TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/04437 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCBJ

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[V] [N]

C/

[L] [F]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [L] [F]

M^e David ALEXANDRE – 70

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [N]

né le 21 Août 1940 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [F]

né le 03 Août 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] – Chez Madame [F] [T] [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition en présence de Corine ANCEL, greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Mai 2025

Date des débats : 13 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 avril 2012, M. [V] [N] a donné à bail à M. [L] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 290 euros, outre le règlement d’une provision mensuelle pour charges de 95 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 290 euros.

Suite à l’expulsion du locataire, et après que M. [F] n’ait pas été présent à la convocation d 'état des lieux contradictoire, un procès-verbal de constat locatif a été établi par commissaire de justice le 20 septembre 2023.

Suivant assignation signifiée par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, M. [N] a fait comparaître M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 6.787,09 euros au titre des réparations locatives et consommation d’eau chaude, celle de 500 euros pour résistance abusive, et celle de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025, au cours de laquelle M. [N], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [F], ne comparait pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été régulièrement assigné par acte remis à domicile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, M. [N] produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 14 mai 2012;

– le constat locatif établi par acte de commissaire de justice le 20 septembre 2023;

– les factures des sociétés SARL SIMONET, SARL FOUREY;

– le compte de départ établi le 26 novembre 2024, depuis le 1er décembre 2019

_ la répartition des charges de copropriété en date du 5 décembre 2023

Il ressort de ces documents que le précédent jugement portant expulsion n’a pas été produit, que le décompte est établi vraisemblablement à une date de départ antérieure à ce jugement, qu’une somme de 5.154,24 euros est sollicitée au titre de la consommation d’eau chaude sans aucun décompte ni justificatif, prenant en compte notamment les provisions sur charges.

Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats tout en sollicitant la production :

du jugement ayant prononcé l’expulsion de M. MORELd’un compte des sommes dues expurgé des sommes bénéficiant déjà d’un titre exécutoired’un décompte des sommes dues au titre des consommations d’eau chaude, exhaustif et déduisant notamment les provisions sur charges, accompagné des justificatifs nécessaires

Ces documents devront être signifiés par acte de commissaire de justice à M.[F], comme la nouvelle date de comparution devant le Juge des Contentieux de la Protection.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :

Jeudi 06 novembre 2025 à 10h30

salle n° 4 du Tribunal judiciaire de CAEN

ENJOINT à M. [V] [N] de produire le jugement ayant prononcé l’expulsion de M. [L] [F], un compte des sommes dues expurgé des sommes bénéficiant déjà d’un titre exécutoire, un décompte des sommes dues au titre des consommations d’eau chaude, exhaustif et déduisant notamment les provisions sur charges, accompagné des justificatifs nécessaires ;

ENJOINT à M. [V] [N] de faire signifier ces nouveaux documents par acte de commissaire de justice à M. [L] [F], tout en lui signifiant la nouvelle date de comparution à l’audience ;

RÉSERVE l’ensemble des demandes et des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION