N° RG 24/03278 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNWO

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[G] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 23 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [D] [R]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [Z]

demeurant 5 avenue de Bretagne – Logement n°13 – 28300 MAINVILLIERS

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 23 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2018, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [Y] [Z] un bail portant sur un logement sis à MAINVILLIERS.

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 11 mars 2022, d’avoir à payer la somme de 821,99 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 25/10/2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de la condamner au paiement de la somme de 2 437,54 € au titre des loyers échus au 1er octobre 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 774,00 € au 31 janvier 2025 inclus, et maintient ses demandes, indiquant qu’un plan d’apurement a été conclu avec la locataire.

Cité à l’Etude de l’huissier de justice, la locataire ne comparaît pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2023 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 28 octobre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la locataire est défaillante dans le paiement des loyers de manière régulière, ce qui constitue un manquement.

Cependant, il s’établit, à l’examen du décompte produit par le bailleur, que la locataire règle les loyers de manière régulière mais de manière partielle, qu’elle a repris le paiement des loyers de manière significative en octobre 2024 et qu’elle a bénéficié d’un rappel APL important au mois de novembre 2024 permettant de réduire sa dette;

Le bailleur a fait le choix de demander la résiliation judiciaire du bail et non de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Le tribunal dit que les manquements du locataire ne sont pas de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu et déboute le bailleur de cette demande ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 774,00 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 janvier 2025 ;

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il ressort du rapport de diagnostic social que Madame [Y] [Z] perçoit le RSA augmenté de prestations sociales pour un total de 1529,44 e, qu’elle a deux enfants à charge et que ses charges s’élèvent à 1083 € par mois. Son reste à vivre s’élève à moins de 500 €.

Le bailleur indique qu’un plan d’apurement de 30 euros a été conclu avec la locataire qui le respecte.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 30 euros par mois jusqu’à extinction de la dette.

A défaut de respecter l’échéancier défini, la locataire sera déchue des délais de paiement.

sur les autres demandes

dans la mesure où la locataire succombe à l’instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT EURELIEN de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 774,00 euros (sept cent soixante quatorze euros) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 ;

ACCORDE à Madame [Y] [Z] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’il devra s’en acquitter par 25 paiements mensuels successifs de 30 euros (trente euros), le premier le 5 mai 2025, les suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 26ème et dernière mensualité ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse.

CONDAMNE Madame [Y] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI