RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00554 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OUIZ

MINUTE N° :

Fondation INSTITUT PASTEUR

c/

[X] [M]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Armelle GRANDPEY

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 4]

[Localité 6]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 22 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Fondation INSTITUT PASTEUR

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Armelle GRANDPEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 12 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 02 Juin 2025 ; L’affaire a été plaidée le 25 Novembre 2025, et jugée le 22 Janvier 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2011, l’INSTITUT [8] a donné en location à Monsieur [X] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Par jugement du 20 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a condamné Monsieur [X] [M] à payer à l’INSTITUT [8] la somme de 828,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 octobre 2023, et de 1 euro au titre de la clause pénale. Il a également condamné Monsieur [X] [M] à laisser les entreprises mandatées par l’INSTITUT [8] accéder à son appartement, pour y réaliser les diagnostics aux fins de vente de l’appartement, sur leur demande et après fixation d’un rendez-vous.

Par exploit du 2 juin 2025, l’INSTITUT PASTEUR a assigné Monsieur [X] [M] devant le Juge des contentieux de la protection afin de voir :

— juger que les manquements graves et réitérés de Monsieur [M] aux obligations lui incombant au titre du bail justifient la résiliation judiciaire dudit contrat de bail aux torts exclusifs du locataire ;

— prononcer de la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir en raison des manquements du locataire ;

— juger que Monsieur [X] [M] est occupant sans droit ni titre à compter de la date de la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique ;

—condamner Monsieur [X] [M] à lui verser :

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges du et exigible jusqu’à la libération effective du logement se matérialisant soit par la remise des clefs soit par l’expulsion ;

A défaut d’avoir désencombré l’appartement et après constat de l’état de ce dernier par commissaire de justice,

* 9.845,12 euros au titre du désencombrement, du nettoyage et de la désinfection du logement ;

—ordonner la compensation des sommes versées par le locataire en tant que dépôt de garantie, soit la somme de 427 euros ;

—ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix du bailleur et aux risques et périls de Monsieur [X] [M], qui en supportera la charge financière ;

— condamner Monsieur [X] [M] à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [X] [M] aux entiers dépens.

A l’audience du 25 novembre 2025, l’INSTITUT [8], représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, estimant le trouble de jouissance caractérisé. Il ajoute que Monsieur [M], souffre du syndrome de Diogène et refuse l’accès à son appartement aux entreprises pour procéder à désencombrement du logement et pour réaliser les diagnostics immobiliers. Il fait valoir que Monsieur [M] avait pourtant, accepté de laisser accès à son appartement à l’audience du 24 octobre 2023 ayant donné lieu au jugement du 20 décembre 2023.

Il ajoute également avoir délivré un congé en date du 2 octobre 2025 pour motif légitime et sérieux

Monsieur [X] [M], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DEICISON :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989, « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

L’article 7 de cette même loi dispose pour sa part que « le locataire est obligé : […]

b) D’user paisiblement des locaux loués […],

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat […] ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués […]. Avant le début des travaux le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception […],».

En outre, aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, pour justifier des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations, l’INSTITUT [8] produits les éléments suivants :

Un courrier du syndic de copropriété de l’immeuble, la société FONCIA VBDS, en date du 14 janvier 2025 informant l’INSTITUT [8] que des signalements inquiétants ont été émis à plusieurs reprises et depuis plusieurs mois à l’égard de l’appartement occupé par son locataire, Monsieur [M]. Les voisins signalant qu’un entassement d’ordures était visible au niveau des fenêtres dont le niveau augmente sans cesse, laissant penser que l’occupant souffre d’un syndrome de Diogène. Ces derniers s’inquiètent des risques sanitaires à la fois de l’occupant et de l’immeuble. En outre, il ajoute que le prestataire TECHEM n’a pu avoir l’accès depuis 2022 au logement afin d’installer les répartiteurs et compteurs. Il ajoute également qu’il en est de même pour la société intervenant pour la désinsectisation.

Une photo de la fenêtre du logement occupé par Monsieur [M] prise de l’extérieur faisant état d’un amoncellement de sacs plastiques contre les fenêtres.

Un mail en date du 30 janvier 2025 de Madame [N] [P], salariée du pôle logement de la Mairie de [Localité 9], indiquant être intervenue à l’appartement de Monsieur [M] dans le but d’effectuer une visite suite aux plaintes pour nuisances olfactives auprès du syndic de l’immeuble. Elle ajoute que Monsieur [M] étant absent, elle a pu constater sur le seuil les fortes odeurs nauséabondes émanant du logement de ce dernier.

Elle ajoute également que la visite de l’appartement du propriétaire du dessus a permis de constater les remontés, par la salle de bain et la colonne, d’odeurs irrespirables provenant probablement du logement du dessous. Elle indique s’être rendue sur le toit du bâtiment voisin, du haut duquel elle a pu observer un amoncellement de sacs poubelles voire de déchets apposés contre les fenêtres du logement de Monsieur [M].

Un courrier du 19 février 2025, a adressé par l’INSTITUT PASTEUR à Monsieur [M] lui fixant un rendez-vous au 5 mars 2025 à 9h30 aux fins de permettre l’accès de son logement au diagnostiqueur.

Procès-verbal de constat établi le 5 mars 2025, relatant qu’un commissaire de justice s’est rendu à l’appartement de Monsieur [M], en présence de la société L’ATELIER DU DIAG, diagnostiqueur et Madame [N] [P], représentante de la Mairie de [10], sur le fondement du jugement du 20 décembre 2023 rendu par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Pontoise l’ayant condamné à laisser l’accès de son logement aux entreprises pour réaliser les diagnostics aux fins de vente.

Il ressort du procès-verbal de constat que Monsieur [M], présent, a refusé l’accès de son appartement au motif qu’il est très encombré. Il indique accepter d’ouvrir la porte pour constater l’état d’encombrement de l’appartement depuis les parties communes. L’entreprise prestataire, présente, indique ne pas pouvoir entrer dans le logement pour effectuer les diagnostics au vu de l’état d’encombrement du logement.

Une photographie prise par le commissaire de justice démontrant l’encombrement de la pièce se trouvant derrière la porte d’entrée est jointe au constat.

Une mise en demeure en date du 31 mars 2025 a été adressée à Monsieur [M] afin de procéder au nettoyage du logement et d’en justifier au bailleur.

Il résulte des éléments recueillis en procédure que les occupants de l’immeuble se plaignent depuis 2022 d’odeurs nauséabondes émanant de l’appartement objet de la présente procédure, odeurs d’ailleurs constatées par le pôle logement de la Mairie de [Localité 9].

Il a été également constaté que Monsieur [M] entrepose différents objets contre les fenêtres, dont l’amoncellement obstrue leurs ouvertures. Monsieur [M] entrepose différents objets dans la pièce d’entrée du logement empêchant l’accès même au logement et ce malgré des demandes répétées de désencombrement. Enfin, il a été constaté que Monsieur [M] ne permettait pas aux entreprises de désinfection, de diagnostic et d’installateur des répartiteurs et compteurs l’accès à son logement et ce malgré la condamnation du juge des contentieux de la protection du 20 décembre 2023. D’ailleurs, il ressort de ses propres déclarations que l’encombrement de son appartement était tel qu’aucun prestataire ne pouvait y accéder pour réaliser leurs prestations.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [X] [M] a manqué à plusieurs des obligations lui incombant en qualité de locataire dont les règles d’hygiène et de sécurité élémentaire nécessaires à la vie en collectivité. Lesdits manquements perdurent depuis plusieurs années et ont un impact sur la qualité de vie des autres occupants de l’immeuble, de sorte qu’ils sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur.

En application de l’article 1229 du Code civil, il convient donc de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte tenu de la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision, Monsieur [X] [M] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement à compter du 23 janvier 2026.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] de tous occupants de son chef conformément aux modalités fixées dans le dispositif.

— Sur le concours de la force publique et la présence d’un serrurier :

Compte tenu de l’importance et des répercussions collectives des manquements de Monsieur [X] [M] à ses obligations en qualité de locataire, et ce en dépit des multiples relances qui lui ont été adressées, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de recours au concours de la force publique et à un serrurier si besoin.

Sur la demande condamnation de paiement d’une indemnité d’occupation :

Monsieur [X] [M] étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer et charges du et exigible.

Sur les frais de désencombrement du logement de Monsieur [M] :

L’INSTTUT PASTEUR sera débouté de sa demande relative aux frais de désencombrement de l’appartement de Monsieur [X] [M], l’exécution en ses lieux et place restant hypothétique à ce stade.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, Monsieur [X] [M] supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable de mettre à la charge de Monsieur [X] [M] les frais irrépétibles engagés par le demandeur. Il sera en conséquence condamné à verser à l’INSTITUT [8] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu des démarches judiciaires que la bailleresse a dû entreprendre à juste titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 16 avril 2011 au bénéfice de Monsieur [X] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 11] aux torts exclusifs de Monsieur [X] [M], et ce à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [M] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai susvisé, l’INSTITUT [8] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à l’INSTITUT [8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dues et exigibles à compter du 23 janvier 2026, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE l’INSTITUT [8] de sa demande de condamnation au titre des frais futurs de désencombrement du logement de Monsieur [X] [M] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à l’INSTITUT [8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi fait le 22 janvier 2026

La Greffière, La Juge,