TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [V] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric PICHON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00176 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y6G

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [P] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric PICHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1397

DÉFENDERESSE

Madame [V] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e François CAMPION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0851

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c750562024025736 du 08/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00176 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y6G

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er novembre 2011, l’indivision [Z], aux droits de laquelle intervient Madame [X] [P] [E], a donné à bail à Madame [V] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 500 euros outre 30 euros de provision sur charges payable le cinq de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, Madame [X] [P] [E] a fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement, et avec séquestration des meubles,sa condamnation à lui payer 6325 euros d’arriéré de loyers et de charges impayés,sa condamnation à lui verser une indemnité de 3000 euros,sa condamnation à lui payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience, Madame [X] [P] [E], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions, soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette locative venait d’être soldée le 29 janvier 2025. Elle a relevé que la défenderesse avait cumulé 13 mois d’arriérés de loyers et charges et qu’elle a dû faire délivrer trois commandements de payer en trois années.

Madame [V] [N] a été représentée par son conseil à l’audience et a fait viser des conclusions, développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses, la condamnation en paiement de la bailleresse afin de lui restituer 7567,68 euros au titre du remboursement des charges locatives non justifiées et non liquidées sur les cinq dernières années du bail, 4932,35 euros de trop-perçu, 1874,19 euros correspondant au coût de travaux qui lui incombaient, 502,21 euros de trop-perçu de taxe des ordures ménagères en 2023 et 2024, sa condamnation à faire procéder aux diagnostics techniques obligatoires dans un délai de trois mois à compter du jugement sauf à réduire le loyer mensuel de 113 euros à défaut, sa condamnation à remettre les quittances de loyer d’octobre 2024 à février 2025 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de huit jours après la signification du jugement, outre sa condamnation à lui verser 5720 euros au titre de la perte de chance du bénéfice d’allocations et 3000 euros pour procédure abusive, ainsi que 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvu de tout effet juridictionnel, telles que par exemples celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Par ailleurs, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif. En l’espèce, Madame [X] [P] [E] n’a pas repris dans le dispositif de ses écritures les demandes développées dans sa motivation portant sur l’indemnité d’occupation et la capitalisation des intérêts.

Enfin, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, étant un bailleur privé, Madame [X] [P] [E] n’était pas tenue de saisis la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l’expulsion des lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il est admis que le manquement continu du preneur à satisfaire son obligation de paiement régulier de son loyer revêt une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail verbal dont il est titulaire (CA [Localité 5], 6e ch. C, 9 janv. 2001, n° 1998/24819).

En l’espèce, le décompte du 25 janvier 2025 produit par Madame [X] [P] [E] montre que Madame [V] [N] s’acquitte des loyers de manière irrégulière. Ainsi, de nombreux appels n’ont fait l’objet d’aucun règlement dans le mois courant : juin, juillet, août, septembre et octobre 2022 ; février, mai octobre et décembre 2023 ; février et mars 2024. L’arriéré de loyers et charges s’élevait à 13 mois de loyers au 1er janvier 2025, malgré la délivrance de trois commandements de payer successifs, jusqu’à ce qu’il soit procédé à plusieurs versements pour apurer la dette seulement quelques jours avant l’audience. En outre, alors que le contrat impose que les versements soient effectués au « cinq » du mois courant, il sera relevé que Madame [V] [N] ne s’est acquittée du loyer et charges dans ce délai qu’à 2 reprises depuis juin 2022, en avril et août 2024.

En ces conditions, l’absence de règlements réguliers sur plusieurs années, combiné à l’importance de la dette locative le mois précédent l’audience utile, justifient du prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés.

Madame [V] [N] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans un contexte où Madame [X] [P] [E] n’a pas effectué de demande au titre de l’indemnité d’occupation dans le dispositif de ses écritures. Cette astreinte provisoire sera fixée à 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le statut d’occupant sans droit ni titre de Madame [V] [N] explique enfin que sa demande reconventionnelle de comunication des diagnostics techniques obligatoires visés à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et les demandes reconventionnelles en remboursement

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il est admis que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment et jusqu’au jour des plaidoiries, dans la limite toutefois du délai de la prescription triennale, de sorte que le locataire n’a pas droit au remboursement intégral des provisions lorsque le bailleur est en mesure de produire le justificatif des charges.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il sera observé que la demande du bailleur au titre de l’arriéré locatif est devenue sans objet en raison de l’apurement effectué par Madame [V] [N] en date du 29 janvier 2025, comme indiqué à l’audience.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement du trop-perçu de loyers, Madame [V] [N] fait état de l’émission d’un chèque de 2852,26 euros en date du 19 juillet 2022 et d’un virement de 1080,09 euros du 5 octobre suivant, mais elle ne justifie pas que ces sommes aient été effectivement débitées de son compte bancaire et créditées sur celui de Madame [X] [P] [E], à défaut de communication du relevé bancaire à cette période. La lecture du compte-rendu de gérance communiqué par cette dernière met en évidence au contraire que le second versement correspond au paiement du loyer d’une autre de ses locataires.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement de charges locatives non liquidées et non exigibles sur les cinq dernières années, Madame [X] [P] [E] produit aux débats les compte-rendu de charges de copropriété et les compte-rendu de gestion depuis 2019, qui n’ont jamais fait l’objet de contestation par Madame [V] [N] avant la présente instance. Des pièces produites aux débats portent sur les régularisations de charges pour l’appartement pris à bail par Madame [V] [N].

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des frais avancés pour des travaux, il sera rappelé que le décret n°87-712 du 26 août 1987 met expressément à la charge du locataire les frais d‘entretien de la chaudière. En ce sens, les travaux allégués paraissent intégrer le champ de la notion d’entretien, en l’absence de plus ample précision. En outre, certaines des factures ne sont pas à l’ordre de Madame [V] [N] et cette dernière ne justifie pas s’être effectivement acquittées des sommes dont elle a fait état.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement de la taxe des ordures ménagères, Madame [V] [N] ne procède que par allégation et ne fait aucunement état qu’elle aurait payé de quelconques sommes indûment.

Les demandes reconventionnelles en remboursement du trop-perçu de loyers, de charges locatives, de frais avancés au titre des travaux et au titre de la taxe des ordures ménagères, seront en conséquence rejetées.

Sur la demande indemnitaire et les demandes reconventionnelles indemnitaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [X] [P] [E] se prévaut des défauts et retards dans le paiement des loyers et charges. Toutefois, elle n’expose ni n’établit en quoi un préjudice en résulterait, d’autant plus que la dette a été apurée peu avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [V] [N] n’apporte aucun élément aux débats au soutien de sa demandes indemnitaires en réparation du préjudice moral allégué et de la perte de chance supposées au bénéfice d’allocations.

Les demandes indemnitaires seront des parties seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de communication de pièces

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article 21 de cette même loi, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, Madame [V] [N] est désormais sans droit ni titre si bien que sa demande de communication du dossier technique est devenue sans objet et sera rejetée. En revanche, Madame [X] [P] [E] ne justifie pas de la délivrance des quittances d’octobre 2022 à février 2025 inclus.

Elle sera en conséquence condamnée à communiquer à Madame [V] [N] les quittances pour la période allant d’octobre 2022 à février 2025, sans qu’il soit nécessaire toutefois d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [X] [P] [E] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er novembre 2011 entre Madame [X] [P] [E] et Madame [V] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] aux torts du preneur, à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois, sans qu’il y ait lieu à se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [P] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [P] [E] à communiquer à Madame [V] [N] les quittances sur la période allant d’octobre 2022 à février 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à Madame [X] [P] [E] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection