TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/01352 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KAOA

NAC : 72A 0A

JUGEMENT

Du : 11 Juillet 2025

Syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE 21 RUE FRONVAL, agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SAS LAMY, représenté par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [B] [T], non comparant

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Géraldine BRUN, Vice-présidente, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [Z] [R], auditeur de justice et de [F] [S], magistrate stagiaire ;

Après débats à l’audience du 20 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE 21 RUE FRONVAL, pris en la personne de son représentant légal, sis 21 rue Fronval, 63000 CLERMONT-FERRAND, agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SAS LAMY, prise en la personne de son représentant légal et en son établissement de CLERMONT-FERRAND, sise 52 avenue Julien, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [T], demeurant 21 rue Fronval, 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] est propriétaire du lot n° 2, 7 et 12 au sein de la copropriété située 21 rue Fronval à Clermont-Ferrand.

Alléguant de l’absence de règlement des charges de copropriété, le syndic gérant la copropriété lui a adressé plusieurs relances par lettres simples et mises en demeure.

Par acte du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 21 rue Fronval a assigné M. [T] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de solliciter le paiement des sommes suivantes :

—  2 045,04 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 24 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date de la mise en demeure adressée par Me [J],

—  2 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

—  742,88 euros au titre des frais exposés pour obtenir le recouvrement de la créance suivant décompte arrêté au 24 février 2025,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— De condamner M. [T] aux entiers dépens d’instance,

— De dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de sommation pour le recouvrement de la créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, et de droits d’encaissement et de recouvrement, seront mis à la charge exclusive de M. [T].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 21 rue Fronval, représenté par son conseil, demande la condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 287,92 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et frais exposés pour obtenir leur recouvrement. Il maintient les autres demandes figurant dans son assignation.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que des règlements à hauteur de 2 500 euros sont intervenus de la part de M. [T].

M. [T], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025, date du présent jugement.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais légaux la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 31 mai 2023 et 2 avril 2024 aux termes desquels les comptes de l’exercice écoulé, le budget prévisionnel de l’exercice suivant et les dépenses relatives aux parties communes ont été approuvés. Il ne ressort pas du dossier que M. [T] ait contesté les décisions prises lors des assemblées générales dans le délai légal, de sorte que ces décisions sont définitives.

Plusieurs lettres de mise en demeure lui ont été adressées en raison du non-paiement des charges de copropriété afférentes à ses lots, sans qu’aucun règlement ne soit intervenu avant l’introduction de la présente procédure, des sommes ayant été acquittées par la suite, le 2 mai 2025, pour un montant de 2 500 euros. L’arriéré de loyer au 24 février 2025 était de 2 045,04 euros.

Le syndicat justifie en outre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance à savoir, les frais de mises en demeure et leurs relances outre transmission du dossier à son conseil et au commissaire de justice.

Sur ce point, les frais de la lettre « BJA dernier avis avant poursuite du 8 mars 2024 » pour 53,17 euros, lettre transmise seulement trois jours après la deuxième lettre de mise en demeure, n’étaient pas nécessaires en raison de ce court délai.

Par ailleurs, les frais de transmission de dossier au commissaire de justice le 15 avril 2024 pour 252 euros et à l’avocat le 10 septembre 2024 pour le même montant seront rejetés dans la mesure où, conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce qui ressort d’ailleurs du contrat du syndic de la copropriété produit aux débats page 10, diligences exceptionnelles qui ne sont pas démontrées, la nécessité de transmettre les pièces justificatives de la créance aux auxiliaires de justice ne constituant pas une diligence exceptionnelle.

Il est donc dû au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965 par M. [T] la somme de 185,71 euros.

Ainsi, au moment de l’assignation par M. [T] était débiteur de la somme de 2 230,75 euros. Cette somme a été réglée par M. [T] le 2 mai 2025 puisqu’il a réglé 2 500 euros à cette date.

La demande de condamnation au titre des arriérés de charges et frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés des débiteurs à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raison valable pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il est établi que M. [T] ne s’est acquitté que tardivement des charges de copropriété mises à sa charge. Il doit dès lors être tenu compte du préjudice des copropriétaires, confrontés à la carence de celui-ci, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées.

Il y a en conséquence lieu de condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T], qui perd le procès, sera condamné aux dépens.

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [T], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement de défaut et en dernier ressort,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 21 rue Fronval au titre des arriérés de charges et frais de recouvrement,

CONDAMNE M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 21 rue Fronval, pris en la personne de son syndic, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 21 rue Fronval, pris en la personne de son syndic, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE M. [B] [T] aux dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE