TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 415

Références : R.G N° N° RG 24/01667 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFL7

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

S.C.I. ZVERI

C/

Mme [J] [I]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. ZVERI

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [J] [I]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Mme [I] [K], régulièrement munie d’un pouvoir.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 4 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MERTENS

+ 1CCC à Mme [I]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2017, la SCI ZVERI a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 888,86 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4976,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [J] le 10 juillet 2024.

Par assignation du 14 octobre 2024, la SCI ZVERI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6053,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024,ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025 et a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre à Mme [I] [K] sœur de Mme [I] [J] de justifier d’un mandat de représentation.

À l’audience du 4 février 2025, la SCI ZVERI sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et réactualise sa demande en paiement à la somme de 1863.17 euros selon décompte arrêté au 04 février 2025 et terme de février inclus.

La SCI ZVERI indique qu’il y a eu un paiement intégral du loyer de février en tenant compte des versements effectués par la CAF.

Mme [I] [J] régulièrement représentée par Madame [I] [K] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Elle expose que percevoir l’allocation adulte handicapée pour un montant de 1111 euros outre les allocations chômage. Elle ajoute que les allocations logements sont désormais versées et propose de verser 30 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette.

Mme [I] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [I] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

La SCI ZVERI indique s’opposer à la demande de délais faisant valoir que loyer va s’établir à 910.79 euros après indexation à compter de mars 2025, que le loyer est manifestement trop élevé au regard des revenus de Mme [I] [J] et qu’elle ne peut accepter des délais de paiement sur la base d’une proposition de versement de 30 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 avril 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI ZVERI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4976,43 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [I] [J] de 1111 euros outre les allocations logement de 343 euros par mois ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel charge incluses de 918, 86 euros ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette, qui sur la base des propositions effectuées par la locataire porterait le montant mensuel à régler au bailleur à 948, 86 euros soit plus de 65 % des revenus de Mme [I] allocations logement incluses.

Par ailleurs, il convient de relever que le paiement intégral du loyers courant n’a pas été repris avant l’audience du 4 février 2025 puisque seul 600 euros ont été versés le 04 février 2025 en paiement du terme de février, et que le loyer intégral de janvier 2025 n’a pas été réglé.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI ZVERI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI ZVERI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2025, Mme [I] [J] lui devait la somme de 1863,17 euros terme de février inclus.

Mme [I] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse à compter de la signification de la présente décision.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI ZVERI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI ZVERI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 décembre 2017 entre la SCI ZVERI, d’une part, et Mme [I] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Corbeil-Essonnes (91100) est résilié depuis le 12 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [I] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [I] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [J] à payer à la SCI ZVERI la somme de 1863,17 euros (mille huit cent soixante-trois euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025 terme de février inclus avec intérêts aux taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [I] [J] à payer à la SCI ZVERI la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 et celui de l’assignation du 14 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par Le Juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge