Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03919 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INWP

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE VENANT AUX DROITS DE METROPOLE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [P]

ET :

Madame [T] [U] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [W] [U] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 janvier 2018, l’E.P.I.C METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 434,06 euros outre une provision sur charges de 257,68 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’E.P.I.C METROPOLE HABITAT, a fait délivrer le 28 juillet 2023 à Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] :

— un commandement de fournir les justificatifs d’assurance ;

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 454,53 €.

Par courrier simple du 26 juin 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 août 2024 et signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] ;

— de condamner solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] au paiement des sommes suivantes :

2 373,67 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 7 août 2024.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 15 octobre 2024 pour finalement être renvoyé à celle du 18 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 9 856,17 € sa créance locative arrêtée au 5 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, en indiquant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Le demandeur indique soutenir à titre principal la demande fondée sur le défaut d’assurance, et à titre subsidiaire, la demande fondée sur les impayés. Le bailleur mentionne que seulement deux paiement sont intervenus en six mois et que les aides pour le logement ne sont plus versées depuis février 2024. Enfin, il signale que l’assurance n’a toujours pas été justifiée.

Monsieur [W] [U] [H], assisté de son fils [V] [U] [L], a expliqué qu’il ne travaillait pas mais qu’il envisageait de reprendre un travail en attendant son titre de séjour. De plus, il indique être réfugié soudanais, et signale être prêt à changer de logement pour en obtenir un qui serait moins onéreux.

Madame [T] [U] [H], bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de la défenderesse.

Sur la requalification du prononcé de la résiliation du contrat de bail en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article 14 stipulant qu’à « défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut du versement du dépôt de garantie, le bail sera résolu de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. De même, à défaut d’assurance telle que définie à l’article 6 du présent contrat, le bail sera résolu de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux ».

En outre, le commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer délivré le 28 juillet 2023 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « faute pour vous [le locataire] de satisfaire au présent commandement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévue par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d’une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré à Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] en date du 28 juillet 2023.

Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] n’ont pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti et la souscription éventuelle de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 août 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] et de dire que faute par Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 5 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 9 856,17 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] à payer la somme de 9 856,17 € actualisée au 5 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 9 janvier 2018 entre l’E.P.I.C METROPOLE HABITAT et Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] et de tous occupants de leur chef ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’E.P.I.C METROPOLE HABITAT, la somme de 9 856,17 € arrêtée au 5 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter de l’échéance du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] [L] et Madame [T] [U] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE