TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EJFI

Minute : 52/25

Code NAC : 5AA

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 30 Juin 2025

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

C/

[M] [C]

[H] [V]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à M^e Roger-sébastien POUGET (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à Madame [M] [C] (LRAR) et Monsieur [H] [V] (LRAR)

+Préfet 82 (LS)

Le 07.07.2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés du Tribunal judiciaire tenue le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffier ;

Après débats à l’audience du CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendue l’ordonnance suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger-sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [M] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [H] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 mai 2023 prenant effet au 30 mai 2023, Tarn-et-Garonne habitat, office public départemental, a donné à bail à [M] [C] et [H] [V] un logement situé [Adresse 3] [Localité 11].

Le 2 octobre 2024, Tarn-et-Garonne habitat a fait délivrer à Mme [C] et M. [V] un commandement de payer la somme de 2.277,32 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, et une sommation de justifier de l’occupation effective du logement.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 3 octobre 2024.

Par acte délivré le 24 décembre 2024, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 26 décembre 2024, Tarn-et-Garonne habitat a fait assigner Mme [C] et M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé, en vue de voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement Mme [C] et M. [V] à payer :

— une provision de 3.320,80 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 12 décembre 2024 ;

— une provision au titre des charges et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du “jugement à intervenir et avec intérêts” ;

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, indexée comme le loyer, “et ce avec intérêts de droit”;

— la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Après un renvoi ordonné à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du5 mai 2025, en présence de Tarn-et-Garonne habitat, représenté par son conseil, et de M. [V].

Mme [C], présente dans les locaux du tribunal avec le bébé dont elle est parent avec M. [V], n’a pas comparu devant la juge.

Tarn-et-Garonne habitat maintient ses demandes initiales et s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement.

M. [V] sollicite des délais de paiement et son maintien dans le logement.

Il indique avoir réglé l’échéance du mois d’avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

Tarn-et-Garonne habitat a été autorisé à produire une note en délibéré pour vérifier la reprise de paiement allégué.

Par note du 12 mai 2025, le bailleur indique que les locataires ont réglé le loyer en cours et communique un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Tarn-et-Garonne habitat a fait délivrer un commandement de payer le 2 octobre 2024.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que Mme [C] et M. [V] ne se sont pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au 3 décembre 2024, et de faire droit à la demande d’expulsion.

Le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges échus jusqu’au jugement à intervenir, puis une indemnité d’occupation à compter du jugement.

Or, à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus redevable des loyers et charges, mais, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation en contrepartie de son maintien dans le logement en dépit de la résiliation du bail.

La demande en paiement de loyers et d’indemnité d’occupation s’analyse donc en une demande en paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail puis d’une indemnité d’occupation à compter de celle-ci.

A compter de la résiliation du bail, Mme [C] et M. [V] seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, au jour de la résiliation, au titre de laquelle ils seront solidairement condamnés au paiement d’une provision, sans indexation.

Sur la demande de provisions

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu du dernier décompte, des règles d’imputation légale, les parties convenant que le dernier règlement doit être affecté au paiement de l’échéance d’avril, et des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, Mme [C] et M. [V] sont redevables des sommes suivantes :

—  1.324,05 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer ;

—  1.513,48 euros au titre des loyers et charges impayés du commandement de payer à la résiliation, qui porte intérêt à compter de l’assignation du 24 décembre 2024 ;

—  2.060,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation due au 30 avril 2025, qui porte intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

qu’ils seront solidairement condamnés à payer à titre de provision.

S’agissant des indemnités d’occupation dues postérieurement, les intérêts de retard courront pour chaque mois qu’à compter du mois suivant celui pour lequel elle est due.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

M. [V] formule une demande de délais de paiement ainsi qu’une demande de maintien dans les lieux, laquelle s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [V] explique que les impayés sont dus à la suspension du RSA, suite à son absence à un rendez-vous car il venait d’être victime d’une rupture du tendon d’Achille.

Il indique qu’il perçoit avec Mme [C] le RSA “couple” et qu’ils reçoivent la somme mensuelle de 1.010 euros, qui comprend des prestations familiales pour leur nouveau né.

Il déclare qu’avant la suspension du RSA, ils bénéficient d’une aide de logement de l’ordre de 300 euros par mois.

Il propose de régler 100 euros en sus du loyer courant.

Les parties conviennent que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Au vu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [C] et M. [V] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités prévues au dispositif ci-après et il sera fait droit à la demande de M. [V] de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] et M. [V] succombant à l’instance, ils seront solidairement condamnés aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à la charge de Tarn-et-Garonne habitat les frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 3 décembre 2024 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [M] [C] et [H] [V] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamne solidairement [M] [C] et [H] [V] à payer à Tarn-et-Garonne habitat:

— une provision de 1.324,05 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer ;

— une provision de 1.513,48 euros au titre des loyers et charges impayés du commandement de payer à la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 ;

— une provision de 2.060,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation due au 30 avril 2025 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— à compter du 1er mai 2025, une provision mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;

Autorise [M] [C] et [H] [V] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 135 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette;

Dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Rappelle que pendant les délais accordés, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues ;

Déboute Tarn-et-Garonne habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [M] [C] et [H] [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification au préfet ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge