TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. LHM IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Eric SIMONNET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05627 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CV2

N° MINUTE :

9 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 7], [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société CABINET N&H IMMOBILIER, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

DÉFENDERESSE

S.C.I. LHM IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05627 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CV2

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a fait assigner la SCI LHM IMMO copropriétaire des lots 1, 45, 56 et 59 en paiement des sommes suivantes:

—  7102,89 euros représentant les charges de copropriété impayées au 21 août 2024 et les frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens comprenant les frais de recouvrement.

A l’audience du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI LHM IMMO, assignée à étude, n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de la SCI LHM IMMO,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 22 juin 2023 et 27 mars 2024 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel,

— les appels de fonds sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges 2022 et 2023,

— un décompte de créance au 1er juillet 2024, provision charges compteurs 3Tr2024 incluse,

— une mise en demeure de payer du 17 juillet 2024 la somme de 6823,93 euros.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de la SCI LHM IMMO étant relevé que la demande principale en paiement de 7102,89 euros comprend des frais à hauteur de 304,96 euros.

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sont ainsi exclus de manière générale les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, et pour procéder au suivi de la procédure, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le contrat de syndic est conclu par le syndicat des copropriétaires et non par le copropriétaire.

Le coût des lettres de mise en demeure et relance dont l’envoi n’est pas justifié ou dont la multiplicité n’est pas utile au recouvrement est également écarté.

Ainsi, est écarté de la demande en paiement de frais à hauteur de 304,96 euros les deux factures d’honoraires d’avocat qui relèvent de la demande au titre des frais irrépétibles et la demande au titre de la mise en demeure du 6 février 2023, cette mise en demeure n’étant pas versée au débat.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à hauteur de la somme de 6798,93 euros, qui portera intérêts légaux à compter de l’assignation, et la demande au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est rejetée.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, la SCI LHM IMMO sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par la SCI LHM IMMO, partie perdante, étant rappelé que les dépens d’une instance ne comprennent pas les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. La SCI LHM IMMO devra les supporter à hauteur de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI LHM IMMO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) les sommes suivantes :

—  6798,93 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2024, provision charges compteurs 3Tr2024 incluse, ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI LHM IMMO à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI LHM IMMO aux dépens, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT