TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BERNERT (D0056)

M^e JACOB (K0182)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/09047

N° Portalis 352J-W-B7G-CXL3N

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT (RCS de [Localité 9] 330 433 426)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0056

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 8] (RCS de [Localité 7] 345 130 488)

[Adresse 13]

[Localité 3]

représentée par Maître Mathieu JACOB de la S.E.L.A.S. CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/09047 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXL3N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 janvier 1987, la S.A. ÉTABLISSEMENTS SEGALOT, aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT a donné à bail commercial à la S.A. ERTECO, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. [Adresse 8], un local sis [Adresse 4] et [Adresse 5], à [Localité 10], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 1987, moyennant un loyer principal annuel initial de 550.000 francs, les lieux étant exclusivement destinés à l’usage de « supermarché au rez-de-chaussée et de dépôt pour les deux sous-sols ».

Le bail unissant les parties a été renouvelé à plusieurs reprises et, en dernier lieu, à compter du 1er mars 2014, à la suite d’une demande de renouvellement signifiée par la locataire à sa bailleresse par acte extrajudiciaire du 4 février 2014.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2019, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT a fait signifier à la S.A.S. [Adresse 8] un commandement de payer et une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire, faisant injonction à la preneuse de garnir les locaux loués, de faire cesser les nuisances constatées par le syndic de l’immeuble et d’effectuer les réparations locatives et d’entretien nécessaires, de régler la somme de 52.866,41 euros correspondant aux loyers et charges du 1er trimestre 2019, outre les intérêts de retard, les frais de mise en demeure et le coût de l’acte, et de communiquer l’attestation d’assurance pour l’année en cours.

Par acte extrajudiciaire du 26 août 2019, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a fait signifier à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT un congé pour le 29 février 2020 à minuit.

Par acte extrajudiciaire du 11 octobre 2019, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT a fait délivrer à la S.A.S. [Adresse 8] une nouvelle sommation de payer portant sur une somme de 52.866,41 euros en principal, correspondant aux loyers et charges du 1er trimestre 2019.

Par acte d’huissier de justice du 27 décembre 2019, les parties ont fait dresser contradictoirement un constat de « pré-état des lieux ».

Par acte d’huissier de justice du 5 mars 2020, un constat d’état des lieux de sortie a été dressé à la requête de la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE.

Consécutivement à la délivrance d’une mise en demeure datée du 5 octobre 2020, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2020, a fait signifier à la S.A.S. [Adresse 8] un commandement de payer portant sur une indemnité d’occupation au titre de la période du 1er mars 2020 au 5 novembre 2020, date prévisionnelle de remise des clés, évaluée sur la base du dernier loyer, soit 54.720,48 euros par trimestre outre les taxes et charges, soit une somme totale de 203.566,73 euros T.T.C.

Par acte d’huissier de justice du 5 novembre 2020, les parties ont fait dresser un constat d’état des lieux de sortie à la requête de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT.

Par ordonnance du 31 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT tendant au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité d’immobilisation, ainsi qu’à l’octroi d’une provision du chef de travaux de remise en état.

Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2022, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT a fait assigner la S.A.S. [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et d’immobilisation égale au dernier loyer, charges et accessoires du bail résilié, pour la période d’occupation comprise entre le 1er mars 2020 et le 5 novembre 2020, soit la somme provisionnelle sauf à parfaire de 203.566,73 euros, au paiement d’une somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au coût de la remise en état des locaux, au paiement à titre de dommages-intérêts de la somme de 136.800 euros correspondant à trois mois d’indemnité d’occupation et d’immobilisation, en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur restitution effective, et juger que la bailleresse est fondée à retenir le dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, la SARL COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT demande au tribunal judiciaire, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

« CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I.) une indemnité d’occupation et d’immobilisation égale au dernier loyer, charges et accessoires du bail résilié pour la période d’occupation comprise entre le 1er mars et le 5 novembre 2020, soit la somme de 203.566,73€ TTC.

CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I.) à titre de dommages-intérêts la somme de 150.000 € correspondant au coût de la remise en état des locaux restitués par la société [Adresse 8] le 5 novembre 2020,

CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I.) à titre de dommages-intérêts la somme de 136.800,00 € correspondant à trois mois d’indemnité d’occupation et d’immobilisation en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur restitution effective,

JUGER que la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I.) est bien fondée à retenir le dépôt de garantie de 42.501,00 € entre ses mains,

ORDONNER la compensation a due concurrence entre les sommes auxquelles la société [Adresse 8] sera condamnée en exécution de ses obligations contractuelles et le montant du dépôt de garantie,

CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I.) la somme de 7.500 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société [Adresse 8] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pascale Bernert, avocat. »

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE demande au tribunal judiciaire, aux visas des articles 1134, 1149 et 1315 du code civil, de :

« DECLARER la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT CFI mal fondée en ses demandes, et l’en DEBOUTER.

A titre reconventionnel :

DECLARER la société [Adresse 8] recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle ;

En conséquence,

CONDAMNER la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT CFI à verser à la société [Adresse 8] la somme de 42.501 € correspondant au dépôt de garantie.

En tout état de cause :

REJETER toutes prétentions, fins et conclusions contraires de la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT CFI.

CONDAMNER la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT CFI à verser à la société [Adresse 8] une somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT CFI aux entiers dépens, et DIRE qu’ils pourront être recouvrés par la Selas Cabinet Confino, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 24 septembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnité d’occupation et d’immobilisation pour la période du 1er mars au 5 novembre 2020

La S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT fait valoir que l’état des lieux du 5 mars 2020 n’a pas eu pour effet la restitution des locaux, et que la preneuse a gardé la jouissance des locaux jusqu’au 5 novembre 2020, le temps nécessaire pour effectuer les travaux de remise en état, de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation à ce titre. La bailleresse soutient que, si le tribunal estimait que cette indemnité d’occupation n’était pas due en raison d’une fin de bail fixée au 5 mars 2020, la locataire demeurerait débitrice d’une indemnité d’immobilisation correspondant à la période durant laquelle, en raison des travaux de remise en état qu’elle a réalisés, le local commercial n’était plus disponible. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la S.A.S. [Adresse 8] à lui payer la somme de 203.566,73 euros, correspondant à la période d’occupation et d’immobilisation comprise entre le 1er mars 2020 et le 5 novembre 2020.

La S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE expose en réplique qu’elle a restitué les locaux et les clés dès le 5 mars 2020, ainsi que l’établit le procès-verbal d’état des lieux de sortie et de restitution des locaux en date du même jour. Elle indique que la visite du 5 novembre 2020 ne devait pas avoir pour but d’effectuer un état des lieux de sortie ni de constater la restitution des locaux, qui avait déjà eu lieu, mais avait pour objet d’effectuer un simple constat du complet achèvement des travaux convenus, qui n’a pu intervenir qu’à la suite de la levée du confinement et de la reprise des activités du bâtiment. Elle conclut donc au rejet de la demande de la bailleresse.

En vertu des dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Il est également établi que la restitution de la chose louée s’opère par la remise des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, et que les locaux ne peuvent être considérés comme juridiquement libres d’occupation qu’à compter de cette remise.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le bail a pris fin le 29 février 2020 à minuit par l’effet du congé délivré par la preneuse. À compter de cette date, il est donc acquis que le titre d’occupation de la S.A.S. [Adresse 8] a pris fin.

Or, s’il ressort du procès-verbal du 5 mars 2020 que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a remis au représentant de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT un ensemble de seize clés, ce même procès-verbal relève que la S.A.S. [Adresse 8] a conservé, « pour la durée des travaux à venir », « deux trousseaux contenant une clé à poinçon orange sur un trousseau et une clé sans poinçon et sur l’autre trousseau une clé à poinçon rouge, les clés à poinçon correspondant à des accès généraux ».

En outre, le procès-verbal de constat du 5 novembre 2020 fait état en sa cinquième page d’une « remise de documents et clef » et précise : « Monsieur [E] remet à Monsieur [F] une clef permettant l’accès des deux côtés de la rue. »

Il résulte de ces énonciations que la remise complète et définitive des clés à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT n’est caractérisée par la S.A.S. [Adresse 8], sur qui pèse la charge de la preuve de la restitution des locaux, qu’à compter du 5 novembre 2020.

Dans ces circonstances, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, qui n’avait pas recouvré la totale disposition du local avant cette date.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [Adresse 8], occupante sans droit ni titre entre le 1er mars 2020 et le 5 novembre 2020, à un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges et taxes, ainsi que le sollicite la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT.

La S.A.S. [Adresse 8] conteste le principe de l’octroi d’une indemnité d’occupation, mais ne critique pas le quantum de 203.566,73 euros réclamé par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, qui produit au soutien de ses prétentions les factures qu’elle a adressées à la preneuse au titre de l’indemnité d’occupation et de ses accessoires.

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.S. [Adresse 8] à payer à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT la somme de 203.566,73 euros, au titre de l’indemnité d’occupation, majorée des taxes et charges, pour la période du 1er mars 2020 au 5 novembre 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’état des locaux restitués

La S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT affirme que le caractère particulièrement dégradé des locaux au jour de leur restitution est démontré par les états des lieux réalisés les 27 décembre 2019, 5 mars 2020 et 5 novembre 2020, et que la preneuse a expressément admis dès 2016 que ces locaux, mal entretenus par elle, devaient être rénovés. Elle explique que, si la locataire a notamment rétabli le monte-charge et a effectué des travaux d’électricité, elle n’a pas procédé à la remise en état de la peinture, des sols et des sanitaires, qui lui incombait pourtant et à laquelle il n’a jamais été renoncé. Elle sollicite donc la condamnation de son ancienne locataire au paiement d’une somme de 150.000 euros correspondant au coût de la remise en état des locaux restitués, conformément au devis qu’elle produit. Elle précise qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la vétusté pour réduire cette indemnisation, dès lors qu’il n’est pas possible de faire chiffrer par une entreprise des travaux de peinture ou de carrelage avec vétusté, et que la vétusté, correspondant à l’utilisation normale d’un local commercial, ne trouve à s’appliquer que si les locaux sont régulièrement et bien entretenus, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La S.A.S. [Adresse 8] soutient qu’elle a réalisé tous les travaux prévus et convenus avec la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, qui se sont élevés à plus de 200.000 euros. Elle indique avoir communiqué le planning et le détail des différents postes de travaux, dont la communication n’a donné lieu à aucune contestation ni réserve de la part de sa bailleresse, de sorte qu’un accord est alors intervenu entre les parties sur l’étendue des travaux, interdisant à la bailleresse de solliciter des travaux de remise en état supplémentaires tenant aux peintures, sols ou sanitaires. La S.A.S. [Adresse 8] observe par ailleurs que les devis produits par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT portent sur des travaux de remise à neuf, alors qu’elle n’était tenue que de les rendre en bon état d’entretien et de réparation, sans avoir à les remettre à neuf. Elle ajoute enfin que les locaux ont été reloués et que la bailleresse ne produit aucune facture susceptible d’établir qu’elle aurait pris en charge, lorsqu’elle a ainsi recommercialisé les locaux, tout ou partie des travaux qu’elle tente de lui imputer. À titre subsidiaire, la S.A.S. [Adresse 8] sollicite l’application d’un abattement de vétusté.

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/09047 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXL3N

Il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Ainsi, l’inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

Sur les manquements de la locataire relatifs à l’état des locaux restitués

En l’espèce, le bail prévoit : « 2. Le preneur s’engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail, et effectuer le cas échéant, toutes réparations, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du Code Civil, qui sont à la charge du bailleur, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en bon état de réparations et d’entretien.

Les travaux et réparations visés à l’alinéa précédent seront pris en charge par le preneur, sans recours ni répétition contre le bailleur, […]

Le preneur s’engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l’importance des travaux et réparations (fût-ce par vétusté), toutes installations, canalisations, appareils, fermetures, et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués, sans exception. […]

3. Il devra user des lieux loués en bon administrateur et les rendre, en fin de location, en bon état d’entretien et de réparations. »

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est communiqué, si bien que la locataire était tenue, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, de restituer les locaux en bon état de réparations locatives, sans pouvoir exciper de la vétusté, dès lors que, d’une part, les stipulations du bail précitées mettent expressément à la charge de la preneuse les travaux rendus nécessaires au sein des lieux loués par la vétusté, et, d’autre part, que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE sollicite au titre de la vétusté « un très large abattement forfaitaire » appliqué à « tout poste ou montant de travaux figurant dans le devis établi par la société Rapid Net Et Renov communiqué par la société CFI (pièce CFI n°19) et qui serait mis à la charge de la société CPF », sans chiffrer le montant de cet abattement, ni dans le dispositif de ses conclusions, ni dans le corps de ses écritures.

Aux termes du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire en date du 5 novembre 2020, l’huissier de justice relève : « Je constate dans l’ensemble des locaux visités un état général sale, principalement dans le magasin principal et annexe, des dommages et des installations dégradées voir délabrées. Les sols et les murs, principalement dans le magasin principal et annexe (sols délabrés, murs non repeints) n’ont pas été remis en état. »

Dans le détail, l’état des lieux dresse les constatations suivantes :

« MAGASIN PRINCIPAL

Je constate la présence de placages bois (non retirés) sur une large partie des pans de mur situés sur la gauche en entrant depuis la [Adresse 12]. Je constate que le faux-plafond se prolonge jusqu’au mur de droite en entrant. Dans le plénum situé à côté du monte-charge, je constate les marques d’un dégât des eaux en sous face le long de la poutre. Les placages en bois ont été retirés sur le mur du fond avant la sortie de secours. Côté entrée piétons [Adresse 11], je constate qu’une partie du placage métallique est détériorée par un soulèvement. Le rideau métallique au niveau du quai de livraison côté [Adresse 11] est en état de fonctionnement. Je constate la présence d’un monte-charge, d’une capacité de 3000 kg. Ce monte-charge dessert trois niveaux d’arrêt. Il est dépourvu d’habillage intérieur. Au niveau du palier escalier, la première marche de descente vers le niveau est refaite.

PREMIER SOUS SOL

Sur le palier du premier sous-sol, les murs sont revêtus d’une couche de peinture blanche ainsi que dans la cage d’escalier menant au magasin annexe.

MAGASIN ANNEXE

À l’aide d’un testeur d’humidité, de marque TROTEC T650, je constate la présence d’un important taux d’humidité sur le mur à droite de la vitrine ; le testeur affiche un taux de 160,3. Les murs de ce magasin annexe sont revêtus d’une couche de peinture blanche. Les sanitaires sont très sales.

DEUXIEME SOUS SOL

Dans la première pièce sur la gauche, en descendant l’escalier, à 1'aide d’un testeur d’humidité, de marque TROTEC T650, je constate la présence d’un important taux d’humidité sur le mur de pierres de droite en entrant ; le testeur affiche un taux de 156. Sur le mur situé au fond de la pièce, le testeur d’humidité affiche 120. Dans cette grande pièce, le sol est brut de ciment. Je constate l’absence de doublage sur les murs. Les murs sont bruts de pierres ou de parpaings. Je constate l’absence de tout mobilier. Je procède aux mêmes observations dans la grande pièce qui accueille le monte-charge, sur la droite en descendant. Je constate la bonne arrivée du monte-charge au niveau de ce 2ème sous-sol (le bouton d’ascenseur mentionnant le -l correspond en réalité au -2). D’importantes marques de salpêtre apparaissant sur le mur de pierres, situé sur la droite de l’escalier.

TROISIEME SOUS SOL

Je débute mes constatations par la grande pièce de gauche en descendant l’escalier. Dans cette grande pièce, le sol est brut de ciment. Je constate l’absence de doublage sur les murs. Les murs sont bruts de pierres ou de parpaings. Je constate 1'absence de tout mobilier. Je constate la présence d’une section horizontale de canalisation à l’état neuf au fond à gauche de ce local. Je procède aux mêmes observations dans la grande pièce qui accueille le monte-charge, sur la droite en descendant. Je constate la bonne arrivée du monte-charge au niveau de ce 3ème sous-sol. D’importantes marques de salpêtre apparaissant sur le mur de pierres, situé sur la droite de l’escalier. Le pan de mur, sur la droite en entrant, présente un fort taux d’humidité à nouveau. Le local situé sous l’escalier accueille le moteur du monte-charge. La porte coupe-feu de ce local présente des marques de moisissures.

DEVANTURE

La peinture des bandeaux et des meneaux en béton est refaite. »

L’état des lieux de sortie du 5 novembre 2020 renvoie également au procès-verbal du 27 décembre 2019, dont la teneur ne peut être restituée in extenso au sein de la présente décision mais qui retenait à titre de remarque générale : « L’ensemble des locaux visités est à l’état sale, non entretenu, avec de nombreux dommages et des installations dégradées voire délabrées. »

Parmi les constatations non contredites par l’état des lieux du 5 novembre 2020, le procès-verbal du 27 décembre 2019 relevait, de manière non limitative, de « grandes coupes de moquette abimées, arrachées et par endroits non collées », de « vieilles canalisations rouillées » parfois « à même le sol » après effondrement par la rouille, la présence d’un « amas de planches de bois », des traces de salpêtre et des moisissures, un « sol recouvert d’un vinyle hors d’état », des peintures « à l’état ancien sans entretien », un « local WC fortement dégradé et hors d’usage » et différents lavabos hors d’usage, des « dalles de carrelage hors d’état », un sol « marqué par un dégât des eaux », des murs « dans un état très sale » et comportant des trous, des « dalles de faux-plafond hors d’état », des « portes en partie cassées » ou encore des arrachements de faux plafond avec « laine de verre pendante ».

Il s’évince de ces éléments que les locaux n’ont pas été restitués en bon état de réparations locatives, en particulier quant aux peintures, sols et sanitaire, comme le soutient à juste titre la bailleresse.

Le moyen de défense de la S.A.S [Adresse 1] tiré de l’existence d’un accord entre les parties pour exclure de la remise en état à sa charge la peinture, les sols et les sanitaires est inopérant. En effet, dès lors que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE se prévaut sur ce point du seul planning prévisionnel qu’elle a elle-même fourni à la bailleresse, la preneuse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de toute manifestation de volonté univoque de la bailleresse tendant à renoncer à exiger la remise en état qu’elle réclame des peintures, sols et sanitaires.

Ainsi, la S.A.S. [Adresse 8] a commis des manquements susceptibles d’engager sa responsabilité civile contractuelle envers la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT.

Sur le préjudice de la bailleresse et le lien de causalité

En l’espèce, si la bailleresse produit aux débats un devis en date du 18 novembre 2020 d’un montant de 147.402 euros H.T. émis par la S.A.R.L. Rapid Net Et Renov portant notamment sur des travaux de peinture, de reprise des sols, de reprise des dalles de plafond et des plafonniers, de changement de deux ensembles sanitaires et de reprise de la porte extérieure, force est toutefois de constater qu’elle ne fait état d’aucune suite qui aurait été donnée à ce devis, aucune facture n’étant fournie.

En outre, comme rappelé ci-dessus, au regard des stipulations du contrat de bail et faute d’état des lieux d’entrée, la bailleresse pouvait uniquement exiger de sa locataire que le bien loué lui soit restitué dans un bon état d’entretien. Or, le devis produit par celle-ci prévoit une rénovation complète des locaux à l’état neuf, alors qu’il n’est pas démontré, faute d’état des lieux d’entrée, qu’ils étaient à l’état neuf lors de l’entrée des lieux de la locataire et ne permet donc pas d’identifier les travaux pouvant être mis à la charge de la locataire.

Par ailleurs, la bailleresse ne démontre pas la réalité d’un préjudice alors qu’il n’est pas contesté que les lieux ont fait l’objet d’une relocation, étant précisé que la bailleresse ne produit aucun élément sur les conditions de cette relocation. Elle n’établit ainsi pas le caractère défavorable ou moins avantageux des conditions de cette relocation du fait des dégradations alléguées.

Or, l’inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formée par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT de dommages-intérêts au titre de la remise en état des locaux.

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/09047 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXL3N

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur restitution effective

La S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT énonce que la S.A.S. [Adresse 8] a restitué les lieux le 5 novembre 2020 en très mauvais état en ce qui concerne les WC et lavabos, les sols et les murs, et n’a procédé à aucuns travaux à ce titre. Dès lors, en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur restitution effective, elle sollicite la condamnation de la locataire sortante à lui verser à titre de dommages-intérêts une somme de 136.800 euros, correspondant à trois mois d’indemnité d’occupation.

La S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE conteste le bien-fondé de la demande de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, faisant valoir les moyens précédemment exposés contre la demande de dommages et intérêts formée par la bailleresse au titre de l’état des locaux restitués.

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la présente instance, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de ce texte, il est constant que le preneur qui a quitté les lieux est tenu d’indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, le bailleur a été dans l’impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien dès la restitution des locaux et a subi un préjudice financier de ce fait.

En vertu de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable à la présente instance, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT se prévaut d’un préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur restitution effective.

Toutefois, force est de constater que la bailleresse, sur qui pèse la charge de la preuve, ne verse aux débats aucun élément au soutien de ses prétentions, ni pour attester de la réalité de l’impossibilité temporaire de relouer les locaux, ni pour attester de la durée d’immobilisation de trois mois qu’elle mentionne. À cet égard il est notamment relevé que la bailleresse s’abstient de communiquer le moindre justificatif afférent à la durée des travaux de remise en état nécessaires à la suite du départ de la preneuse.

En conséquence, il y a lieu de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT de sa demande d’indemnité d’immobilisation.

Sur le dépôt de garantie

La S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT expose qu’elle est en droit de conserver le dépôt de garantie à hauteur de 42.501 euros et de demander au tribunal qu’il prononce la compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes auxquelles la S.A.S. [Adresse 8] sera condamnée.

À titre reconventionnel, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE sollicite la restitution du dépôt de garantie, indiquant qu’elle a réalisé les travaux convenus avec la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT, dont les prétentions sont mal fondées et dont le refus de restitution du dépôt de garantie est abusif.

Aux termes de la clause du bail relative au dépôt de garantie, il est stipulé :

« Pour garantir l’exécution du présent bail, le preneur a déjà versé entre les mains du bailleur, un montant total de 163.520 F représentant trois mois de loyers, somme qui ne sera pas productive d’intérêts et sera remboursable en fin de jouissance du preneur et après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit.

Ce dépôt de garantie devra toujours être équivalent à trois mois de loyer et par suite sera réajusté chaque année. »

En l’espèce, il a été retenu que la société locataire demeure débitrice envers la bailleresse d’une somme de 203.566,73 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

Dans ces conditions, en application de la clause précitée, la bailleresse est fondée à conserver le montant du dépôt de garantie.

Il convient donc de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT et de débouter la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande de restitution.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Le tribunal ordonnera la compensation entre, d’une part, la somme de 203.566,73 euros, au titre de l’indemnité d’occupation majorée des taxes et charges pour la période du 1er mars 2020 au 5 novembre 2020 due par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, et d’autre part, la somme de 42.501 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, à hauteur de la somme la plus faible.

La S.A.S. [Adresse 8] sera donc condamnée à régler à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT la somme de 161.065,73 euros après compensation,

Sur les autres demandes

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la S.A.S. [Adresse 8], qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Pascale BERNERT, avocat.

L’équité commande de condamner la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à payer à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.S. [Adresse 8] sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme de 203.566,73 euros l’indemnité d’occupation majorée des taxes et charges due par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT pour la période du 1er mars 2020 au 5 novembre 2020,

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 8] à régler à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT une somme de 203.566,73 euros, au titre de l’indemnité d’occupation majorée des taxes et charges pour la période du 1er mars 2020 au 5 novembre 2020,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT de sa demande d’indemnisation au titre de l’état des locaux restitués,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur restitution effective,

AUTORISE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 42.501 euros,

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

ORDONNE la compensation entre, d’une part, la somme de 203.566,73 euros, au titre de l’indemnité d’occupation majorée des taxes et charges pour la période du 1er mars 2020 au 5 novembre 2020 due par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, et d’autre part, la somme de 42.501 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, à hauteur de la somme la plus faible,

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 8] à régler à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT la somme de 161.065,73 euros après compensation,

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 8] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Pascale BERNERT, avocat,

CONDAMNE la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à payer à S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 27 Novembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA