TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/57684 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AAM

N° : 11

Assignation du :

10 Octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. MAEVA, Société Civile Immobilière

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocats au barreau de MELUN – #41

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. EUROPEENNE ASSURANCE CPP

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #D0615

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Par acte du 15 janvier 2008, la société civile immobilière SCI MAEVA a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée EUROPEENNE ASSURANCE CPP des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel en principal de 30 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 78 500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024 inclus, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 10 octobre 2024, la SCI MAEVA a attrait la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du neuvième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP à payer à la SCI MAEVA la somme provisionnelle de 81 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— condamner la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à partir du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— condamner la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP au paiement d’une somme provisionnelle de 8 100 euros à titre de pénalité sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer ;

— condamner la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP au paiement d’une somme provisionnelle de 250 euros à titre de pénalité sur les indemnité d’occupation ;

— rejeter toute demande adverse ;

— condamner la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la société MERCEDEZ-BENZ FINANCIAL SERVICES FRANCE, créancier inscrit.

A l’audience du 2 juillet 2025, la SCI MAEVA, par l’intermédiaire de son conseil, soutient oralement les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

En réponse à l’argumentation adverse, la SCI MAEVA fait valoir que l’avenant versé aux débats par la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP est un faux, qu’elle réfute catégoriquement avoir signé. Elle ajoute que cet acte ne lui a jamais été opposé malgré plusieurs tentatives de recouvrement entreprises depuis l’année 2022, et que Monsieur [V] [B], rédacteur d’une attestation produite par la partie adverse, était mineur à la date de la signature prétendue de l’avenant litigieux.

Développant oralement les moyens développés dans ses écritures déposées à l’audience, la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP sollicite le rejet des prétentions adverses et la condamnation de la SCI MAEVA aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que par l’effet d’un avenant signé le 20 décembre 2021, elle occupe les locaux sis [Adresse 4] à titre gratuit depuis le 1er janvier 2022, de sorte que l’obligation de payer les loyers invoquée par le bailleur est sérieusement contestable.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la SCI MAEVA a consenti à la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5] 75008 PARIS, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 30 000 euros, payable mensuellement et d’avance.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 29 août 2024 à la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 78 500 euros, correspondant à des loyers afférents aux mois de janvier 2022 à août 2024.

La société défenderesse conteste son obligation de régler les sommes appelées dans ce commandement de payer, en invoquant un avenant daté du 20 décembre 2021 prévoyant le caractère gratuit de l’occupation des locaux à compter du 1er janvier 2022.

En réplique, la SCI MAEVA affirme que ce document constitue un faux et qu’il est en conséquence dépourvu de toute portée juridique. Elle produit un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 7 janvier 2025.

L’avenant litigieux mentionne être conclu par :

« SCI MAEVA – Au capital de 8000 euros, [Adresse 2] – RCS Melun n°600 836 531 – représentée par son gérant, Monsieur [F] [B] »

et par :

« EURL Européenne Assurances C.P.P Au capital de 7623 euros – Sis – [Adresse 6] – RCS [Localité 9] : 429 480 124 – représentée par Mme [L] [T], épouse [B] en qualité de gérante »

Ces mentions n’appellent aucune observation particulière, seules deux erreurs matérielles minimes affectant le numéro d’immatriculation de la SCI MAEVA et le nom de la société EUROPENNE ASSURANCE CPP pouvant être relevées, sans être susceptibles d’avoir d’incidence sur l’identification des parties.

Pour démontrer la conclusion de l’acte par la SCI MAEVA, la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP produit une attestation de Monsieur [V] [B] qui affirme avoir été présent lors de la signature de l’avenant du 20 décembre 2021 et avoir vu Monsieur [F] [B] signer cet acte, en conserver l’original puis en remettre une copie à Madame [T] [B]. Cette attestation a été rédigée dans un contexte de séparation conjugale des parents du témoin, fils des gérants respectifs de la SCI MAEVA et de la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP, qui était âgé de 17 ans lors de la survenance des faits évoqués. Aussi son contenu doit-il être appréhendé avec prudence.

L’avenant comprend deux signatures en bas de page, partiellement recouvertes par le tampon de chacune des sociétés. Dans la plainte déposée par Monsieur [F] [B] en qualité de gérant de la SCI MAEVA, le plaignant confirme que le cachet apposé sur l’acte est celui de la SCI MAEVA, en indiquant que la gérante de la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP, avec laquelle il est en instance de divorce, est susceptible de l’avoir conservé. Aucune pièce versée aux débats ne corrobore la perte du tampon de la société par Monsieur [F] [B].

La société MAEVA dénie la signature de son représentant apposée au bas de l’avenant du 20 décembre 2021 et verse aux débats plusieurs actes signés par son gérant, Monsieur [F] [B], soient les statuts de la SCI MAEVA en date du 2 septembre 2007, le bail du 15 janvier 2008, des décomptes locatifs datés des 30 septembre 2024 et 8 janvier 2025, ainsi qu’un procès-verbal de dépôt de plainte du 7 janvier 2025. Or, les signatures apposées par Monsieur [F] [B] sur ces documents diffèrent considérablement les unes des autres. De surcroît, la signature portée sur l’avenant du 20 décembre 2021 pour le compte de la société MAEVA comprend les traits caractéristiques communs à la majorité des signatures de Monsieur [B], soient la lettre J, une lettre L puis des caractères étirés vers la droite et comprenant une boucle, surplombant le trait horizontal du L. Dès lors, l’examen de cette signature et sa comparaison avec les autres actes comportant la signature du gérant de la SCI MAEVA ne révèlent pas de différence flagrante de nature à établir comme évidente sa falsification.

Enfin, aucun élément ne corrobore les affirmations de la société MAEVA selon lesquelles elle aurait entrepris, préalablement à l’engagement de la présente instance, des démarches de recouvrement lors desquelles l’avenant litigieux ne lui aurait pas été opposé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré avec l’évidence requise que l’acte du 20 décembre 2022 n’ait pas été conclu par la SCI MAEVA et constitue un faux.

Cet avenant se réfère précisément aux locaux donnés à bail par la SCI MAEVA à la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP, portant sur des locaux à usage de bureaux situés au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 4], lequel correspond au siège social actuel de la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP.

L’acte stipule que « Les deux parties conviennent que l’occupation des bureaux devient à titre gracieux à compter du 1er janvier 2022 » et que le surplus des stipulations du bail initial demeure inchangé.

Dès lors, la contestation tirée de la gratuité de la mise à disposition des locaux à compter du 1er janvier 2022 constitue une contestation sérieuse à l’obligation de payer les sommes appelées par le commandement de payer du 29 août 2024.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’avenant du 20 décembre 2024 prévoit la gratuité de la mise à disposition des locaux sis [Adresse 4], de sorte que l’existence de l’obligation pesant sur la société EUROPEENNE ASSURANCE CPP de régler des loyers à compter du 1er janvier 2022 -ainsi que, corrélativement, des pénalités contractuelles- est sérieusement contestable.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il n’y a pas lieu à référé sur ses demandes, la SCI MAEVA sera tenue aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Nonobstant la condamnation de la SCI MAEVA aux dépens, des considérations d’équité – tenant au contexte de la conclusion et de la production de l’avenant du 20 décembre 2022 – imposent de dispenser la partie demanderesse du paiement d’une indemnité au titre des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales de la SCI MAEVA ;

Condamnons la SCI MAEVA aux dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Marie-Hélène PENOT