse 1]) [Adresse 10] ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Madame [T] [W]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Tél.: 06 64 32 21 11

[Courriel 18]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Madame [R] [J] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– Établir un pré rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu’il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d’un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par demandeur, et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE Madame [J] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire ;

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à Madame [R] [J] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que Madame [R] [J] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du Madame [R] [J] dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Madame [R] [J] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,