TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01877 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFLE

JUGEMENT

N° B

DU : 18 Novembre 2025

[C] [R] [Z] [K]

[E] [X] [I] [W] épouse [K]

C/

[P] [J]

[B] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 18 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence d’Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB,Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [C] [R] [Z] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE

Mme [E] [X] [I] [W] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [P] [J], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [B] [S], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 octobre 2015, prenant effet au 14 octobre 2015, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] un appartement à usage d’habitation n°A1-06 et un emplacement de stationnement en sous-sol n°6 situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 560 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 22 mars 2024, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] ont fait signifier à Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] un congé pour reprise pour vente, celui-ci prenant effet au 14 octobre 2024.

Par acte d’huissier en date du 07 avril 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] ont ensuite fait assigner Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir :

— le constat de leur occupation sans droit ni titre du fait du congé,

— leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef,

— leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif au mois de mars 2025 se montant à la somme de 744,06 euros,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 744,06 euros, à compter du 13 octobre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux,

— leur condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 18 septembre 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K], représentés par Maître [O] [Y], maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 469,63 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié par remise à l’étude de l’huissier de justice le 03 mars 2025, Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR L’EXPULSION

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification."

En l’espèce, le bail conclu le 14 octobre 2015, prenant effet au 14 octobre 2015 et d’une durée de trois ans, arrivait à son terme le 13 octobre 2024.

Un congé a été délivré le 22 mars 2024 à Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S], par acte d’huissier remis à personne, soit 6 mois avant le terme du bail intervenant le 13 octobre 2024. Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, en l’espèce pour vente, et a ainsi été délivré pour un motif dont le caractère réel et sérieux n’est pas remis en cause. Il comporte le prix et les conditions de la vente projetée et la reproduction des dispositions légales.

Compte-tenu de la validité du congé donné par Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K], la résiliation est intervenue le 13 octobre 2024 et Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il leur sera ordonné de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] produisent un décompte du 16 septembre 2025 démontrant que Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] ont payé l’intégralité de leurs loyers et charges, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais d’huissier d’un montant de 528,10 euros dont il n’est pas justifié qu’ils soient dus (le coût du congé devant rester à la charge des propriétaires) et qui sont pour certains compris dans les dépens.

Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] seront par conséquent déboutés de leur demande en paiement.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] seront condamnés solidairement (selon les prévisions de la clause de solidarité du bail) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré ayant déjà été réglé par les occupants sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 744,06 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. Il est précisé que le congé pour vente et le constat d’huissier ne constituent pas des dépens de la présente instance au sens de l’article 695 du code de procédure civile et qu’ils restent donc à la charge des propriétaires.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K], Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] seront condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] sont depuis occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation n°A1-06 et de l’emplacement de stationnement en sous-sol n°6 situés [Adresse 4] depuis le 13 octobre 2024, par l’effet du congé donné par Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] à Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] le 22 mars 2024, pour le bail conclu le 14 octobre 2015 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] de leur demande en paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] à verser à Monsieur [C] [K] et Madame [E] [W] épouse [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [J] et Madame [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Norédine HEDDAB, greffier.

Le Greffier Le Juge