TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00240 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JQGL

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Février 2025

S.C.I. PALMA

Rep/assistant : M^e Géraud MANEIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [H] [D]

Monsieur [Z] [O]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :M^e Géraud MANEIN,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :M^e Géraud MANEIN,

Madame [H] [D]

Monsieur [Z] [O],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats ; et de Bérénice ANDRIOT, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 28 janvier 2025, délibéré prorogé au 18 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. PALMA, dont le siège social est 637 route de Boussuivre Clos de Lafayolle – 42780 VIOLAY, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Géraud MANEIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [H] [D], demeurant 1 rue d’Alsace – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

Monsieur [Z] [O], demeurant 1 rue d’Alsace – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er février 2021, la SCI Palma a donné bail à [Z] [O] et [H] [D] un logement situé 33 Rue de la Plaine des Bouchers à Strasbourg, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1050 euros, provision sur charges comprise.

Le 2 juillet 2023, les parties ont effectué l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la SCI Palma a fait assigner [Z] [O] et [H] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— condamner solidairement [Z] [O] et [H] [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 6979,33 euros au titre de l’arriéré de charges et dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Palma affirme que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaitre l’existence de dégradations locatives. Il poursuit en expliquant que, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable de ces dégradations ce qui justifie sa demande d’indemnisation à hauteur de 1060 euros. Par ailleurs, la SCI Palma sollicite également le paiement d’un arriéré de charges pour l’année 2022 (3141,22 euros) et pour la période 2022-23 (2778,11 euros).

Lors de l’audience, la SCI Palma sollicite le bénéfice de son assignation.

[Z] [O] et [H] [D], quant à eux, demandent au Juge des Contentieux de la Protection de débouter la SCI Palma de l’ensemble de ses prétentions et d’ordonner la restitution du dépôt de garantie de 900 euros.

A l’appui de leurs prétentions, ils font notamment valoir qu’ils n’ont jamais été destinataire du Diagnostic de Performance Energétique et qu’ils n’ont jamais reçu ni les justificatifs de charges. De plus, [Z] [O] et [H] [D] expliquent qu’ils ont également solliciter les modalités de répartition des charges entre les différents appartements de la copropriété.

MOTIFS DE LA DECISION

[Z] [O] et [H] [D], s’étant présentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement au titre des charges

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il apparait que la SCI Palma sollicite le paiement des charges suivantes

—  3141,22 euros au titre d’un rappel de charges de gaz pour l’année 2022

—  273,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2022 et du prorata de la taxe d’ordures ménagères 2023

—  547,13 euros au titre de la consommation d’eau

—  3457,48 euros au titre des frais de chauffage pour la période allant du 1er octobre 2022 au mois de mai 2023

Sur le rappel de charges de gaz pour l’année 2022

En l’espèce, la SCI Palma produit une attestation sur l’honneur de paiement signée par [H] [D] et un courrier de la SA Energies Strasbourg faisant état d’une erreur de relevé du compteur de gaz pour l’immeuble situé 33 Rue de la Plaine des Bouchers à Strasbourg. Cependant, il convient de relever que l’attestation sur l’honneur de paiement n’a pas été signée par [Z] [O] de sorte qu’elle n’est, en principe, pas susceptible de produire un quelconque effet à son égard. De plus, il est important de noter que ce document n’est pas conforme aux exigences de l’article 1376 du Code Civil en ce qu’il ne comporte pas la mention de la somme objet de l’engagement du débiteur écrite en toutes lettres et en chiffres par ce dernier. Ainsi, cette attestation de paiement constitue un commencement de preuve par écrit de sorte que, compte tenu de la contestation formée lors de l’audience et du fait que ce document n’est corroboré par aucun autre moyen de preuve valable, celle-ci n’est pas suffisante pour permettre de condamner [H] [D] au paiement de la somme de 3141,22 euros. A cet égard, il y a lieu de préciser que le courrier de la SA Energies Strasbourg mentionne une somme de 12.197,99 euros au titre de la consommation de gaz de l’ensemble de l’immeuble ce qui implique que cette pièce n’est suffisante ni pour déterminer la part individuelle de consommation des consorts [G] ni corroborer le commencement de preuve par écrit.

En conséquence, la demande formée par la SCI Palma à hauteur de 3141,22 euros au titre d’un rappel de charges de gaz pour l’année 2022 sera rejetée.

Sur la taxe d’ordures ménagères

En l’espèce, la SCI Palma produit deux avis de taxe foncière pour l’immeuble situé au 33 Rue de la Plaine des Bouchers à Strasbourg. Toutefois, il est constant que, compte tenu de la présence non contestée de plusieurs appartements dans cet immeuble, ce document est insuffisant pour établir le montant de la taxe d’ordures méngères pour l’appartement occupé par les consorts [G]. En effet, contrairement à ce que soutient la SCI Palma, la quote-part de taxe d’ordures ménagères d’un appartement ne s’obtient pas en divisant le montant de la taxe d’ordures ménagères de l’immeuble par le nombre d’appartements de ce bien. A cet égard, il convient de préciser que le calcul de cette taxe s’effectue sur la base de la valeur locative cadastrale de chacun des appartements ce qui implique son montant est susceptible d’être sensiblement différent d’un appartement à l’autre.

En conséquence, la demande formée par la SCI Palma à hauteur de 273,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2022 et du prorata de la taxe d’ordures ménagères 2023 sera rejetée.

Sur la consommation d’eau

En l’espèce, la SCI Palma produit deux factures d’eau pour l’immeuble situé au 33 Rue de la Plaine des Bouchers à Strasbourg ainsi qu’un tableau mentionnant le relevé des compteurs d’eau. Cependant, ces pièces sont insuffisantes pour déterminer la part individuelle de consommation d’eau des consorts [G] étant donné que les relevés de compteur n’ont pas été établis contradictoirement ou par un professionnel.

En conséquence, la demande formée par la SCI Palma à hauteur de 547,13 euros au titre de la consommation d’eau sera rejetée.

Sur les frais de chauffage pour la période allant du 1er octobre 2022 au mois de mai 2023

En l’espèce, la SCI Palma produit un état des consommations émanant de la SAS OCEA Smart Building mentionnant les consommations individuelles de l’ensemble des appartements de l’immeuble situé 33 Rue de la Plaine des Bouchers à Strasbourg. Ainsi, au vu de ce justificatif, la créance de la SCI Palma est établie tant dans son principe que dans son montant. Toutefois, il convient également de déduire les provisions sur charges versées par les locataires (à savoir 1500 euros) du montant de cette créance.

En conséquence, [Z] [O] et [H] [D] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1957,48 euros (3457,48 euros – 1500 euros de provisions sur charges) au titre des frais de chauffage pour la période allant du 1er octobre 2022 au mois de mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tier qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie du 2 juillet 2023 permet d’établir l’existence de diverses dégradations (notamment au niveau de la peinture des murs de l’appartement). Compte tenu de cet élément et de l’évaluation du montant des travaux de reprise résultant des devis versées aux débats par la SCI Palma, la somme sollicitée au titre des dégradations locatives apparait justifiée.

En conséquence, [Z] [O] et [H] [D] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1060 euros au titre des dégradations locatives (déduction effectuée de l’intégralité du dépôt de garantie).

Sur la demande de restitution de la caution

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Cet article prévoit également qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il apparait que [Z] [O] et [H] [D] restent redevables d’une somme supérieure au montant du dépôt de garantie de sorte qu’ils ne sont pas fondés à en solliciter la restitution.

Sur les autres demandes

[Z] [O] et [H] [D], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et les frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qui apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [Z] [O] et [H] [D] à payer à la SCI Palma la somme de 1957,48 euros au titre de la régularisation des charges

CONDAMNE solidairement [Z] [O] et [H] [D] à payer à la SCI Palma la somme de 1060 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite de l’intégralité du dépôt de garantie

CONDAMNE in solidum [Z] [O] et [H] [D] à payer à la SCI Palma la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

Ainsi fait, jugé et mis à la disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection