TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandre ROTCAJG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/07575 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23SE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 08 février 2024

DEMANDERESSE

SERGIC RESIDENCES SERVICES

exercant sous l’enseigne Twenty Campus

[Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [J] [M] [X]

[Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 08 février 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/07575 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23SE

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 août 2022, la société SERGIC RESIDENCES SERVICES a consenti un bail d’habitation meublé à Madame [X] [J] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros ttc, d’une provision pour charges de 80 euros ttc et d’un forfait para-hôtelier de 50 euros ttc.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 520,20 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [X] [J] [M] le 20 juin 2023.

Par assignation du 18 septembre 2023, la société SERGIC RESIDENCES SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [J] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 153,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 5 décembre 2023, la société SERGIC RESIDENCES SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2023, s’élève désormais à 7 783,55 euros. La société SERGIC RESIDENCES SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [X] [J] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société SERGIC RESIDENCES SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SERGIC RESIDENCES SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 13 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 520,20 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il convient de précise que ce commandement n’était justifié qu’à hauteur de la somme de 2 232,32 euros, le forfait para-hôtelier et le forfait laverie ne pouvant être considérés comme des charges locatives au sens de la loi du 6 juillet 1989 et devant être déduites des sommes dont l’absence de paiement peut entraîner la résiliation du contrat de bail.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SERGIC RESIDENCES SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SERGIC RESIDENCES SERVICES verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er décembre 2023, Madame [X] [J] [M] lui devrait la somme de 7783,55 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient de déduire de ce montant le forfait laverie aucun justificatif de la souscription de Mme [X] [J] [M] à ce service n’étant produit.

Par ailleurs, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur à la créance réclamée dans l’assignation.

Compte tenu de la déduction du forfait laverie, la créance se limite à la somme de 4 890,67 euros arrêtée à fin septembre 2023 inclus.

Madame [X] [J] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 2 232,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 859,66 euros ttc.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SERGIC RESIDENCES SERVICES ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [X] [J] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SERGIC RESIDENCES SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 août 2022 entre la société SERGIC RESIDENCES SERVICES, d’une part, et Madame [X] [J] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 14 août 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [X] [J] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [X] [J] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [X] [J] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 859,66 euros (huit cent cinquante-neuf euros et soixante-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [X] [J] [M] à payer à la société SERGIC RESIDENCES SERVICES la somme de 4890,67 euros (quatre mille huit cent quatre-vingt-dix euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 2520,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [X] [J] [M] à payer à la société SERGIC RESIDENCES SERVICES la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [J] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2023 et celui de l’assignation du 18 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge