JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00504 – N° Portalis DBXO-W-B7I-CYL7

AFFAIRE : S.A. GAN ASSURANCES C/ S.C.I. [Adresse 2]

Composition du tribunal

Président : Madame POLLE, Magistrat à titre temporaire

Greffière : Madame PRUDHOMME, Greffier

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Débats en audience publique le 24 Juin 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 23 Septembre 2025

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DEMANDERESSE

S.A. GAN ASSURANCES, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 542 063 797, dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice DANTHEZ, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 2], RCS de [Localité 5] 404 496 705, prise en la personne de son reprsentant légal en cette qualité au siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Béatrice TRARIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2003, la SCI 8 COURS ALSACE LORRAINE a donné à bail à la SARL COPIE FLASH des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à BERGERAC (24100).

Suite à un épisode pluvieux survenu dans la nuit du 8 au 9 septembre 2021, la SARL COPIE FLASH a subi un dégât des eaux dans son local commercial entraînant des dommages aux biens.

La SARL COPIE FLASH, assurée auprès de la compagnie GAN ASSURANCES IARD sous le contrat OMNIPRO numéro 969103874, a procédé à une déclaration de sinistre.

A la suite d’une réunion d’expertise des dommages organisée le 28 octobre 2021 par le cabinet POLYEXPERT, mandaté par la compagnie GAN ASSURANCES, en présence de la SARL COPIE FLASH mais en l’absence de la SCI [Adresse 2], pourtant dûment convoquée, un procès-verbal des constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages a été établi, précisant que le dégât des eaux ayant entraîné des dommages aux biens de la SARL COPIE FLASH avait pour origine des infiltrations d’eaux de ruissellement au travers de la façade de l’immeuble en raison d’un enduit cloqué, et évaluant les dommages à 7080,69 euros en valeur à neuf et 5803,23 euros après déduction de la vétusté de 1277,46 euros.

Le 3 mars 2022, la compagnie GAN ASSURANCES a adressé un courrier valant recours à la compagnie CORIM ASSURANCES, assureur de la SCI [Adresse 2], réclamant la somme de 7080,69 euros correspondant au préjudice de son assurée, la SARL COPIE FLASH.

La compagnie CORIM ASSURANCES ayant fait part de son refus d’intervention, la compagnie GAN ASSURANCES a réclamé le paiement à la SCI [Adresse 2] par courrier recommandé le 8 juillet 2022.

Le 17 janvier 2024, la compagnie GAN ASSURANCES a adressé une mise en demeure à la SCI [Adresse 2] d’avoir à lui payer la somme de 7080,69 euros, précisant exercer un recours subrogatoire pour 5803,23 euros et un recours complémentaire de 1277,46 euros pour le compte de son assurée, la SARL COPIE FLASH, qu’elle a indemnisée à hauteur de 5803,23 euros au titre des dommages matériels.

Par assignation en date du 21 mai 2024, la compagnie GAN ASSURANCES a saisi le tribunal judiciaire de BERGERAC des demandes suivantes contre la SCI [Adresse 2], sur le fondement des articles 1721 du code civil et L121-12 du code des assurances :

— juger que la responsabilité de la SCI 8 COURS ALSACE LORRAINE est totalement engagée pour ce sinistre dégâts des eaux du 9 septembre 2021 sur le fondement de l’article 1721 du code civil,

— condamner la SCI [Adresse 2] à payer à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 5803,23 euros en qualité de subrogée dans les droits de son assurée à la suite du dégât des eaux du 9 septembre 2021,

— condamner la SCI [Adresse 2] à payer à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelé à l’audience du 25 juin 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 24 juin 2025, la compagnie GAN ASSURANCES n’a pas comparu mais a été représentée par maître Fabrice DANTHEZ, avocat au barreau de BORDEAUX, qui a repris oralement ses demandes figurant dans ses conclusions régulièrement visées par le greffe.

La SCI [Adresse 6] n’a pas comparu mais a été représentée par maître Béatrice TRARIEUX, avocate au barreau de BERGERAC.

Aux termes de ses conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, la SCI 8 COURS ALSACE LORRAINE demande au tribunal judiciaire de BERGERAC de débouter la compagnie GAN ASSURANCES de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui régler la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Motifs de la décision

1) Sur la responsabilité de la SCI [Adresse 2]

Selon l’article 1719, 1°, 2° et 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant toute la durée du bail , toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En outre, en application de l’article 1721 du même code, il doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’obligation de délivrance à la charge du bailleur édictée à l’article 1719 lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle c’est à dire permettant l’exploitation prévue au contrat.

L’obligation de délivrance de la chose louée court pendant toute la durée du bail.

Il en résulte notamment que le bailleur ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure même de l’immeuble.

Le bailleur qui ne satisfait pas à son obligation de délivrance engage sa responsabilité.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, et en particulier du procès-verbal des constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages, établi le 28 octobre 2021 par l’expert mandaté par la compagnie GAN ASSURANCES, en présence de la SARL COPIE FLASH, locataire, que cette dernière a subi un sinistre lié à un dégât des eaux survenu dans la nuit du 8 au 9 septembre 2021 dans le local commercial loué par la SCI [Adresse 2], propriétaire bailleur non occupant.

Selon l’expert, les dommages subis par la SARL COPIE FLASH à la suite du sinistre sont consécutifs à des infiltrations d’eaux de ruissellement au travers de la façade, en raison d’un enduit cloqué, laissant entrer les eaux de ruissellement.

Il est précisé qu’un joint provisoire a été réalisé pour éviter de nouvelles infiltrations.

Compte tenu de la cause du sinistre telle que relevée par l’expert, la SCI [Adresse 2] ne peut valablement soutenir que le sinistre serait dû au caractère exceptionnel, imprévisible et irrésistible de l’épisode pluvieux, caractérisant un cas de force majeure.

En effet, il a été constaté que l’infiltration des eaux de ruissellement en façade était due à un phénomène de cloquage de l’enduit, constaté par l’expert et le locataire.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que le propriétaire a apposé un joint provisoire pour éviter de nouvelles infiltrations et que par ailleurs, il reconnaît, aux termes d’un courrier adressé le 22 mars 2023 à la compagnie GAN ASSURANCES que « le dommage créé par un défaut du mur est donc accidentel ».

Le défaut du mur tel que reconnu par le propriétaire bailleur est bien lié à l’état de l’immeuble et non au phénomène pluvieux,

Il en résulte que la SCI [Adresse 2] est responsable du dommage subi par le locataire lié aux infiltrations ayant causé le dégât des eaux, dès lors que la cause du sinistre est en lien avec un état dégradé (cloquage) de l’enduit de façade de l’immeuble, quand bien même l’épisode pluvieux serait-il exceptionnel, comme cela a été le cas les 8 et 9 septembre 2021.

La SCI 8 COURS ALSACE LORRAINE a engagé sa responsabilité et doit réparation des conséquences du sinistre.

2) Sur l’indemnisation du préjudice et le recours subrogatoire de la compagnie GAN ASSURANCES

Aux termes de l’article L. 121-12 du code des assurances dans sa version en vigueur à la date du litige, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il incombe à l’assureur qui entend bénéficier de la subrogation prévue par l’article L.121-12 du code des assurances d’apporter la preuve du versement de l’indemnité d’assurance à son assuré, et ce par tout moyen.

Les dommages subis par la SARL COPIE FLASH sur ses marchandises, mobilier et machines, ont été évalués par l’expert de la compagnie GAN ASSURANCES à la somme de 5803,23 euros après application d’un coefficient de vétusté.

La compagnie GAN ASSURANCES, assureur de la SARL COPIE FLASH, justifie, par la production d’un avis de règlement du 21 décembre 2021 et de la copie d’un chèque du 23 décembre 2021, avoir indemnisé son assurée à hauteur de 5803,23 euros TTC.

Cette somme correspondant à l’évaluation des dommages effectuée dans le cadre de l’expertise d’assurance, à laquelle a été régulièrement conviée la SCI [Adresse 2], et non sérieusement remise en cause par cette dernière.

Par conséquent, la compagnie GAN ASSURANCES est bien fondée à obtenir la condamnation de la SCI [Adresse 2] à lui payer la somme de 5803,23 euros TTC en sa qualité de subrogée dans les droits de la SARL COPIE FLASH.

3) Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’article 696 du code de procédure civile dispose notamment que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la compagnie GAN ASSURANCES la totalité des frais et honoraires exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

La demande formée par la SCI 8 COURS ALSACE LORRAINE au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sera rejetée.

4) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par ces motifs

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 1719 à 1721 du code civil,

Vu l’article L121-12 du code des assurances,

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 5803,23 euros,

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI [Adresse 2] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI 8 COURS ALSACE LORRAINE aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter.

FAIT ET PRONONCE à [Localité 5], l’an deux mille vingt-cinq et le vingt-trois septembre, la minute étant signée par Madame Frédérique POLLE, Magistrat exerçant à titre temporaire et Madame Frédérique PRUDHOMME, Greffier.

Le Greffier Le Président