TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 25/54405 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAACH

N° : 4

Assignation du :

24 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LIN IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS – #E1432

DEFENDERESSE

La S.A.S. 3.PARADIS [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-eugene BURGHARDT, avocat au barreau de PARIS – #C238

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 9 janvier 2024, la société SCI LIN IMMOBILIER a donné à bail commercial à la société 3.PARADIS PARIS des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros, hors charges et hors taxes, payable par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 5 mai 2025, à la société 3.PARADIS [Localité 4], pour une somme de 17.400 euros, au titre de l’arriéré locatif à avril 2025.

Par acte du 24 juin 2025, la société SCI LIN IMMOBILIER a fait assigner la société 3.PARADIS PARIS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société 3.PARADIS [Localité 4] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société 3.PARADIS PARIS à payer à la société SCI LIN IMMOBILIER la somme provisionnelle de 24.000 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 17.400 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société 3.PARADIS [Localité 4] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 200 euros par jour, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société 3.PARADIS [Localité 4] au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 9 octobre 2025, la société SCI LIN IMMOBILIER a maintenu les termes de son assignation, en s’opposant à l’exception de procédure soulevée en défense faute de grief, en actualisant la dette à la somme de 19.980 euros octobre inclus, et en précisant que le bailleur avait accepté de ne pas facturer le mois d’octobre 2025 la locataire s’étant engagée à quitter les lieux fin octobre.

La société 3.PARADIS [Localité 4] a oralement soulevé une exception tenant à la nullité de l’assignation pour défaut de motivation en droit sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile. Subsidiairement il a reconnu pour partie la dette, contestant la somme de 7.500 euros réclamée au titre du dépôt de garantie compte-tenu des désordres subis pendant le bail.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la régularité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose que l’assignation contient, à peine de nullité, notamment « Un exposé des moyens en fait et en droit ».

L’article 114 du code de procédure civile dispose que « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

En l’espèce la défenderesse soulève, in limine litis, la nullité de l’assignation en indiquant que les prescriptions de l’article 56 du code de procédure civile n’ont pas été respectées au regard d’un défaut de motivation en droit de la demande, défaut qui lui a causé un grief en l’empêchant de préparer utilement sa défense.

La demanderesse s’oppose à cette exception en indiquant que l’article L 145-1 du code de commerce est visé et que la société défenderesse est représentée et a pu utilement se défendre.

La lecture de l’assignation permet de constater que la demanderesse, au regard des moyens de droit, se contente de viser l’article L 145-1 du code de commerce.

Cette disposition est peu pertinente à elle seule dans la mesure où elle a seulement vocation à présenter le champ d’application des dispositions applicables aux baux commerciaux.

Cependant, outre ce visa, la demanderesse a présenté l’ensemble des faits du litige et a explicité le raisonnement la conduisant à solliciter le constat de la résiliation du bail, notamment en se référant au commandement de payer, au délai d’un mois n’ayant pas permis qu’il soit acquitté, et à la clause résolutoire du bail.

Ces éléments suffisaient pour définir l’objet de la demande et son fondement juridique, permettant à la défenderesse de préparer utilement sa réponse.

Par conséquent l’exception de nullité sera rejetée.

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Y figure en effet le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 10 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI LIN IMMOBILIER n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 17.400 euros, avril 2025 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 6 juin 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

III – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société 3.PARADIS [Localité 4] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

IV – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la défenderesse conteste uniquement la dette à hauteur de 7.500 euros correspondant à la seconde moitié du dépôt de garantie au motif que la jouissance des locaux n’a pas été paisible.

Cependant les pièces produites (échanges de mails entre les parties) sont insuffisantes à démontrer l’ampleur des désordres allégués et leurs éventuelles conséquences sur l’occupation des locaux, et ce d’autant que la bailleresse a renoncé à un mois de loyer.

Il ressort par ailleurs du contrat de bail que le dépôt de garantie s’élève à la somme totale de 15.000 euros, une moitié payable à la remise des clés, et la seconde le 1er avril 2024. la société 3.PARADIS [Localité 4] reconnaît ne pas avoir réglé cette seconde moitié, pourtant exigible.

Il n’y a donc pas lieu de déduire cette somme de la créance.

Ainsi au vu des pièces et des débats, l’obligation de la société 3.PARADIS [Localité 4] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 9 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19.980 euros (échéance du mois d’octobre 2025 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société 3.PARADIS [Localité 4], avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société 3.PARADIS [Localité 4], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société 3.PARADIS PARIS ne permet d’écarter la demande de la société SCI LIN IMMOBILIER formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 juin 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société 3.PARADIS [Localité 4] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société 3.PARADIS [Localité 4], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société 3.PARADIS PARIS à payer à la société SCI LIN IMMOBILIER la somme de 19.980 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 9 octobre 2025 (octobre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société 3.PARADIS PARIS à payer à la société SCI LIN IMMOBILIER la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société 3.PARADIS [Localité 4] aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4] le 06 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ