TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [X] dit [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11384 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S4V

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le 29 avril 2025

DEMANDERESSES

CR CAPITAL

Société d’investissement à capital variable dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Adresse 7]

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [X] dit [C]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11384 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S4V

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 15 novembre 2021, Messieurs [H] et [E] [R] aux droits desquels viennent la société CR CAPITAL a consenti un bail d’habitation à M. [W] [X] dit [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6].

La société SEYNA s’est portée caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4457,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [X] dit [C] le 27 juin 2024.

Par assignation du 10 décembre 2024, la société CR CAPITAL et la société SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir autoriser la société CR CAPITAL à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [X] dit [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−11571,52 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,−1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 février 2025, la société CR CAPITAL et la société SEYNA maintiennent l’intégralité de leurs demandes, actualisées pour la dette à 18411,97 euros dont 6657,08 euros à verser entre les mains de la société SEYNA et le surplus à la bailleresse. Elles s’opposent au bénéfice de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [W] [X] dit [C] a fait part de sa situation personnelle et financière.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CR CAPITAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4457,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 août 2024.

En l’absence de toute reprise du loyer courant avant l’audience, le défendeur ne peut bénéficier des délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ni de la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CR CAPITAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

En outre, l’engagement de caution de la société SEYNA prévoit que la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions à l’encontre du locataire afin de recouvrer les sommes dues y compris pour engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire.

La caution subrogée dans les droits du créancier est ainsi en droit d’exercer l’action en résolution du bail qui lui permet sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Il est relevé toutefois en l’occurrence que la société SEYNA ne demande au terme de l’assignation que le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation qu’elle a réglés entre les mains du bailleur, la société CR CAPITAL demandant directement de son côté le constat de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Les parties versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, M. [W] [X] dit [C] devait au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation la somme de 18411,97 euros, terme de février 2025 inclus, deux paiements ayant été effectués par ses soins le 10 octobre 2024 de 4000 euros et le 15 mai 2024 de 2228,61 euros depuis l’apparition de la dette.

Selon les quittances subrogatives versées au débat, une partie de cette somme soit 6657,08 euros a été réglée à la société CR CAPITAL par la société SEYNA.

En conséquence, M. [W] [X] dit [C] sera condamné à payer à la société CR CAPITAL la somme de 11754,89 euros et à la société SEYNA la somme de 6657,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera condamné en outre au paiement de l’indemnité d’occupation susvisée à la société CR CAPITAL à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à son départ des lieux.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [X] dit [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet au 15 novembre 2021 entre la société CR CAPITAL, d’une part, et M. [W] [X] dit [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 25 août 2024,

ORDONNE à M. [W] [X] dit [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [X] dit [C] à payer à la société CR CAPITAL la somme de 11754,89 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [X] dit [C] à payer à la société SEYNA la somme de 6657,08 euros au titre des sommes versées en sa qualité de caution à la société CR CAPITAL, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [X] dit [C] à payer à la société CR CAPITAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [X] dit [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2024 et celui de l’assignation du 10 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge