TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00474 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KEEY

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [F] [B]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Monsieur [F] [B]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Vincent CHEVRIER, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B], demeurant 49 avenue de l’Allier, Log 10, 63800 COURNON-D’AUVERGNE

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 18 juin 2024, l’Ophis a donné à bail à M. [F] [B] un logement situé 49 Avenue de l’Allier – Logement 10 à Cournon d’Auvergne (63800), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 256,87 €, provision sur charges comprise.

Le 15 janvier 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.504,33 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [B] le 09 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, l’Ophis a fait assigner M. [F] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [F] [B] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.269,12 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, outre intérêts au taux légal,

* 855,06 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la télérelève mensuelle et les intérêts au taux légal,

* 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025.

Lors de l’audience, l’Ophis maintient ses demandes initiales, sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.260,40 € et que le loyer s’élève à 250,27€. Il explique que le dernier règlement est intervenu le 20 mai 2025 à hauteur de 450 €, qu’un plan d’apurement a été signé le 14 mai 2025 et que les surloyers s’élèvent à environ 3.600 €.

A l’audience, le juge a autorisé le bailleur à communiquer la confirmation de la transmission du document pour le Supplément Loyer Solidarité par le locataire.

M. [F] [B], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de suspendre la clause résolutoire et de lui octroyer des délais de paiement. Il propose de s’acquitter de la somme de 300 € par mois en plus du loyer courant et si possible revoir ce montant à la baisse. Il explique que la dette locative va être diminuée car il a eu le SLS, qu’il n’a pas encore reçu la paye du mois de juin et qu’il s’engage à régler la somme de 450 € dès sa réception. Il indique en outre qu’il a démissionné et qu’il se retrouve sans emploi depuis une semaine.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, M. [F] [B] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [F] [B] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de l’Ophis.

Or, l’Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 15 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.504,33 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 15 mars 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis produit un décompte arrêté au 17 mars 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3.269,12 € dans lequel figurent des surloyers.

En cours de délibéré, et suivant note autorisée, l’Ophis produit un décompte actualisé faisant état de l’annulation des surloyers et ramenant la dette locative à la somme de 2631,66€ au 28/07/2025, déduction faite des frais de poursuites.

En conséquence et au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis est établie dans son principe, et fixée à la somme de 2631,66€ que M. [F] [B] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Toutefois, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part, suspendre dans le même temps les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’Ophis indique que M. [F] [B] a effectué un paiement de 450€ le 20 mai 2025 et fait valoir son accord pour octroyer des délais de paiement au locataire pour apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [F] [B] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 15 mars 2025.

En outre, dans cette hypothèse, M. [F] [B] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [F] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’Ophis, en l’occurrence la somme mensuelle de 280 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

M. [F] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens;

Il n’apparait cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 juin 2024 entre l’Ophis et M. [F] [B] à compter du 15 mars 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [F] [B] à payer à l’Ophis la somme de 2631,66€ à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28 juillet 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [F] [B] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 150 € et DIT qu’à la 18e et dernière échéance, M. [F] [B] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 12e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 2631,66€, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 15 mars 2025 et M. [F] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [F] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 49 Avenue de l’Allier – Logement 10 à Cournon d’Auvergne (63800), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [F] [B] à la somme mensuelle de 280 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE M. [F] [B] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 15 janvier 2025 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

DEBOUTE l’Ophis de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection