RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

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N° RG 26/00006 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C54V

NATAF : Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur (30G)

MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 02 AVRIL 2026

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A.S. RELAIS AMDC, inscrite au RCS de Brive sous le numéro, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

Représentée par M^e Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. KEMC, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 2]

Représentée par M^e Hervé BEGEOT, avocat au barreau de STRASBOURG (non présent)

Copie exécutoire M^e Caetano, M. [S] le 02/04/2026

DÉBATS : Audience Publique du 05 Mars 2026

Président : Caroline CHABANON, Président du Tribunal Judiciaire de Brive,

Greffier : Aurore LEMOINE, Cadre greffier,

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 02 Avril 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 9 janvier 2012, la SCI KEMC a donné à bail commercial à la SARL KEC de locaux exploités sous l’enseigne “[Etablissement 1]” sis [Adresse 3] – [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2012, pour se terminer le 28 février 2021,moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxe de 42 000 €, soit 3 500 € mensuel.

La SAS RELAIS AMDC, venant aux droits de la SARL KEC suite à une cession du fonds de commerce, a sollicité de Monsieur [Z] [B] gérant de la SCI KEMC, le renouvellement de bail commercial suivant acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023 et ce, à compter du 1er mars 2024.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 août 2021, le conseil de la SAS RELAIS AMDC a officiellement informé la SCI KEMC d’infiltrations d’eau dans la cave, par une lucarne, d’un état préoccupant de la toiture et de la noue et l’a mise en demeure de prendre en charge financièrement les travaux nécessaires évoquant un préjudice économique et un risque d’atteinte à la structure et à la solidité générale de l’immeuble.

La SAS RELAIS AMDC a sollicité l’avis technique de Monsieur [Y], Expert, lequel a rendu un rapport le 9 août 2023.

Le 15 octobre 2025, la SAS RELAIS AMDC a fait dresser un procès-verbal de commissaire de justice duquel il ressort l’existence d’une fuite d’eau dans la cave, de l’eau suinte du mur situé du côté de l’escalier côté parc et il y a de l’eau sur l’ensemble de la surface du sol et il se dégage une forte odeur d’humidité. Par ailleurs, dans la salle principale, une extension a été construite qui se désolidarise du bâtiment principal et dans le local technique de la piscine il y a de l’eau sur le sol, de l’eau suinte au niveau de la sortie des canalisations et une trace de coulée du toit jusqu’au sol du côté de la façade avant est faite. Enfin, certaines chambres ont des traces noires au plafond et le grenier n’a pas d’isolation.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, la SAS RELAIS AMDC a fait assigner la SCI KEMC devant le tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde aux fins de voir, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens.

Elle soutient que les locaux loués ne sont pas conformes à la réglementation des établissements recevant du public et que des travaux urgents sont nécessaires et fait état des travaux de couverture à la charge du bailleur, des travaux liés à la vétusté des locaux, de l’humidité, de l’absence d’isolation, de ventilation, des infiltrations d’eau et de la désolidaristaion du bâti.

Citée à personne morale, la SCI KEMC a constitué avocat mais ce dernier ne s’est pas rapproché de l’un de ses confrères du barreau de Brive afin d’assurer sa postulation.

La décision, mise en délibéré au 2 avril 2026, sera réputée contradictoire.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile impose au juge des référés de s’assurer de ce que la partie qui l’invoque au soutien d’une demande d’expertise, justifie d’un motif légitime.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat et notamment du procès-verbal de constat de Commissaire de justice du 15 octobre 2025 que la SAS RELAIS AMDC justifie d’un motif légitime d’établir la preuve des faits dont peut dépendre la solution du litige. L’établissement de cette preuve ne peut être réalisé que par un technicien et il convient, dans ces conditions, d’ordonner une expertise aux frais avancés de la demanderesse.

Sur les autres demandes

La SAS RELAIS AMDC conservera provisoirement la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile ;

ORDONNONS une expertise des locaux exploités sous l’enseigne “[Etablissement 1]” sis [Adresse 3] – [Localité 1]

et DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [R] [S]

E-mail : [Courriel 1]

Adresse : [Adresse 4]

[Localité 3]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

avec pour mission de :

1°) Se rendre sur les lieux ;

2°) Prendre des connaissances des documents et pièces des parties ;

3°) Examiner les désordres allégués dans l’assignation ;

4°) Décrire le local objet du bail commercial (superficie, agencement, équipements, etc …) ;

5°) Fournir un état descriptif des lieux, notamment les parties et équipements concernés par les désordres ;

6°) Identifier et décrire les désordres constatés sur les lieux (humidité, infiltrations, défauts structurels, non-conformité des installations, etc …) ;.

7°) Préciser la localisation exacte des désordres et leur étendue ;

8°) Déterminer l’origine des désordres identifiés (défaut de construction, vice

préexistant, manque d’entretien, etc …) ;

9°) Préciser si ces désordres sont imputables au bailleur, à la SAS RELAIS AMDC ou à d’autres causes extérieures ou à un défaut d’entretien par la requérante ou aux travaux que cette dernière aurait réalisés ou fait réaliser ;

10°) Examiner si ces désordres étaient présents à la date de conclusion du bail ou de l’acte de cession du droit au bail ;

11°) Déterminer si ces désordres étaient décelables lors de la prise de possession par le locataire (état des lieux d’entrée, diagnostics techniques fournis, etc.) ;

12°) Évaluer l’impact des désordres sur l’exploitation du local par le locataire dans le cadre de son activité commerciale ;

13°) Évaluer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés;

14°) Préciser les délais nécessaires pour effectuer les réparations.

15°) Vérifier si les désordres relèvent d’un non-respect des normes en vigueur ou d’une obligation légale du bailleur ;

16°) Plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;

17°) Donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

18°) Etablir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

DISONS

que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié ;

PRECISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRECISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

FIXONS à 2 500 € le montant de la somme qui doit être consignée auprès du Régisseur de ce Tribunal par la SAS RELAIS AMDC dans le mois du prononcé de la présente décision, à titre provisoire à valoir sur la rémunération de l’expert, sauf si elle bénéficie de l’aide juridictionnelle,

DISONS que le Tribunal pourra tirer toutes conséquences de droit du défaut de communication par les parties des documents à l’expert,

DISONS que l’expert devra procéder à ses opérations et déposer son rapport en double exemplaire au Greffe du Tribunal dans les SIX MOIS de la consignation de la provision,

RAPPELONS que la rémunération de l’expert sera établie dès le dépôt du rapport en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni,

DISONS qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision de relevé de caducité qui ne pourra être prise par le juge qu’au vu d’un motif légitime,

DISONS que la SAS RELAIS AMDC conservera la charge des dépens par elle engagés,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

En foi de quoi la minute de la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes