N° RG 25/01860 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTQM

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 6]

[Localité 3]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 25/01860 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTQM

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e ALLOUCHE

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e SAMARDZIC

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

[…]

RCS de Colmar n° 428 704 381, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Michaël ALLOUCHE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 41, M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS,

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

[…] Avocat plaidant: M^e Geneviève FOLZER, avocat au barreau de Strasbourg., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 29, M^e Geneviève FOLZER, avocat au barreau de STRASBOURG,

CONCERNE : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 novembre 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

Exposé du litige :

Suivant assignation à jour fixe délivrée le 20 octobre 2025, la SCI KRUTTENAU a fait citer la SAS VENCI devant le Tribunal judiciaire de Colmar aux fins d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail conclu entre elles portant sur l’immeuble sis [Adresse 2], à ses torts exclusifs

— son expulsion sous astreinte de 500,00 € par jour de retard, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— une indemnité d’occupation journalière de 250,00 €, outre charges, impôts, taxes, redevance et TVA prévus par le bail jusqu’à libération effective des locaux

— que tous frais d’exécution forcée restent à la charge de la SAS VENCI

— sa condamnation au paiement de 5.000,00 € au titre de l’article 700

— sa condamnation aux frais et dépens, y compris frais de commissaire de justice et droits proportionnels de recouvrement.

Au soutien de ses demandes, la SCI KRUTTENAUexpose :

— qu’elle a conclu avec la SAS VENCI un bail dérogatoire portant sur un immeuble d’environ 1100 m², pour une durée de 20 mois, prenant effet le 1er septembre 2021 pour un loyer mensuel de 4.500,00 € HT + 250,00 € de charges

— la SAS VENCI est restée dans les locaux au terme des 20 mois initiaux ; les relations des parties sont désormais régies par un bail commercial de droit commun

— la SCI HAKA est propriétaire d’un bâtiment adjacent ; elle a été avisée que des salariés de la SAS VENCI étaient entrés dans ses locaux pour emporter du matériel

— suite à appel téléphonique, la police municipale est intervenue ; le matériel et les matériaux chargés dans le camion de la SAS VENCI ont été remis en place

— plainte pénale a été déposée

— la gravité des faits commis par la SAS VENCI et son gérant justifie la résiliation du bail

La SAS VENCI a conclu pour sa part :

— au débouté de la SCI KRUTTENAUen toutes ses demandes

— à titre subsidiaire, que soit écartée l’exécution provisoire

— à l’octroi de délais jusqu’au 30 juin 2026 pour quitter les locaux

— à la condamnation de la SCI KRUTTENAUà lui payer 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure

— à sa condamnation à une amende civile

— à sa condamnation au paiement de 10.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens.

Elle expose que :

— elle a repris les activités d’une société faisant l’objet d’une liquidation judiciaire portant presque le même nom (avec l’indication finale « GROUP »)

— elle lui a succédé dans les locaux suivant convention d’occupation précaire antérieure

— elle a résilié le contrat de prestation de service qui la liait à l’ancien dirigeant de cette société (LRAR du 28 février 2025) suite à des manquements dans l’exécution de la prestation et à la découverte de faits délictueux de sa part

— en réponse, la SCI KRUTTENAU lui signifiait un commandement visant la clause de résiliation du bail, avec paiement de loyers en retard et obligation de se conformer à la destination des locaux loués

— les sommes ont été réglées ; une instance a été introduite quant au second point visé

— l’instance à jour fixe est une nouvelle tentative de la SCI KRUTTENAU pour la faire partir avant l’issue de la procédure déjà en cours

— en réalité, la SCI KRUTTENAU entend obtenir la résiliation du bail pour pouvoir vendre rapidement les locaux loués

La SAS VENCI rappelle que la résiliation du contrat de bail peut intervenir pour un manquement grave du locataire. En l’espèce, il n’y a eu aucun manquement grave. En effet, c’est dans le cadre de sa prestation de service que le gérant de la SCI KRUTTENAU a organisé l’installation de la SAS VENCI dans des locaux plus petits et a de ce fait pourvu à un lieu de stockage par mise à disposition de ce hangar. Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu, il n’y a pas eu d’effraction pour entrer dans le hangar. Certains salariés de la SAS VENCI étaient en possession de clés (4 au total). Ensuite, la SAS VENCI ignorait la vente par la SCI KRUTTENAU de ce hangar à une société tierce (la SCI HAKA) en cours d’occupation. Enfin, ce hangar était désigné pour le stockage de matériel – alors que la SCI HAKA a une activité de marchand de biens et n’a pas besoin de lieu de stockage -. Les loyers ont été payés exclusivement à la SCI KRUTTENAU, qui n’a jamais signalé qu’elle n’était plus propriétaire du hangar.

La SAS VENCI précise que le matériel qui était chargé ou en cours de chargement lui appartenait. Aucun vol ne peut donc lui être imputé.

En conséquence, la SCI KRUTTENAU doit être déboutée de ses demandes et sanctionnée pour avoir sollicité une procédure à jour fixe sans avoir communiqué l’ensemble des éléments objectifs relatifs à la cause.

A titre subsidiaire, la SAS VENCI sollicite des délais pour quitter les lieux, en sorte qu’elle puisse organiser le déménagement de ses activités industrielles et commerciales. Elle rappelle que les loyers sont à jour et que le bailleur ne subit aucun préjudice financier.

La SCI KRUTTENAUréplique que le hangar considéré n’a jamais figuré à l’assiette de la convention d’occupation précaire initiale, ni dans le bail dérogatoire, ni enfin dans le bail commercial. Seul était autorisé le stockage de pneus dans une pièce, et il s’agissait d’une tolérance. Elle ne comportait pas d’accès au garage lui-même. Enfin, cette tolérance a cessé du fait de la résiliation du contrat de prestation de services existant avec le gérant de la SCI. La clé de la porte de l’immeuble devait être restituée à une personne désignée. Les attestations contraires produites par la SAS VENCI doivent être écartées. Quant au matériel entreposé, il n’appartenait pas à la SAS VENCI, mais à la société qu’elle a repris, l’activité de câblage et d’installation d’armoires électriques n’ayant pas été reprise pour se restreindre à une partie des activités industrielles antérieures (chaudronnerie et tuyauterie). Sur les locaux loués régulièrement, ceux-ci sont uniquement à destination de stockage et aucune activité industrielle n’est autorisée.

La SCI KRUTTENAU ajoute que la SAS VENCI n’a pas réglé ses charges d’électricité, ni la location d’un fourgon-plateau sur plusieurs mois. Enfin, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision, la SAS VENCI pouvant facilement déménager dans d’autres locaux, disponibles sur l’agglomération.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens en droit et en fait.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre suivant.

MOTIFS :

Attendu qu’au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du bail commercial existant entre elle-même et la SAS VENCI, la SCI KRUTTENAU produit notamment les pièces suivantes :

— le bail de courte durée du 11 juin 2021 qui mentionne en destination des lieux « les locaux sont loués à usage d’activité pour la destination suivante : stockage à l’exclusion de toute autre. » (article 10), tandis que l’article 2 mentionne pour sa part « des locaux d’une surface approximative de 1100 m² comprenant surface de 1000 m² d’atelier industriel / surface de 100 m² de vestiaire et réfectoire », sans désignation plus précise que celle de l’adresse postale, et en particulier pas de plan du site joint distinguant les locaux loués à la SAS VENCI d’autres locaux appartenant au même ensemble

— la plainte déposée auprès de la police nationale le 23 septembre 2025 par le représentant de la SCI HAKA, associé de cette société, et par ailleurs gérant de la SCI KRUTTENAU (M. [Y]) ; cette plainte précise qu’il n’y a pas eu effraction, et que le matériel chargé était composé de rouleaux de câbles électriques, de gaines, et du câble cuivre (environ 800 kg)

— des photographies non datées d’une camionnette « VENCI » chargée de ce type de matériel

— des factures libellées « location atelier – bureaux – parking et plateforme de stockage extérieur » émises par la SCI KRUTTENAU

— une attestation d’un employé de la SCI HAKA rapportant les mêmes faits que la plainte

— une note de service du 30 septembre 2022 émanant de M. [Y] quant aux besoins de stockage de la SAS VENCI pour les pneus notamment, et énonçant que d’autres locaux peuvent être utilisés le cas échéant à condition de passer par lui et que la clé soit sollicitée auprès de Mme [I]

— un procès-verbal d’inventaire du 28 juin 2021 pour la cession de la société objet de la procédure collective qui ne mentionne pas les câbles et les gaines électriques objets du stockage et de la plainte pour vol

— un constat d’huissier du 26 mai 2025 faisant état d’une activité d’atelier industriel dans les locaux loués (meuleuse, scie, postes à souder, personnel revêtu de protections anti-feu)

— un commandement du 2 juillet 2025 de se conformer à la destination contractuelle des locaux, soit le stockage et aucune autre activité

— un constat de commissaire de justice du 7 août 2025 établissant des activités industrielles sur le site (soudure, perçage…)

— une attestation de propriété du local de stockage au profit de la SCI HAKA

Attendu que pour sa part, la SAS VENCI se prévaut notamment des pièces suivantes :

— un plan de cession du 6 juillet 2021 publié au BODACC le 12 août 2021

— la convention d’occupation précaire du 28 septembre 2018 portant sur des locaux dont la destination est « stockage, atelier et bureaux »

— le bail de courte durée du 11 juin 2021 (déjà cité)

— une résiliation du contrat de prestation de services du 28 février 2025 concernant M. [Y] et la lettre recommandée (sans AR) subséquente du 1er avril 2025 mentionnant divers griefs

— l’assignation délivrée le 30 juillet 2025 par elle-même à la SCI KRUTTENAU sollicitant du Tribunal l’annulation du commandement délivré le 2 juillet 2025

— une attestation de M. [K], cadre responsable opérationnel, qui a travaillé dans la même entreprise, qui a fait l’objet de reprises successives, et notamment sous la direction de M. [Y] lorsque celui-ci était à la direction de la précédente entreprise ; celle-ci mentionne que c’est M. [Y] qui a fait stocker du matériel de l’ancien atelier électrique, matériel presque plus utilisé en l’absence de service électrique sur le site de [Localité 5], outre le stockage des pneus hiver pour les véhicules ; « plusieurs clés nous ont été laissées à disposition pour permettre d’y accéder régulièrement » (4 au total) ; « à ce jour aucune demande nous a été faite pour restituer ces clés ou déménager le matériel entreposé dans les garages »

— une attestation émanant de M. B. ex-associé des deux parties mentionnant le stockage de matériels appartenant à la SAS VENCI en dehors des surfaces définies en 2022 et de ce que "M. [Y] n’a jamais fait part à qui que ce soit qu’il fallait son autorisation pour accéder au stock de la SAS VENCI"

— une attestation de Mme [R] quant à la possession de plusieurs clés par des salariés de la SAS VENCI pour accéder aux garages

— un courrier du bailleur la SCI KRUTTENAUdu 1er janvier 2024 portant sur les locaux loués dont un atelier de 1000 m², des bureaux techniques de 44 m², des bureaux administratifs et une plateforme logistique de stationnement et stockage de 900 m², soit un total de 2118 m², et une régularisation consécutive du loyer pour la totalité de la surface louée ; des courriels échangés ensuite de cette proposition de régularisation

Attendu qu’il s’évince de ces différentes pièces que :

— il n’y a eu aucune effraction pour accéder au local objet de la plainte pénale pour tentative de vol

— le matériel électrique entreposé n’était certes pas dans le périmètre de la reprise d’activité dans la SAS VENCI ; pour autant, la SCI KRUTTENAU, qui est une SCI, n’établit pas que ce matériel, dont elle n’a pas l’usage, lui appartenait, non plus qu’à la SCI HAKA, également SCI

— l’accès à ce local était réglementé par la note de service du 30 septembre 2022; les attestations de témoins versées par la SAS VENCI établissent cependant que la restriction quant à la clé d’accès n’avait plus été contrôlée régulièrement, plusieurs salariés détenant de facto une clé d’accès à ce hangar de stockage qu’ils étaient les seuls à utiliser

Attendu en conséquence que le Tribunal retient que si le litige porte bien sur l’accès à un local non formellement loué et sur un matériel qui appartenait à une société liquidée et non repris par le cessionnaire, ce litige ne constitue pas pour autant un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial en cours ; que la SCI KRUTTENAU sera donc déboutée de sa demande ;

Attendu, sur les dommages et intérêts pour action abusive sollicités par la SAS VENCI, que l’article 840 du Code de procédure civile autorise l’assignation à jour fixe sur requête, laquelle doit exposer les motifs de l’urgence, contenir les conclusions du demandeur et les pièces justificatives ; qu’en l’espèce, les pièces produites en annexe à la requête étaient principalement le bail dérogatoire, la plainte pénale, des photographies et une facture d’octobre 2025 ; que la SCI KRUTTENAU s’est abstenue de mentionner l’instance déjà engagée le 30 juillet 2025 portant sur la contestation du commandement d’avoir à respecter la destination des locaux, dont le présent litige n’est en réalité qu’une modalité annexe; qu’en procédant ainsi, la SCI KRUTTENAU a manifestement tenté de contourner le légitime débat déjà engagé judiciairement ; qu’à cet égard, son action est déloyale et abusive, en sorte qu’il sera alloué à la SAS VENCI une somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts; qu’en outre, la SCI KRUTTENAU sera condamnée à une amende civile du même montant ;

Attendu, sur la demande au titre de l’article 700, qu’il sera alloué à la SAS VENCI la somme de 3.000,00 € de ce chef ; qu’enfin, la SCI KRUTTENAU supportera les frais et dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la SCI KRUTTENAU de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SCI KRUTTENAU à payer à la SAS VENCI une somme de 2.000,00 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour action abusive ;

CONDAMNE la SCI KRUTTENAUà une amende civile de 2.000,00 € (deux mille euros);

CONDAMNE la SCI KRUTTENAU à payer à la SAS VENCI 3.000,00 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 ;

CONDAMNE la SCI KRUTTENAUaux frais et dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

La Greffière, Le Président,