TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00148 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HARI

Dans l’affaire entre :

S.A.S. IMMO DE FRANCE – AIN, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 391 634 912, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Syndicat des copropriétaires SDC LE PANORAMIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. IMMO DE FRANCE – AIN

représentés par M^e Jean François BOGUE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 8

DEMANDEURS

et

S.A.R.L. REGIE DU LEMAN, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 399 017 441, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marina ILIC, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 3 substitué par M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 65

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 24 Juin 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors d’une assemblée générale du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires Le Panoramique a décidé de ne pas renouveler le mandat de syndic de la société Régie du Leman et a désigné la société Immo de France en qualité de nouveau syndic.

Par courrier en date du 20 août 2024, la société Immo de France a mis en demeure la société Régie du Leman de lui transmettre l’ensemble des pièces administratives et comptables du syndicat des copropriétaires Le Panoramique.

A la suite d’un entretien en date du 29 octobre 2024 entre les deux sociétés, il est apparu que la copropriété était en difficulté financière. Cette situation a conduit le syndicat des copropriétaires Le Panoramique à solliciter la désignation d’un mandataire ad hoc afin, notamment, d’assister le syndic à établir une analyse financière de la situation de la copropriété. Par ordonnance en date du 30 janvier 2025, la société AJ Partenaires a été désignée en qualité de mandataire ad hoc.

Cependant, le syndic actuel se plaint de ne pas avoir obtenu l’intégralité des pièces nécessaires à l’appréhension de la situation complète de la copropriété, empêchant ainsi le mandataire de réaliser sa mission.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires Le Panoramique a fait assigner en référé la société Régie du Leman devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins, dans le dernier état de ses prétentions, de :

* Condamner la société Régie du Leman à produire au syndicat des copropriétaires Le Panoramique représenté par son syndic Immo de France, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les documents suivants :

— Les Factures,

— Les Mutations,

— Les Détails des comptes fournisseurs (dont URSSAF),

— Détail du compte 4850,

— Détail du compte 4860,

— Détail du compte 4010 fournisseurs collectif créditeur de 77 764.91 € puisqu’à la reprise il y avait 78 000 € de factures à régler mais sans connaître le détail des factures,

— Détail du compte 4310 urssaf débiteur de 102 112.30 €, ce qui implique que ce montant n’a jamais été réparti et fait donc défaut en trésorerie,

— Le détail du compte 4373 crip ionis abellio qui laisse apparaitre un solde débiteur de 8 463.62 € dont le détail n’a pas été communiqué,

— Le détail du compte 4710 Compte d’attente débiteur de 24 864.26 € sans détail,

— Le détail du compte 4720 compte d’attente créditeur de 1 255.86 € sans détail,

— Le détail du compte 4850 factures non parvenues créditeurs de 41 278.04 compte d’inventaire non soldé et sans détail,

— Le détail du compte 4860 charges payées d’avance débiteur de 18 177.71 € compte d’inventaire non soldé,

— Les déclarations effectuées auprès des différents organismes sociaux pour les deux salariés de la copropriété,

— Les déclarations effectuées auprès des organismes sociaux caisse de retraite, CPAM, URSSAF, mutuelle, organisme de retraite complémentaire,

— L état complet des dettes de la copropriété avec la liste des fournisseurs,

— Les comptes de chacun des copropriétaires permettant de déterminer pour chacun les charges de copropriété dues pour les cinq années précédant la fin du mandat,

— Tout élément permettant de justifier des mesures engagées auprès des différents copropriétaires en recouvrement amiable ou procédure judiciaire aux fins de paiement de l’arriéré desdites charge.

* Ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

* Condamner la société Régie du Leman à payer à la société Immo de France une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouter la société Régie du Leman de tous ses moyens, fins et conclusions,

* Débouter la société Régie du Leman de ses demandes reconventionnelles,

* Condamner la société Régie du Leman aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires Le Panoramique soutient, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que la société Régie du Leman n’a pas transmis le détail des comptes d’attente, les documents relatifs à la situation des avances, des fonds travaux, de l’Urssaf, les déclarations DSN des employés d’immeubles de la copropriété, le dossier de la CAF, des explications relatives à la perception des allocations logement et aux saisies pratiquées sur le compte bancaire de la copropriété. En outre, il relève la nécessité d’organiser une expertise afin d’éclaircir la situation comptable de la copropriété, qui est particulièrement obérée.

En défense, la société Régie du Leman demande au juge des référés de :

— Rejeter la demande de condamnation sous astreinte,

— Rejeter la demande de désignation d’un expert judiciaire, ou à titre subsidiaire, de limiter strictement la mission de l’expert à l’analyse des documents déjà transmis,

— Débouter la société Immo de France et le syndicat de l’ensemble de leurs demandes infondées,

— Condamner solidairement la société Immo de France et le syndicat à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que tous les documents détenus ont été remis en main propre au nouveau syndic de copropriété, qu’elle ne dispose plus des boites d’archives et que les chiffres communiqués sur la situation comptable de la copropriété son erronés. Elle soutient également que la désignation judiciaire d’un expert comptable n’est pas nécessaire, l’analyse pouvant être réalisée par le syndic actuellement en exercice. A titre subsidiaire, elle justifie la limitation de la mission de l’expert aux documents déjà transmis, faute de détenir d’autres pièces.

MOTIFS

Sur la demande de remise de documents sous astreinte

En application de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

[…]Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En application de l’article 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, « Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.

En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient ».

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’il appartient à l’ancien syndic d’apporter la preuve qu’il a remis l’ensemble des documents qu’il détenait pour le compte du syndicat des copropriétaires tels qu’énumérés à l’article de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

En l’espèce, il résulte du document du 11 juillet 2024 relatif à la remise du dossier que certains éléments ont été transmis au nouveau syndic de copropriété. Toutefois, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 aout 2024, le syndic de copropriété Immo de France a mis en demeure la société Régie du Léman de lui communiquer plusieurs pièces comptables et administratives manquantes.

Le bordereau de communication de pièces versé aux débats ne permet pas de démontrer une remise satisfactoire et complète des documents en litige et ne mentionne pas la totalité des documents réclamés par la société Immo de France.

Il y a donc lieu de constater que la société Régie du Leman ne justifie nullement de la remise effective des éléments demandés.

Dans ces conditions, et à défaut de toute explication crédible justifiant que la société défenderesse ne détiendrait pas ou ne serait pas en mesure de produire les documents nécessaires à la bonne gestion de la copropriété, les demandes présentées au titre de leur remise apparaissent justifiées.

La société Régie du Leman sera donc condamnée à procéder à la communication des documents listés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 100 € par jour de retard dans les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, par ordonnance du 3 décembre 2024, la société AJ Partenaires a été désignée en qualité de mandataire ad hoc afin d’assister le syndic à établir une analyse financière de la situation de la copropriété. En raison de l’absence de communication de certains documents par la société Régie du Leman, le mandataire désigné n’a pas pu mener à bien sa mission.

Dès lors, il n’apparait pas opportun, en l’état, d’organiser une expertise judiciaire, laquelle apparait prématurée et susceptible d’interférer avec la mission d’ores et déjà confiée à la société AJ Partenaires.

La demande d’expertise sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Partie perdante, la société Régie du Leman sera condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société Régie du Leman à remettre, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant un délai de trois mois, directement entre les mains du syndicat des copropriétaires le Panoramique, représenté par son syndic Immo de France :

— Les Factures,

— Les Mutations,

— Les Détails des comptes fournisseurs (dont URSSAF),

— Détail du compte 4850,

— Détail du compte 4860,

— Détail du compte 4010 fournisseurs collectif créditeur de 77 764.91 € puisqu’à la reprise il y avait 78 000 € de factures à régler mais sans connaître le détail des factures,

— Détail du compte 4310 urssaf débiteur de 102 112.30 €, ce qui implique que ce montant n’a jamais été réparti et fait donc défaut en trésorerie,

— Le détail du compte 4373 crip ionis abellio qui laisse apparaitre un solde débiteur de 8 463.62 € dont le détail n’a pas été communiqué,

— Le détail du compte 4710 Compte d’attente débiteur de 24 864.26 € sans détail,

— Le détail du compte 4720 compte d’attente créditeur de 1 255.86 € sans détail,

— Le détail du compte 4850 factures non parvenues créditeurs de 41 278.04 compte d’inventaire non soldé et sans détail,

— Le détail du compte 4860 charges payées d’avance débiteur de 18 177.71 € compte d’inventaire non soldé,

— Les déclarations effectuées auprès des différents organismes sociaux pour les deux salariés de la copropriété,

— Les déclarations effectuées auprès des organismes sociaux caisse de retraite, CPAM, URSSAF, mutuelle, organisme de retraite complémentaire,

— L état complet des dettes de la copropriété avec la liste des fournisseurs,

— Les comptes de chacun des copropriétaires permettant de déterminer pour chacun les charges de copropriété dues pour les cinq années précédant la fin du mandat,

— Tout élément permettant de justifier des mesures engagées auprès des différents copropriétaires en recouvrement amiable ou procédure judiciaire aux fins de paiement de l’arriéré desdites charge.

Déboute la société Immo de France et le syndicat des copropriétaires le Panoramique de leur demande tendant à l’organisation d’une expertise judiciaire ;

Condamne la société Régie du Leman à payer la somme de 2 000 euros aux demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Régie du Leman aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie exécutoire + ccc à :

M^e Jean François BOGUE

M^e Marina ILIC