CG/MLP

Ordonnance N°

du 13 MAI 2025

Chambre 6

N° RG 24/01166 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3JP

du rôle général

[Z] [Y]

c/

S.C.I. NCC

la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT

la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

GROSSES le

— la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT

— la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT

— la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

Copies :

— Consultant

— Régie

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— Madame [Z] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.C.I. NCC, prise en la personne de son représentant légal

Chez M. [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 15 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 31 mai 2021, madame [Z] [Y] a acquis une maison de bourg située [Adresse 4] à [Localité 11].

Madame [Y] a déploré l’apparition de fissures en façade sur la propriété mitoyenne appartenant à la société NCC.

Un rapport d’expertise amiable a été rédigé le 16 février 2023 par monsieur [S], concluant à l’urgence de la situation.

Le 11 mai 2023, et sur les conclusions de ce rapport, la commune de [Localité 10] a pris un arrêté de péril à l’encontre de la société NCC afin d’assurer la sécurité des occupants et des tiers.

Une nouvelle expertise amiable a été diligentée et confiée au cabinet POLYEXPERT, lequel a établi un rapport en date du 21 juin 2024.

En dépit des démarches entreprises, aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

Par acte en date du 02 janvier 2025, madame [Z] [Y] a assigné la S.C.I. NCC en référé aux fins d’obtenir, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire avec mission proposée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025 puis elle a été renvoyée sur demande des parties à celles du 18 février 2025, du 18 mars 2025, puis à celle du 15 avril 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Dans ses dernières écritures, madame [Y] a maintenu sa demande d’expertise et a conclu au débouté de la S.C.I. NCC de ses demandes plus amples ou contraires.

Par des conclusions en défense, la S.C.I. NCC a conclu au débouté de madame [Y] de sa demande d’expertise. Elle a également sollicité la condamnation de madame [Y] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 147 du même Code impose au juge de limiter le choix de la mesure à ce qui est « suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux ».

L’article 256 dispose que « lorsqu’une question purement technique ne requiert pas d’investigations complexes, le juge charge la personne qu’il commet de lui fournir une simple consultation ».

En l’espèce, madame [Y] allègue de l’existence de plusieurs désordres affectant sa propriété en provenance de la propriété de la S.C.I. NCC. Elle expose avoir dû déplorer :

l’apparition de fissures en façade sur la propriété mitoyenne appartenant à la société défenderesse,des chutes de pierres dans sa cour, l’évacuation des eaux pluviales de la S.C.I. NCC qui se déversent dans son réseau d’évacuation et la gouttière de la propriété voisine qui s’écoule sur sa propre façade,la création d’une vue droite sur sa cour, l’occupation sans droit ni titre par le locataire de la S.C.I du cuvage situé sous sa propriété et la présence de voûtes qui pourraient engendrer un désordre structurel. A l’appui de sa demande d’expertise, madame [Y] produit notamment :

l’acte de propriété de madame [Y] un rapport d’expertise amiable du 16 février 2023un arrêté du 11 mai 2023un rapport d’expertise amiable du 21 juin 2024un contrat de bail de monsieur [T] photographies prises par monsieur [E] arrêt de la Cour d’appel de Riomune attestation de témoin de monsieur [I] du 28 mars 2025.

S’agissant du cuvage et des voûtes Madame [Y] revendique la propriété d’un cuvage situé sous la terrasse de son immeuble, lequel serait à ce jour occupé sans droit ni titre par le locataire de la S.C.I. NCC. Elle explique que l’état des voûtes présentes dans ledit cuvage pourraient engendrer un désordre structurel du bâtiment et in fine, un désordre structurel sur sa propriété. Elle considère également que l’étude menée par la société IDEUM PARTNERS afin d’évaluer l’état des voûtes n’est qu’une étude visuelle, qui n’a pas été mise en œuvre de manière contradictoire et qui est insuffisante pour écarter tout risque concernant les voûtes litigieuses.

La S.C.I. NCC oppose d’une part que madame [Y] n’est pas fondée à solliciter une mesure d’expertise pour déterminer le propriétaire du cuvage. D’autre part, elle soutient que la société IDEUM PARTNERS n’a relevé aucun risque concernant le pied de voûte situé dans le cuvage et que ce constat est également partagé par l’expert mandaté par l’assurance de protection juridique de la demanderesse.

En l’espèce, la présence d’un cuvage au rez-de-chaussée est mentionnée dans le paragraphe relatif à l’identification du bien immobilier figurant au sein de l’acte de propriété de la demanderesse (page 3).

Le rapport d’expertise amiable du 21 juin 2024 met en évidence que l’accès à ce cuvage n’est possible qu’en entrant dans l’immeuble propriété de la S.C.I. NCC.

Toutefois, les pièces produites au dossier ne permettent pas de déterminer avec l’évidence requise en référé la surface exacte du cuvage litigieux.

En effet, s’il est fait mention d’un cuvage dans les éléments précités, aucun constat n’a été établi par un géomètre professionnel. Le seul plan cadastral versé au dossier ne saurait suffire à constater l’ampleur exacte du droit de propriété de madame [Y].

Aussi, madame [Y] ne peut solliciter qu’un expert judiciaire se prononce sur son droit de propriété à proprement parler ou sur une éventuelle atteinte à celui-ci, si ledit droit de propriété n’a pas été préalablement établi.

Il convient d’observer à cet égard que seul le juge du fond peut se prononcer sur des contestations relatives à une propriété querellée, comme tel est le cas en l’espèce.

S’agissant des prétendus désordres affectant les voûtes présentes dans le cuvage litigieux, le rapport établi par la société IDEUM PARTNERS le 02 juin 2023 (pièce n° 11 défenderesse) ne permet pas de constater la présence de désordres structurels. En effet, l’expert indique :

« Les voûtes sont globalement dans un bon état structurel. Aucun désordre structurel constaté sur l’ensemble des voûtes du RDC et SS1 :

Pas de fissures apparente même minimes, Joints entre pierres constituant le corps de la voute en bon état, pas de déchaussement des pierres constituant le corps de voute […] ». Par ailleurs, dans sa note rédigée le 21 septembre 2023 (pièce 17 défenderesse), monsieur [F], expert judiciaire désigné à l’occasion d’une procédure de référé opposant la S.C.I. NCC à son locataire, ne relève aucun désordre structurel dans la cave litigieuse.

Dès lors, aucun élément ne justifie d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire de ce chef.

S’agissant des fissures Madame [Y] rappelle qu’une procédure de mise en sécurité ordinaire a été mise en œuvre en raison de la présence d’une lézarde en façade Sud-Est sur l’immeuble de la S.C.I NCC. Elle soutient qu’il existe également des fissures traversantes dans le local appartenant à la défenderesse, et produit à cet effet une attestation du locataire de la S.C.I. NCC ainsi que des photographies prises par ce dernier afin de revendiquer le caractère évolutif desdites fissures.

La S.C.I. NCC oppose qu’aucun caractère évolutif de la lézarde en façade SUD-EST n’a été constaté par le cabinet ETICA [S] qui a établi un rapport en date du 16 février 2023. Elle soutient également qu’aucun désordre structurel n’a été relevé. Par ailleurs, la défenderesse rappelle que la société IDEUM PARTNERS mentionne expressément que la sécurité des usagers n’est pas remise en cause et que le bâtiment est dans un état structurel sain et ne présente pas de risque de ruine.

En l’espèce, comme le souligne à juste titre la S.C.I. NCC, la société IDEUM PARTNERS a considéré que l’immeuble appartenant à la défenderesse ne présentait pas de risque d’effondrement, « ni à court terme (péril imminent écarté) ni à moyen terme (5 à 10 ans) », alors jusqu’à préciser que « la sécurité des usagers n’est pas remise en cause ». (pièce 11 défenderesse, page 15).

Il convient de rappeler qu’une mission d’expertise judiciaire est actuellement en cours sur le bien appartenant à la S.C.I. NCC. En effet, par ordonnance de référé en date du 02 juin 2023, monsieur [F] a été désigné et s’est notamment vu confier pour mission de se prononcer sur la structure de l’immeuble.

Or, à ce stade, il apparaît que l’expert judiciaire n’a pas relevé de péril imminent (pièce 17 défenderesse page 11) et que l’arrêté de péril concernant le bien appartenant à la S.C.I. NCC a été levé par la commune.

En tout état de cause, madame [Y] ne produit aucun élément objectif mettant en lumière la présence de désordres structurels affectant sa propriété et ne peut procéder par voie d’allégations en indiquant que le rapport d’IDEUM PARTNERS « ne permet pas de constater qu’aucun désordre n’existe à l’intérieur du bien de Mme [Y] ».

Enfin, madame [Y] reconnaît en page 8 de ses écritures qu’aucune fissure traversante n’a été constatée à ce jour.

Dans ces conditions, la preuve des désordres allégués n’est pas suffisamment démontrée.

Il convient d’appliquer le même raisonnement aux supposés désordres de chutes de pierres, madame [Y] ne produisant aucune photographie ni aucun procès-verbal de constat permettant d’en constater objectivement la réalité. De surcroît, la société IDEUM PARTNERS affirme dans son rapport qu’il n’existe pas de déchaussement de pierres de parement notables.

Si les craintes évoquées par madame [Y] sont légitimes, il n’est pas évoqué à ce stade de danger pour sa propriété.

En l’état, madame [Y] ne démontre pas l’existence des désordres précédemment allégués, de sorte que toute action au fond à l’encontre de la S.C.I. NCC apparaît prématurée à ce stade et donc manifestement vouée à l’échec.

S’agissant de la servitude de vueMadame [Y] expose devoir subir la création d’une vue droite donnant directement sur sa cour, en provenance d’une fenêtre située sur la propriété de la S.C.I. NCC. La demanderesse explique que la fenêtre litigieuse n’était jamais ouverte lorsqu’elle s’est installée et que ce n’est qu’en 2023 que les locataires de la S.C.I. NCC ont commencé à l’utiliser. Madame [Y] souligne également qu’aucune servitude conventionnelle n’a été conclue entre elle et la défenderesse. De plus, la demanderesse indique que la fenêtre en question était certainement auparavant un jour dormant, du fait de la présence de barreaux. Enfin, madame [Y] considère que la S.C.I. NCC ne peut arguer d’aucune prescription acquisitive, étant propriétaire depuis moins de 30 ans.

La S.C.I. NCC oppose que la configuration des lieux préexistait avant l’arrivée de madame [Y] le 31 mai 2021 et que ce grief n’a jamais été formulé à la S.C.I. NCC par madame [Y] avant la présente procédure, de sorte qu’aucune discussion amiable n’a pu intervenir à ce sujet. La S.C.I. NCC souligne que les barreaux ont été installés pour empêcher toute intrusion depuis la cour de madame [Y]. En outre, la S.C.I. NCC rappelle que les ouvertures sont issues de la date de construction de son immeuble qui bénéficie ainsi depuis longue date d’une servitude de vue sur l’immeuble de madame [Y], ce droit réel étant attaché au bien et non à la personne du propriétaire.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 31 mai 2021 produit par la demanderesse mentionne en sa page 9 :

« SERVITUDES

L’ACQUEREUR profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe.

Le VENDEUR déclare :

ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes, qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme ».Il n’est donc fait état d’aucune servitude de vue dans l’acte de vente par lequel madame [Y] a fait l’acquisition de son bien.

Pourtant, l’expert du cabinet POLYEXPERT relève dans son rapport en date du 21 juin 2024 (pièce n° 4 demanderesse) la présence de la fenêtre voisine litigieuse, « ouvrant directement sur la cour de madame [Y] ».

Dès lors, le recours à un technicien consultant est utile afin de décrire avec précision l’ouverture litigieuse et de dire si la situation préexistait avant l’arrivée de madame [Y], dans l’éventualité d’un litige au fond.

En revanche, il convient de préciser qu’il n’appartient pas au technicien désigné de déterminer le caractère des ouvertures et des vues ni d’apprécier si celles-ci respectent les dispositions légales, ces questions relevant de l’appréciation du juge du fond.

S’agissant de l’évacuation des eaux pluvialesMadame [Y] déplore l’écoulement d’eaux pluviales en provenance du bâtiment appartenant à la S.C.I. NCC sur sa propriété et des traces d’écoulement d’eau en sous-face de la volige à l’aplomb de la lézarde en façade

La S.C.I. NCC, qui s’oppose à l’intégralité des demandes de madame [Y], ne formule pas d’observations particulières à ce sujet dans ses dernières écritures.

En l’espèce, le rapport établi par la société IDEUM PARTNERS le 02 juin 2023 permet de mettre en évidence que la gouttière qui se trouve sur le bien appartenant à la S.C.I. NCC située du côté de la propriété de madame [Y] (façade Sud-Est) est défectueuse, engendrant des écoulements en façade.

L’expert préconise le remplacement de la gouttière afin de supprimer le ruissellement d’eaux pluviales. Pour autant, la S.C.I. NCC ne démontre pas avoir procédé aux travaux préconisés par l’expert.

Compte tenu de la proximité immédiate de la gouttière au droit des eaux pluviales située sur la propriété de la S.C.I. NCC avec la propriété de madame [Y], et du caractère défectueux de celle-ci, il est utile qu’un technicien consultant fasse la lumière sur ce désordre au contradictoire de l’ensemble des parties.

Une expertise judiciaire n’est pas adaptée au regard de l’absence de complexité des questions posées et de l’enjeu très limité du litige. En revanche, le recours à un technicien consultant est utile pour décrire d’une part l’ouverture litigieuse et d’autre part l’écoulement des eaux pluviales en provenance du bâtiment appartenant à la S.C.I. NCC en présence des parties et de leurs éventuelles observations.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner une mesure de consultation qui sera limitée à ces deux dernières problématiques, aux frais avancés de la demanderesse.

2/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Y], demanderesse, conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure de consultation et commet pour y procéder :

Monsieur [J] [F]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 9] –

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

Ou à défaut,

Madame [B] [K]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 9] -

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Avec mission, en se conformant aux règles du Code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 11], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Décrire l’ouverture litigieuse située sur la propriété de la S.C.I. NCC donnant directement sur la propriété de madame [Y] et donner tous éléments, dans la stricte limite de sa compétence technique, permettant au juge du fond de déterminer si cette ouverture est de nature à créer une vue sur le fonds appartenant à madame [Y] ;

4°) Décrire l’écoulement des eaux pluviales en provenance du bâtiment appartenant à la S.C.I. NCC et dire s’il en résulte un préjudice pour madame [Y] ;

5°) Indiquer les travaux de nature à y remédier ;

6°) Donner tous les éléments techniques et de fait permettant d’identifier l’origine des désordres, les responsabilités encourues, le coût des travaux de reprise, et le compte entre les parties ;

7°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

DIT que le consultant commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire.

DIT que le consultant commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, étant précisé que celles-ci pourront faire état de leurs observations à l’occasion de cette unique réunion, sans obligation pour le consultant de répondre aux dires des parties,

DIT que le consultant commis devra déposer rapport de ses opérations avant le 1er avril 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande du consultant,

DIT que madame [Z] [Y] fera l’avance des frais de consultation et devra consigner au greffe une provision de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200,00 €) TTC avant le 31 juillet 2025,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation du consultant sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que le consultant devra commencer ses opérations de consultation dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que le magistrat spécialement désigné suivra le déroulement de cette mesure de consultation,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de madame [Z] [Y], demanderesse,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,