N° RG 21/01942 – N° Portalis DB2F-W-B7F-EMWJ

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00356

N° RG 21/01942 – N° Portalis DB2F-W-B7F-EMWJ

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 22 AOUT 2025

* Copies délivrées à

M^e GILBERT

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e SOUMSA

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10

Madame [L] [G] épouse [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.A.R.L. MAISONS NEO Immatriculée auprès du RCS de [Localité 4] sous le numéro 752 453 316, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine GILBERT, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 05, M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 mars 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

N° RG 21/01942 – N° Portalis DB2F-W-B7F-EMWJ

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

Exposé du litige :

Suivant assignation en date du 8 octobre 2019, M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ont fait citer la SARL MAISONS NEO devant le Tribunal judiciaire de Colmar aux fins d’obtenir :

— la pose d’une résine sur l’intégralité des appuis de fenêtres sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification du jugement

— la condamnation de la SARL MAISONS NEO à leur payer les sommes suivantes :

* 780 € au titre des gouttières,

*1.987, 20 € au titre des drains

* 660 € au titre du décollement de l’étanchéité des murs enterrés

* 9.882 € au titre de l’affaissement des remblais

* 2.160 € au titre de la non-conformité du saut-de-loup

* 37.200 € au titre de l’erreur d’implantation

* 1.2511, 20 € au titre de la différence de niveau

* 2.164, 80 € au titre du niveau du garage

* 2.520 € au titre des fissures du sous-sol

* 492 € au titre du détachement du solin

* 276 € au titre de la peinture des dauphins

* 6.036 € au titre des travaux de végétalisation et de remise en état de la parcelle

soit un total de 76.669, 20 €, le tout TTC et avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— le paiement de 50.000 € au titre du trouble de jouissance

— le paiement de 6.000 € au titre de l’article 700

— les frais et dépens

M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] exposent qu’ils ont conclu avec la SARL MAISONS NEO un contrat de construction de maison individuelle en date du 9 février 2017 ; la réception a eu lieu le 26 octobre 2018 avec réserves. En l’absence de levée de toutes les réserves, M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ont fait intervenir un expert privé, qui a relevé en outre d’autres réserves. Enfin, pendant l’année couverte par la garantie de parfait achèvement, M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ont relevé des malfaçons, non-façons et désordres. Les relances de la SARL MAISONS NEO sont restées vaines. M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ont donc engagé une instance au fond pour interrompre le délai de prescription de la garantie de parfait achèvement et une instance en référé pour voir ordonner une expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 16 septembre 2021 et M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] acceptent les conclusions de l’expert. Il est ainsi relevé que :

— les éléments des gouttières sont insuffisamment solidarisés, et s’entrechoquent en cas de vent

— les drains n’ont pas été posés

— les remblais doivent être relevés et équipés d’un escalier

— l’erreur d’implantation (ou en tout cas de conception) de la maison est avérée par rapport au plan de coupe du permis de construire ; cela entraîne l’affaissement des remblais et l’impossibilité d’évacuer les eaux de ruissellement ; le garage doit être mis en conformité pour sa hauteur

— l’erreur d’implantation a également des conséquences par rapport aux parcelles voisines, et des travaux doivent être effectués tant côté nord que côté sud

— des caniveaux doivent être posés devant l’entrée du garage

M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] estiment leur trouble de jouissance à 50.000 € puisqu’ils n’ont pas pu jouir paisiblement de leur maison malgré réception le 26 octobre 2018.

Par requête en incident, la SARL MAISONS NEO a sollicité la jonction de la présente instance avec la procédure par laquelle elle a appelé en garantie son assurance de dommages-ouvrage d’une part, et ses sous-traitants (7) d’autre part.

M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] n’ayant de lien contractuel qu’avec la SARL MAISONS NEO, ont conclu au rejet de la demande de jonction.

Par ordonnance du 31 mai 2023, le Juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 20 mai 2024, M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ont repris leurs demandes.

Ils redisent que la SARL MAISONS NEO est leur interlocuteur contractuel unique et que la législation applicable en matière de construction de maison individuelle leur permet justement de ne pas s’impliquer dans les recours du constructeur contre ses sous-traitants. Ils invoquent la garantie de parfait achèvement et leur trouble de jouissance.

De ce fait, c’est sans emport que la SARL MAISONS NEO fait état de ce que les désordres apparents doivent être dénoncés par le maître de l’ouvrage dans un délai de huit jours suivant la réception. Cette formalité n’exonère en rien le constructeur de la garantie de parfait achèvement de toutes les malfaçons et désordres relevés dans l’année suivant la réception.

Ainsi, certains désordres ont été signalés par courrier au cours de l’année de parfait achèvement (gouttières, drains absents, décollement de l’étanchéité, non-conformité du saut-de-loup, erreur d’implantation de la maison , fissures du sous-sol, détachement du solin, et peinture des dauphins – courriers des 7 mars 2019, 22 juillet 2019 et 10 septembre 2019, outre courriers de l’expert privé du 28 octobre 2018).

Le fait que l’un ou l’autre des sous-traitants propose la reprise de telle ou telle réserve est sans incidence sur le fait que c’est la SARL MAISONS NEO qui doit, à l’égard de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V], cette reprise ; l’astreinte doit donc concerner la SARL MAISONS NEO qui se retournera contre son sous-traitant s’il y a lieu.

Par conclusions du 14 octobre 2024, la SARL MAISONS NEO sollicite :

— le débouté de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] en leur demande de pose de résine

— la fixation de la reprise des travaux pour la différence de niveau, – l’implantation et la pose du drain à la somme de 16.638, 40 € TTC

— le débouté de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] en toutes leurs autres demandes

— la répartition des dépens, comprenant ceux de l’expertise judiciaire

— le débouté de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] en leur demande au titre de l’article 700

La SARL MAISONS NEO répond aux demandes de M M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] que les constats non-contradictoires faits par l’expert privé lui étaient inopposables. Suite à l’expertise judiciaire, elle rappelle que les rapports de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] avec elle sont régis par les articles L 231-1 et L 232-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle est ainsi tenue à la garantie de parfait achèvement dans la limite d’une année à compter de la réception pour les réserves figurant au procès-verbal de réception ainsi que des désordres ayant fait l’objet d’une notification écrite postérieurement à celui-ci, conformément à l’article L 111-20-2 du code de la construction et de l’habitation.

Concernant les appuis des fenêtres affectés de fissures, il s’agit d’un préjudice esthétique qui peut résulter du produit livré ou de la mise en œuvre. Ce point était signalé au PV de réserves, et le sous-traitant avait admis sa reprise. Il n’y a donc pas lieu à condamnation de la SARL MAISONS NEO de ce chef.

Pour les autres malfaçons, l’article L 231-8 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le maître de l’ouvrage peut dénoncer les vices apparents non mentionnés au pv de réception par LRAR dans le délai de 8 jours suivant la réception. La réception a eu lieu le 26 octobre 2018 ; l’expert privé a constaté divers désordres qui ont été notifiés par LRAR reçue le 31 octobre 2018. Ceux-ci ont été listés précisément. La SARL MAISONS NEO soutient que ceux non-mentionnés dans cette liste ne sont pas couverts par la garantie de parfait achèvement, une notification préalable étant requise, et l’assignation étant de ce fait insuffisante pour accueillir ces réclamations.

M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] devaient dénoncer contradictoirement ces désordres et démontrer leur caractère non apparent. La SARL MAISONS NEO conclut ainsi au rejet des demandes relatives :

— au détachement du solin

— aux fissures du sous-sol

— à la non-conformité du saut-de-loup

— aux gouttières

Sur l’erreur d’implantation de la maison par rapport au plan de coupe, et à la différence de niveau entre la maison et les parcelles voisines, il est préconisé pour la reprise des terrassements de mettre en place un mur de soutènement d’une hauteur de 1 , 30 m ; le devis de l’entreprise prévoit un mur d'1, 50 m. Le chiffrage doit être ramené à 16.638, 40 € TTC.

La peinture des dauphins a déjà fait l’objet d’une reprise. Mais M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ne sont pas satisfaits de la teinte retenue. En l’absence de précision sur la notice descriptive, il n’y a pas de non-conformité.

Aucune pièce ne vient étayer le trouble de jouissance allégué.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2024 et l’affaire appelée à l’audience du 7 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin suivant.

Toutefois, en raison d’une surcharge de travail du magistrat attributaire de l’affaire, le délibéré a été prorogé au 22 août 2025.

Motifs de la décision :

Attendu, sur l’action de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V], que les parties ont conclu un contrat de construction d’habitation pour lequel la réception a donné lieu à procès-verbal de réception en date du 26 octobre 2018 ; qu’en application de ce contrat, le constructeur est tenu de la garantie de parfait achèvement pour tous les désordres et malfaçons constatés et signalés dans l’année suivant le procès-verbal de réception ;

Que suivant le procès-verbal de réception, il était relevé notamment la nécessité des travaux suivants :

— résine à mettre sur les appuis de fenêtres de la chambre, du salon et de la cuisine

— mise en place de la grille du saut-de-loup

— mise en peinture des dauphins teinte anthracite

Qu’il a été relevé ensuite par l’expert amiable les points suivants :

— non-remise en place de terre au niveau du garage

— implantation incorrecte de la maison au regard des niveaux de terrain et des plans du permis de construire

— affaissement des remblais à l’arrière du garage ; nécessité de mettre en œuvre un mur de soutènement en L

— une protection en bardage élastomère se décolle dans la courette côté nord

nécessité de mettre en œuvre un drainage suffisant au vu de la nature argileuse du terrain

Qu’enfin, par courriels, M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ont signalé les désordres suivants :

— gouttière(s) mal fixée(s) (9 mars et 7 mai 2019)

— affaissement du saut-de-loup (7 mai 2019)

— problème de terre manquante côté garage à remblayer (7 mai 2019)

— la fissure en sous-sol s’agrandit ((10 septembre 2019) ; anomalie figurant au procès-verbal de constat d’huissier du 26 octobre 2018, qualifiée de fissure de retrait par la SARL MAISONS NEO

— décollement du solin au niveau de la porte d’entrée (10 septembre 2019)

Attendu qu’il en résulte que l’ensemble des chefs de demandes de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] sont recevables au titre de la garantie de parfait achèvement comme ayant fait l’objet d’une réserve lors de la réception, ou de signalements écrits lors de l’année couverte par ladite garantie ;

Attendu que l’expertise judiciaire a retenu les éléments suivants :

— la résine à mettre sur les appuis de fenêtres (six sont fissurés)

— le bruit métallique causé par la gouttière entrant en contact avec la couvertine

— l’absence de drain, lequel n’est pas obligatoire sauf si l’étude du sol recommande sa mise en œuvre ; en l’espèce, un revêtement d’étanchéité a été mis en place sur les murs enterrés, suite à une amenée d’eau importante dans le sous-sol en cours de chantier ; l’écoulement des eaux doit alors être précisé ; la membrane d’étanchéité a été impactée par des tassements importants en périphérie de la construction ; un drainage doit être mis en place compte tenu du revêtement d’étanchéité, de la contre-pente du terrain et de la nature argileuse vraisemblable du terrain

— un affaissement des remblais, notamment en façade avant et en façade arrière (il n’a pas été procédé à un tassement par couches successives de la terre excavée remise en place)

— un affaissement du saut-de-loup

— un niveau de crépi trop bas par rapport à la rue

— mise en œuvre de soutènement pour éviter affaissement et érosion et dispositif de sécurité en limite de propriété, la hauteur de chute étant supérieure à 1 m

— niveau du garage plus élevé que celui du rez-de-chaussée sans caniveau de prévu, malgré une déclivité de 5 cm par rapport au regard

— décollement du solin de la porte d’entrée

— fissures au sous-sol, et entrée d’eau à un endroit où le revêtement d’étanchéité est endommagé

Que l’expert retient en particulier qu’il y a erreur de conception de la maison par rapport à son implantation, qui, elle, est conforme au plan de coupe du permis de construire (la contre-pente apparaît dans les plans annexés au permis) ; que dès lors, le constructeur devait en tenir compte pour prévoir des murs de soutènement et des aménagements extérieurs, spécialement pour l’évacuation des eaux résiduelles collectées en point bas ; qu’il en est de même pour le niveau du garage plus haut que celui du rez-de-chaussée ;

Qu’il relève également la non-conformité aux règles professionnelles du saut-de-loup et aux règles de l’art pour les gouttières, et pour le crépi trop bas par rapport au niveau de la rue ;

Qu’enfin, il est constaté que la peinture des dauphins n’est pas identique à celle des descentes d’eau de pluie ;

Attendu en conséquence qu’il sera fait droit aux demandes de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] comme suit :

— la pose d’une résine sur l’intégralité des appuis de fenêtres sous astreinte de 300 € par semaine entière de retard à compter d’un mois suivant la signification du jugement, dans la mesure où ce poste n’a pas été chiffré par l’expertise

—  780 € au titre des gouttières

—  1987, 20 € au titre des drains à réaliser

—  660 € au titre du décollement de l’étanchéité des murs enterrés

—  9.882 € au titre de l’affaissement des remblais et création d’un escalier requis par la reprise

—  2 160 € au titre de la non-conformité du saut-de-loup

—  37.200 € au titre de l’erreur d’implantation/conception

—  12.511,20 € au titre de la différence de niveau (divers aménagements y compris clôture de protection contre les chutes)

—  2.164, 80 € au titre du niveau du garage,

—  2.520 € au titre des fissures du sous-sol (ragréage)

—  6.036 € au titre des travaux de végétalisation et de remise en état de la parcelle après travaux

et ce suivant les devis produits et validés par l’expert, ou suivant les évaluations qu’il a effectué lui-même – étant précisé, sur le devis présenté par l’entreprise Zimmer, que l’expert a écarté certaines prestations comme non prévues à la notice (kits d’occultation) et une longueur des aménagements qu’il a lui-même revue (13, 50 m au lieu de 21, 50 m), sans écarter la hauteur de 1, 50 m préconisée pour le mur de soutènement) ; qu’en l’absence d’indication technique sur ce dernier point, c’est l’évaluation de l’expert qui sera retenue :

Qu’en revanche, la demande de 276 € au titre de la peinture des dauphins sera rejetée, cette reprise ayant été faite et aucune indication quant à une teinte précise ne ressortant de la notice descriptive ;

Attendu, sur le préjudice de jouissance, que M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ne produisent aucune pièce démontrant un préjudice de jouissance ; qu’en effet, ils ont pu occuper leur logement et en profiter depuis sa réception ; qu’ils n’indiquent notamment pas au Tribunal avoir subi des inondations dans le garage ou sur la terrasse du fait des déclivités insuffisamment prises en compte, et de l’absence de drainage ; que le seul grief dont ils font état est le bruit perturbant des gouttières mal fixées ; qu’en conséquence, il ne sera retenu comme préjudice que celui-ci, outre celui résultant d’une longue procédure pour obtenir le parfait achèvement de leur construction (au lieu d’un an), en sorte qu’il leur sera alloué une somme de 1.800 € de ce chef ;

Attendu, sur les frais et dépens, que la SARL MAISONS NEO, qui succombe, supportera les frais et dépens de l’instance, outre ceux de celle en référé et de l’expertise judiciaire ;

Attendu qu’il sera alloué à M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SARL MAISONS NEO à poser ou faire poser une résine sur l’intégralité des appuis de fenêtres de la maison de M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] , sous astreinte de 300 € par semaine entière de retard à compter d’un mois suivant la signification du jugement ;

CONDAMNE la SARL MAISONS NEO à payer à M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] la somme de 76.393,20 € au titre des reprises à effectuer en application de la garantie de parfait achèvement ;

CONDAMNE la SARL MAISONS NEO à payer à M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] 1.800 € au titre du trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SARL MAISONS NEO aux frais et dépens de l’instance, outre ceux de celle en référé et de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SARL MAISONS NEO à payer à M. [P] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions.

La Greffière, Le Président,