TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13169 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y75P

JUGEMENT

DU : 02 Mars 2026

,

[E], [Y]

C/

S.C.I., [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M., [E], [Y], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin VANOVERSCHELDE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I., [V], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

PAGE RG 24/13169

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 octobre 2021, la SCI, [V] a donné à bail à M., [B], [Y] un appartement n,°[Adresse 2] à Wattignies, bâtiment A, pour un loyer mensuel de 545 €, prenant effet au 22 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2024, M., [B], [Y] a fait citer à comparaître la SCI, [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment d’annulation du contrat de location et subsidiairement d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la SCI, [V] a fait citer à comparaître M., [R], [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Lille aux fins notamment de validation du congé pour vente délivré le 21 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2025, et renvoyée à l’audience du 2 juin 2025 pour jonction. Lors de cette audience les parties ont accepté de soumettre l’examen de l’affaire à un calendrier de procédure en application des dispositions des articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile.

L’audience de plaidoiries a été fixée à la date du 1er décembre 2025.

Lors de cette audience, la SCI, [V], représentée par son conseil, sollicite, par conclusions visées par le greffe et dont il est demandé l’exprès bénéfice :

De valider le congé pour vente délivré le 21 mars 2024Déclarer M., [R], [Y] sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2024 Ordonner l’expulsion de M., [R], [Y] des lieux loués étage 1, lot 3,, [Adresse 2] à, [Localité 3] Condamner M., [R], [Y] à lui verser la somme de 3596, 82 € avec intérêt au taux légal à compter de l’assignationCondamner M., [R], [Y] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 560 € à hauteur du 3 Janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux Condamner M., [R], [Y] à lui verser la somme de 1200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions visées lors de l’audience du 1er décembre 2025, dont il est demandé l’exprès bénéfice, M., [E], [Y] sollicite, outre le rejet des prétentions adverses,

D’annuler le contrat de location ayant pris effet le 22 octobre 2021Condamner la SCI, [V] à lui rembourser le montant des loyers depuis cette date, soit la somme de 19 600 € à parfaire Subsidiairement la condamnation de la SCI, [V] à lui verser la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance, outre la somme de 3 472, 84 € au titre du coût du relogement Annuler le congé pour vente délivré le 21 mars 2024Condamner la SCI, [V] à lui verser la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

PAGE RG 24/13169

MOTIFS DE LA DECISION

Si M., [B], [Y] a adressé à la juridiction pendant le temps du délibéré la copie d’un dépôt de plainte déposée à l’encontre de son bailleur, sans que le juge n’ait autorisé de note en délibéré, il n’articule aucune demande à l’appui de cette transmission, et ne sollicite pas la réouverture des débats qu’il n’y a pas lieu en l’espèce d’ordonner d’office.

Sur la jonction

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, et compte tenu du lien de connexité qui unit les affaires, il convient d’ordonner la jonction des affaires enregistrées sous les numéros de RG 13169-24 et 490-25 et de dire qu’elles seront enregistrées au numéro unique du répertoire général 13169-24.

Sur la demande de nullité du contrat de bail

Il découle des dispositions de l’article 1137 du code civil que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

M., [Y] allègue en substance que son consentement a été vicié, en ce qu’il ignorait un problème de contre pente affectant le logement et ayant déduit du fait qu’il avait bénéficié de la garantie Visale que le logement loué répondait aux exigences de décence.

L’état des lieux d’entrée de l’appartement loué par M., [B], [Y], établi contradictoirement le 22 octobre 2021 ne fait pas apparaître de désordres.

Aucun élément ne permet par ailleurs d’établir que les désordres dont se plaint M., [Y], relatifs à la présence d’une contre-pente, signalés pour la première fois en mars 2024 alors que le contrat de bail a pris effet en octobre 2021, auraient été sciemment dissimulés par le bailleur dans le cadre de manœuvres dolosives, ce qui exigerait à tout le moins qu’il soit démontré que les désordres allégués soient établis antérieurement à la conclusion du contrat de bail.

La demande de nullité du contrat de bail sera dès lors rejetée, ainsi que la demande de remboursement des loyers et charges payés.

La demande formée au titre du remboursement du loyer et des charges acquittées par M., [B], [Y] n’est en effet que la conséquence juridique qu’il tire de sa demande de nullité du contrat de bail. Cette dernière prétention ne prospérant pas, la demande formée au titre du remboursement du loyer et des charges ne pourra davantage prospérer.

Sur le trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précise notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : assurer le clos et le couvert (gros œuvre, menuiseries, couverture, ouvertures et ventilation), chauffage normal, WC séparés de la cuisine et pièce où sont pris les repas.

En cas de manquement du bailleur à l’une ou plusieurs des obligations ci-dessus rappelées, le locataire peut obtenir sa condamnation en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice, notamment de jouissance, en ayant résulté.

Il appartient au locataire d’établir que l’état de la chose louée lui a causé un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

En l’espèce, M., [B], [Y] produit un constat de commissaire de justice établi le 15 avril 2024, qui décrit la présence de dépôts d’humidité au niveau du plafond ainsi qu’au niveau de la colonne située en partie droite du couloir de distribution.

Il produit également une fiche « règles de salubrité et d’hygiène – décence du Nord », établi par le service de la commune de, [Localité 3] établi le 9 avril 2024, sur demande du 20 mars 2024, relevant une mauvaise évacuation des eaux usées, et constatant la présence d’obstructions et de refoulements, en raison d’une insuffisance de pente.

Il résulte cependant des pièces produites par la SCI, [V] que M., [B], [Y] s’est opposé à l’intervention d’un professionnel pour examiner la cause des désordres. Il est à cet égard produit un courriel de M., [B], [Y], qui n’est pas contesté par ce dernier, en date du 20 juillet 2024, mentionnant «  je veux une preuve que celui-ci est bien un expert mandaté par les tribunaux avant de le laisser rentrer dans mon appartement », et refusant toute intervention sans convocation officielle.

M., [B], [Y] n’est dès lors pas fondé à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance dès lors qu’il s’oppose à l’intervention du bailleur pour remédier aux désordres.

Il sera débouté de sa demande subsidiaire aux fins d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

S’étant opposé à l’intervention d’un professionnel pour remédier aux désordres décrits, M., [Y] ne peut davantage prétendre à l’indemnisation du préjudice dont il se prévaut s’agissant de ses frais de relogement, étant indiqué qu’aucune des pièces produites ne permet d’établir que le logement aurait été inhabitable.

Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé délivré le 21 mars 2024, pour la date du 21 octobre 2024 mentionne un prix de vente de 92 000 € net vendeur.

Il découle des textes précités que le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place. Aucune disposition ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du code civil en faisant valoir le défaut de sincérité de l’intention de vendre, ce qu’il appartient cependant au locataire de démontrer.

Dès lors que le caractère insincère de l’intention de vendre peut résulter du caractère manifestement excessif du prix, le locataire doit alors établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager d’exercer son droit de préemption.

En l’espèce, les éléments produits ne suffisent pas à démontrer la fixation d’un prix excessif pour le congé. Il doit être rappelé que l’ensemble de l’immeuble appartenant à la SCI est en vente, et la simple production d’annonces de ventes immobilières sur la commune de Wattignies, ne permettant pas de comparaison efficiente au vu du peu de spécifications liées aux immeubles vendus.

Cette demande sera rejetée, et le congé sera validé.

Le délai étant expiré, et l’offre de vente n’ayant pas été acceptée, il convient de constater que M., [B], [Y] est déchu de tout droit d’occupation sur le local à compter du 22 octobre 2024.

Sur la demande formée au titre des loyers impayés

La SCI, [V] produit un décompte faisant apparaître la somme de 3596, 88 € à titre de loyers impayés et indemnités d’occupation dus à la date du 3 janvier 2025, décompte dont l’exactitude n’est pas critiquée.

M., [B], [Y] sera condamné à verser cette somme à la SCI, [V].

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Etant occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 octobre 2024, M., [B], [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI, [V] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit en l’espèce au montant de 560 €, incluant une provision pour charges d’un montant de 15 € , le quantum de l’indemnité d’occupation n’étant pas contesté.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M., [B], [Y], partie perdante, supportera les dépens de l’instance et sera débouté de sa demande d’indemnité de procédure. Supportant les dépens il sera condamné à payer à la SCI, [V] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité du contrat de bail conclu entre M., [B], [Y] et la SCI le 19 octobre 2021, portant sur l’appartement n,°[Adresse 2] à Wattignies, bâtiment A, pour un loyer mensuel de 545 €, prenant effet au 22 octobre 2021.

REJETTE les demandes de remboursement des loyers et charges acquittés par M., [B], [Y] en exécution du contrat de bail

REJETTE la demande indemnitaire formée par M., [B], [Y] au titre du préjudice de jouissance

REJETTE la demande indemnitaire formée par M., [B], [Y] au titre du préjudice lié à son relogement

VALIDE le congé pour vente délivré le 21 mars 2024 par la SCI, [V] à M., [B], [Y] s’agissant de l’appartement n,°[Adresse 2] à Wattignies

CONSTATE que M., [B], [Y] occupe l’appartement n,°[Adresse 2] à, [Localité 3] sans droit ni titre, depuis le 22 octobre 2024

CONDAMNE M., [B], [Y] à verser à la SCI, [V] la somme de 3596,88 € au titre des loyers, charges et et indemnités d’occupation dûs à la date du 3 janvier 2025, au titre de l’appartement situé, [Adresse 2] à Wattignies, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation

Dit que M., [B], [Y] est redevable auprès de la SCI, [V] d’une indemnité d’occupation d’un montant de 560 € par mois, provision pour charges comprise, à compter du 22 octobre 2024, et le condamne au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 4 janvier 2025 ;

DIT qu’à défaut pour M., [B], [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI, [V] pourra faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M., [E], [Y] à verser à la SCI, [V] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M., [E], [Y] aux dépens ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D.AGANOGLU A.GRANOUX

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EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;