RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00012 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7CI

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 6] DE [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 17 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [S] épouse [N]

domiciliée : Chez Mr. [Y] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3] ([Localité 4])

représentée par M^e Magali MICHEL, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/006476 du 13/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5] DE [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [P] [N] née [U] (Madame [N]) a donné à bail à Madame [I] [W] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] par contrat du 1er mars 2022, pour un loyer mensuel d’un montant de 650 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, les parties ont conclu un accord amiable de remboursement, homologué par ordonnance du 14 avril 2023.

Cet accord n’ayant pas été respecté par la locataire, Madame [P] [N] a fait signifier à Madame [I] [W] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 septembre 2023 pour la somme en principal de 6950 euros.

Madame [P] [N] a ensuite fait assigner Madame [I] [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 22 novembre 2024, délivré à étude aux fins de

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— obtenir la libération du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et à défaut que soit ordonnée l’expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique,

— obtenir sa condamnation en paiement des loyers, charges impayés à hauteur de 6462 euros, somme arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 6 novembre 2023 outre la somme de 4301 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis la résiliation et jusqu’au mois d’août 2024,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 6 novembre 2023 à la somme de 650 euros,

— condamner Madame [I] [W] [M] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération du logement,

— être autorisé à faire constater par huissier les dégradations à l’issue du bail et à faire dresse l’état des lieux de sortie par le même huissier, aux frais de la locataire ;

— être autorisé à séquestrer et faire transporter les meubles laissés dans le logement à sa libération aux frais de la locataire ;

— condamner Madame [I] [W] [M] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 17 février 2025, à laquelle l’affaire a été retenue après renvoi à la demande d’au moins une des parties, Madame [P] [N] – représentée par Me [K] – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6979 euros au titre des indemnités d’occupation échues à fin janvier 2025, venant s’ajouter à la dette existant à la résiliation qui était de 6462 euros, outre 361,33 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

S’agissant du délai sollicité par Madame [M] pour quitter le logement, Madame [P] [N] s’y oppose formellement rappelant la mauvaise fois de la locataire qui n’a pas respecté l’accord homologué, qui a déposé une demande de surendettement dès réception du commandement de payer et qui a refusé que la CAF verse les allocations logements à la bailleresse à compter de septembre 2023.

Pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit, il conviendra de se référer aux conclusions du conseil en date du 14 février 2024 et aux pièces 1 à 22 régulièrement communiquées.

Madame [I] [W] [M], citée à étude comparaît en personne assistée de son conseil, M^e Michel ; elle reconnaît le montant de la dette locative, ne s’oppose pas à la demande de résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire et la délivrance du commandement de payer, mais sollicite un délai pour pouvoir quitter les lieux, expliquant qu’elle a demandé il y a plus de trois ans un logement social qu’elle n’a pas encore obtenu, qu’elle est bénéficiaire d’une décision DALO la classant comme prioritaire pour obtenir un logement, mais que son état de santé limite le type de logement qu’elle peut accepter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025 par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 22 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ces dispositions sont applicables aux contrats en cours, pour les commandements de payer délivrés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 euros sous réserve qu’aucune clause résolutoire plus favorable ne soit contenue au bail.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré par commissaire de Justice le 25 septembre 2023 pour un montant en principal de 6950 euros, laissant à la débitrice un délai de 6 semaines pour régulariser sa situation ou saisir le juge aux fins de délais de paiement.

La clause résolutoire contenue au bail se bornant à rappeler que le bail peut être résolu pour non paiement des loyers, l’article 24 dans sa rédaction en vigueur à la date de délivrance du commandement de payer est applicable, nonobstant le caractère incomplet de la clause.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies, dans les conditions de mise en oeuvre légales, à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 7 novembre 2023.

L’indemnité d’occupation

Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Madame [I] [W] [M], occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à la fois à compenser l’occupation des lieux par le locataire, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 650 euros, et sera due depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion.

La libération des lieux loués et la demande de délais

Madame [I] [W] [M] qui n’a plus de titre justifiant l’occupation du logement devra restituer ce dernier libre de ses biens et de toute personne.

Madame [N] sollicite que cette obligation de libérer le logement se fasse sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

En défense, Madame [M] sollicite un délai de 6 mois pour quitter le logement.

En vertu de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [M] justifie d’une décision de la commission DALO (droit au logement opposable) en date du 14 novembre 2024 la reconnaissant prioritaire et devant être logée d’urgence, dans un logement répondant à ses besoins et ses capacités en raison de ce qu’elle est inscrite pour une demande de logement social depuis plus de 48 mois, soit 4 ans.

Elle justifie également de ses ressources limitée à l’ASS et de l’impossibilité à laquelle elle fait face de se loger dans le parc privé et donc de se reloger dans des conditions normales.

Dans ces conditions, Madame [M] justifie de sa recevabilité à solliciter des délais prévus par les dispositions précitées.

Il lui sera ainsi accordé un délai de 3 mois pour quitter le logement à compter de la signification du présent jugement.

À défaut de libération volontaire passé ce délai, Madame [P] [N] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [W] [M] deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin.

Au vu de ce qui précède, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire à l’exécution de la présente décision dès lors que l’expulsion a été autorisée à défaut de libération volontaire et que le maintien de la locataire dans le logement est indemnisé au travers de l’indemnité d’occupation. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur l’état des lieux de sortie et le sort des meubles :

La demande tendant à être autorisé à faire constater les dégradations du logement après le départ du locataire ne répond à aucune nécessité dès lors d’une part que l’existence de dégradations n’est pas présumée et n’est pas établie en l’espèce, et d’autre part que les formalités de réalisation d’un état des lieux sont prévues à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande sera rejetée.

S’agissant des meubles laissés éventuellement par Madame [I] [W] [M] dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Madame [I] [W] [M] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [I] [W] [M].

III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES :

Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Madame [P] [N] produit un décompte arrêté à la date du 28 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 13602,33 euros comprenant loyers, indemnités d’occupation et TEOM pour les années 2022, 2023 et 2024.

Le montant de l’arriéré locatif dont peut être tenu Madame [I] [W] [M] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que les loyers et les charges locatives.

Madame [M] produit un relevé de versement des prestations d’allocation logement par la CAF montrant un versement entre les mains de Madame [N] de la somme de 564 euros représentant l’allocation logement pour le mois de décembre 2024 (272 euros) augmentée du rappel pour l’allocation de novembre (de 272 euros également). Ces sommes ne sont pas prises en compte dans le décompte produit par la bailleresse.

Il convient de constater que Madame [P] [M] se trouve donc redevable de la somme globale de 13038,33 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayées à la date du 28 janvier 2025 pour 12677 euros et aux taxes d’enlèvement sur les ordures ménagères des années 2022, 2023 et 2024 pour 361,33 euros, cette somme étant justifiée par la production des avis d’impositions foncières.

Madame [I] [W] [M] ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées par le bailleur.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à Madame [P] [N] la somme de 13038,33 euros avec intérêts au taux légal.

sur la somme de 6950 euros à compter du commandement de payer (25 septembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [M] sera par ailleurs condamnée à verser à Madame [P] [N] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2022 entre Madame [P] [N] et Madame [I] [W] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 7 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [I] [W] [M] à verser à Madame [P] [N] la somme de 13038,33 euros correspondant

* aux loyers et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 28 janvier 2025, à hauteur de 12677 euros, tenant compte de l’échéance de janvier 2025 et du versement des allocations logements pour novembre et décembre 2024)

* aux taxes d’enlèvement sur les ordures ménagères des années 2022, 2023 et 2024 à hauteur de 361,33 euros.

ORDONNE à Madame [I] [W] [M] de restituer les lieux libres de toute occupation dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l’ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [I] [W] [M] dans le logement seront réputés abandonnés et Madame [P] [N] sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [I] [W] [M] ;

AUTORISE Madame [P] [N], passé ce délai, à procéder à l’expulsion de Madame [I] [W] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier au besoin ;

REJETTE la demande d’astreinte

CONDAMNE Madame [I] [W] [M] à verser à Madame [P] [N] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 650 euros, à compter du1er février 2025 et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion ;

DÉBOUTE Madame [P] [N] de ses demandes tendant à désigner un commissaire de Justice pour procéder à l’évaluation des dégradations locatives et à dresser l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Madame [I] [W] [M] à verser à Madame [P] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [W] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection