Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01275 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JF4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

Syndic. de copro.

DE LA RESIDENCE [8]

C/

[G] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 04 DÉCEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [8], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [G] [K]

né le 28 Avril 1972 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [K] est propriétaire d’un appartement formant le lot n°13 au sein de la copropriété de la Résidence [8] sise [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 juin 2025, le syndicat de copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 6]) a fait commandement à M. [G] [K] d’avoir à lui payer la somme de 4582 euros de charges de copropriété impayées et de frais de recouvrement, outre des frais.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS [Adresse 10], a assigné M. [G] [K] devant le juge du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété :

condamner le défendeur à lui payer la somme de 5818,51 arrêtée au 18 août 2025 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 24 juin 2025, date du commandement de payer ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur aux entiers frais et dépens de l’instance. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 novembre 2025, où elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 6]), agissant en son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France SAS, représenté par son conseil, sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions. Il actualise sa demande principale en paiement à la somme de 5390,82 euros, arrêtée au 6 novembre 2025.

M. [G] [K], régulièrement cité à domicile, ne comparait et n’est pas représenté.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS [Adresse 10] sollicite la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 5390,82 euros, arrêtée au 6 novembre 2025.

Au regard du décompte fourni, cette somme se décompose comme suit : 4484,82 euros au titre des charges de copropriété et 906 euros au titre des frais de recouvrement.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France SAS verse au débat :

un relevé de propriété indiquant que M. [K] est propriétaire du lot n°13 (977/10000) au sein de la copropriété ; le commandement de payer du 24 juin 2025 ; un décompte arrêté au 6 novembre 2025 pour un montant de 5390,82 euros; le procès-verbal d’assemblée générale du 10 juin 2023 valant notamment : approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour la somme de 19 649,15 euros ; approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 19 440 euros ; fixation à la somme de 956 euros pour le fonds de travaux Alur ; réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement B24 pour un montant de 7542,66 euros TTC (dont le coût est réparti « selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit en charges générales communes »); le procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2024 valant notamment : approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 16 908,42 euros ; approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 21 050 euros ;fixation du fonds Alur à la somme de 972 euros ; réalisation des diagnostics obligatoires (Loi Climat et résilience) pour la somme de 2100 euros ;

le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2025 valant notamment : approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 17 859,72 euros ainsi que 7367,66 euros pour les travaux ; approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 pour un montant de 22 020 euros ;fixation à 5% du montant du budget en cours pour le fonds de travaux Alur ;des appels de charges ; le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SAS [Adresse 10] prenant effet du 21 juin 2025 au 30 juin 2026 et prévoyant notamment comme frais de recouvrement : 60 euros TTC au titre d’une mise en demeure LRAR ; 30 euros TTC au titre d’une relance après mise en demeure ; Suivant le temps passé pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ; Suivant le temps passé pour la constitution du dossier transmis à l’avocat ; une relance en date du 30 janvier 2025 ; une mise en demeure envoyée en LRAR en date du 17 février 2025 ; une relance en date du 10 mars 2025 ; une mise au contentieux du 25 avril 2025 ; la facture du conseil du demandeur en date du 21 juillet 2025 concernant la procédure en recouvrement devant le tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour un montant de 720 euros. S’agissant des charges de copropriété :

Au vu des pièces produites, il convient de déduire de la créance les sommes suivantes :

les provisions du fonds de travaux facturées en 2023 à défaut de procès-verbal d’assemblée générale justifiant de leur montant (3x23,03 euros = 69,09 euros) ; les sommes facturées au titre de l’étanchéité des terrasses B24 et B25 (718,84 euros et 550,54 euros), le procès-verbal d’assemblée générale du 10 juin 2023 ne permettant pas clairement de justifier la répartition des coûts entre les copropriétaires ; la somme facturée le 31 décembre 2023 pour un montant de 87,66 euros, « apurement kit GSM » qui n’est pas justifiée en son principe ; au vu des montants du budget prévisionnel pour l’année 2024, M. [K] était redevable trimestriellement d’une provision de 474,82 euros et non de 489,75 euros ; au vu des montants du budget prévisionnel pour l’année 2025, M. [K] était redevable trimestriellement d’une provision de 514,15 euros et non de 527,86 euros ; la somme de 91,30 euros facturée le 27 novembre 2024 concernant « [H] [I] – Demande intervention sur vanne » qui n’est pas justifiée en son principe et son montant. M. [K] reste donc devoir la somme de 2945,33 euros au titre des seules charges de copropriété.

S’agissant des frais de recouvrement :

Au vu des pièces produites par le demandeur, les frais de recouvrement facturés le 19 février 2025, le 12 mars 2025 et le 25 avril 2025 ne sont pas justifiés en leur montant, aucun contrat de syndic pour la période visée n’ayant été produit.

De plus, à défaut de décompte permettant d’établir que ces sommes font parties de la somme totale de 720 euros facturée par le conseil du demandeur, les somme de 360 euros et de 216 euros facturées le 25 juillet 2025 et le 4 novembre 2025 ne sont pas justifiées en leur montant.

M. [K] n’est donc redevable d’aucun frais de recouvrement.

***

M. [K] ne comparaissant et n’étant pas représenté, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS [Adresse 10] la somme de 2945,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 6 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur soutient avoir subi un préjudice financier distinct du simple retard de paiement dans la mesure où l’existence de l’impayé a contraint les copropriétaires à faire avance de ces charges au défendeur.

À ce titre, M. [K] sera condamné à payer la somme de 200 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France SAS.

Sur les dépens, les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K], succombant à l’instance sera condamné au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et à l’exclusion du coût du commandement de payer du 24 juin 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [K] sera condamnée à payer la somme de 720 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS [Adresse 10] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France SAS la somme de 2945,33 euros (deux mille neuf cent quarante-cinq euros et trente-trois centimes) au titre des charges de copropriété arrêtée au 6 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 ;

CONDAMNE M. [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS [Adresse 10] la somme de 200 euros (deux cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 7], agissant en son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France SAS la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [G] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et à l’exclusion du coût du commandement de payer du 24 juin 2025.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 décembre 2025.

La Greffière, La Juge,