N° RG 23/01801 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E5WI

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00442

N° RG 23/01801 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E5WI

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e WURTH

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e NICOLAS

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

Madame [B] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 42

À l’encontre de :

– DÉFENDEURS –

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19

CONCERNE : Demande en paiement de dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison de dégradations ou de pertes imputables au preneur

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 juin 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation délivrée le 29 septembre 2023, Mme [B] [E] a fait citer M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Colmar aux fins d’obtenir :

— l’homologation du rapport d’expertise établi par Mme [G] en date du 13 juin 2023

— que soit constaté le versement par M. [D] de la somme de 1908 , 32 € en réparation du préjudice occasionné

— la condamnation solidaire de M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] à lui payer 18.240,94 € au titre des réparations locatives

— leur condamnation solidaire au paiement de 1424,71 € au titre des frais d’expertise, outre 135,29 € au titre des frais exposés

— le paiement de 2.000 € au titre de l’article 700

— les frais et dépens

Mme [B] [E] expose qu’elle est propriétaire d’une maison d’habitation qu’elle a mis en location au travers d’une société de gestion immobilière, ayant mandat de trouver un locataire et de gérer la location.M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] ont signé le bail le 16 décembre 2010. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 5 février 2011. Les loyers ont été régulièrement payés (1.100 € par mois). A compter du mois de juillet 2019, la société de gestion immobilière a cessé de répondre aux courriels de Mme [B] [E]. Les loyers n’étaient plus payés. Un dernier loyer a été payé en septembre 2020. Mme [B] [E] adressait un courrier à la société de gestion immobilière. Le gérant de cette société, M. [D], était défaillant dans la gestion du bien et dans ses obligations de mandataire. Par ailleurs, c’est par le voisinage que Mme [B] [E] apprenait que M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] avaient apparemment quitté le logement à la fin de l’année 2020.

M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] indiquaient par la suite avoir quitté le logement fin octobre 2020 et avoir tenté de réaliser un état des lieux de sortie avec le gérant de la société de gestion immobilière, sans succès.

Un état des lieux était finalement organisé le 9 juin 2021, en présence de M. [D], de M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] et d’un commissaire de justice. Celui-ci mettait en évidence de nombreuses dégradations, et notamment un mauvais fonctionnement du portail (constaté a posteriori, l’électricité n’étant pas en service lors du constat), une remontée d’eau dans le cellier (les locataires ayant obturé des bouches d’évacuation). Malgré envois de devis et indication par M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] du principe de l’indemnisation des dégradations constatées, aucun accord amiable n’a été trouvé. Mme [B] [E] a sollicité une expertise judiciaire, qui a été ordonnée par le Juge des référés suivant décision du 9 septembre 2022.

Le rapport a été déposé le 13 juin 2023 et conclut à l’imputation aux locataires de réparations pour 19.823,17 €. La sommation de payer adressée tant à M. [D] qu’à M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] est restée vaine pour ces derniers.

Le rapport étant précis et détaillé, Mme [B] [E] en sollicite l’homologation et la condamnation subséquente des défendeurs au règlement des réparations ainsi chiffrées.

Au terme de leurs conclusions récapitulatives,M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] sollicitent :

— le débouté de Mme [B] [E] en toutes ses demandes

— subsidiairement, la réduction à de plus justes proportions des sommes dues au titre de l’indemnisation de Mme [B] [E]

— sa condamnation au paiement de 2000 € au titre de l’article 700

— sa condamnation aux frais et dépens

M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] rappellent qu’ils ont donné congé pour le 15 octobre 2020 ; les loyers ont été régulièrement versés. Lors de leur entrée dans les lieux en février 2011, la maison de Mme [B] [E] était dans un état défraîchi et M. [N] [Z], professionnel du bâtiment, a procédé lui-même à diverses rénovations et remises en état. En outre, avec l’accord de Mme [B] [E], ils ont créé une chambre supplémentaire à l’étage.

Sur les dégradations dont indemnisation est mise en compte, ils contestent en être à l’origine, ayant quitté les lieux en octobre 2020 et l’état des lieux n’ayant été effectué que le 9 juin 2021, soit huit mois plus tard. Ils précisent qu’en accord avec M. [D], ils avaient conservé un jeu de clés en vue de l’état des lieux. Toutefois, ils ne sont pas revenus dans la maison entre novembre 2020 et juin 2021 et contestent l’ensemble des dégradations retenues par l’expert comme pouvant leur être imputées.

Ils acceptent seulement le principe de la prise en charge de réparations locatives pour :

— une porte

— le carrelage de la cave peint par leurs soins et qui peut être repris

Sur la remontée d’eau dans le cellier, ils rappellent que l’évacuation des eaux pluviales est raccordée à l’évacuation des eaux usées ; en cas de fortes pluies, il y a des remontées dont ils ne sont pas comptables. Leur mobilier entreposé dans le cellier avait été dégradé de ce fait à plusieurs reprises.

Ils soutiennent avoir toujours bien entretenu la maison, d’autant plus qu’ils avaient envisagé son acquisition. De son côté, Mme [B] [E] a vendu entre-temps sa maison ; elle n’en est plus propriétaire, et elle ne justifie pas avoir effectué les travaux que les dégradations alléguées rendaient nécessaires.

A titre éminemment subsidiaire, ils concluent à la réduction substantielle de l’indemnisation qui pourrait être allouée à Mme [B] [E].

N° RG 23/01801 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E5WI

Au terme de ses conclusions récapitulatives, Mme [B] [E] maintient ses demandes et, y ajoutant, sollicite la condamnation de M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] à lui payer solidairement 5.000 € au titre du retard subi dans la vente de son bien immobilier.

Elle réplique qu’elle n’a pas appliqué systématiquement la révision annuelle du loyer ; elle a a par ailleurs assuré les réparations tout au long du bail, y compris des réparations locatives pour 11. 207,16 € ; le premier mois de loyer avait été offert pour permettre aux locataires de redécorer la maison à leur convenance. La maison n’a pas été entretenue mais au contraire négligée au cours de ces dix années de location. Le constat portant sur l’état général le démontre. Les meubles laissés à disposition des locataires ont également été rendus rayés, cassés, et dépourvus de tablettes intérieures. Quant à la période entre le départ des locataires et l’état des lieux, des voisins attestent que la maison est restée vide de tout occupant. En outre, les locataires sont présumés occupants des lieux jusqu’à restitution des clés et état des lieux de sortie. Ils sont responsables des dégradations affectant le bien jusqu’à ce terme.

Enfin, sur le ou les dégâts des eaux ayant affecté la maison, celle-ci est construite en zone inondable et peut donc subir des dégâts en cas de fortes précipitations. M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] étaient informés de ce risque et devaient être d’autant plus attentifs à l’entretien des canalisations.

Sur l’état du bien et le préjudice subi lors de la vente, Mme [B] [E] indique qu’elle n’a pu vendre le bien qu’en juillet 2024 ; la maison était évaluée entre 345 et 355.000 € en 2021, à 320000 € en 2023. Le préjudice est indéniable et doit être indemnisé.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 2 avril 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 6 juin 2025. Le délibéré a été fixé au 12 septembre suivant.

MOTIFS :

Attendu, sur le principe de la responsabilité de M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] quant aux dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie du 9 juin 2021, qu’en droit, les locataires sont tenus jusqu’à état des lieux de sortie et restitution des clés ; qu’en fait, en l’espèce, il est constant que M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] n’ont restitué les clés qu’au jour de l’état des lieux de sortie effectué avec le concours d’un commissaire de justice, tandis que les attestations émanant des voisins produites en pièce n°57 établissent suffisamment qu’il n’y a eu aucun autre occupant entre le départ de M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] et la restitution des clés – aucune intrusion n’ayant été non plus mise en évidence au 9 juin 2021 - ; qu’en conséquence, M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] sont tenus des réparations locatives du bien de Mme [B] [E] ;

Attendu, sur les dégradations locatives, qu’il est produit l’état des lieux d’entrée du 5 février 2011 et l’état des lieux de sortie du 9 juin 2021, lesquels ont été repris dans l’expertise des travaux de reprise réalisée par Mme [G] laquelle a retenu différents montants dans le tableau récapitulatif de la page 29 de son rapport ;

Qu’au vu de ces différents éléments, le Tribunal statue comme suit :

* réfection de la chambre 1 dont le parquet gondole ; certaines lattes de parquet sont déchaussées ; un mur est à reprendre ; un panneau a été découpé ; les montants retenus par l’expert sur devis seront retenus à la date de restitution de l’immeuble loué (soit 1.234,60 + 276,43 + 671 €)

* reprise de l’électricité dans la pièce aménagée du comble ; celle-ci sera retenue à la charge des locataires (960 €)

* reprise des jets de peinture rouge dans la chambre 4 ; ce montant sera également retenu (700,70 €)

* changement du bac à douche sale, avec siphon bouché : il ne résulte pas du constat d’huissier que le bac à douche soit à changer, mais que les joints doivent être refaits ; il sera alloué 180 € de ce chef

* reprise la grille d’évacuation de la chaufferie : ce montant sera admis pour 685,81 €

* garage restitué dans un état dégradé et sale : le montant de 378 € sera admis

* lambris de la véranda : l’expert rappelle que le faux plafond n’a pas été posé par la bailleresse dans les règles de l’art ; il s’est effondré en partie ainsi que le montrent les photos ; aucune somme ne sera mise à charge des locataires qui n’ont pas à entretenir tant bien que mal un ouvrage mal fait

* nettoyage du jardin : le montant de 792 € à la charge de M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] retenu ; ils disposaient des clés jusque début juin et pouvaient venir opérer une remise en état du jardin avant restitution

* dallage sale de la terrasse : ce point relève de l’entretien courant par les locataires ; la somme de 540 € sera admise

* l’entretien du portail automatique est à la charge du locataire ; il n’est pas contredit que le kit de motorisation était récent lors de l’entrée dans les lieux en février 2011 (changé en août 2009 pour 6.000 €) ; la réparation reste à la charge des locataires (2005,28 €)

* il en est de même pour le moteur de la porte du garage pour laquelle il a été constaté l’enlèvement du moteur et que la tringlerie avait été cassée (4.230,70€)

* il sera alloué à Mme [B] [E] la somme de 500 € au titre de l’enlèvement des encombrants laissés sur place par M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] avaient tout loisir d’emporter entre octobre 2020 et juin 2021

Qu’en conséquence, M M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] seront condamnés solidairement à payer à Mme [B] [E] la somme de 13.154,52 € au titre des réparations locatives ;

Qu’il sera en outre fait droit à la demande au titre des frais d’expertise (1.424,71 €), outre 135,29 € au titre des frais exposés (constat de commissaire de justice) ;

Attendu, sur la demande de Mme [B] [E] au titre du préjudice résultant d’une diminution de valeur du bien et du retard dans la réalisation de la vente, que concernant le premier point, celle-ci produit une estimation du bien comprise entre 345 et 355.000 € au 10 novembre 2021, et une seconde de 320.000 € au 21 septembre 2023 ; qu’à la date du 10 novembre 2021, l’estimation faite l’a nécessairement été en tenant compte de l’état partiellement dégradé et défraîchi du bien, qui n’a pas évolué jusqu’à la réunion d’expertise du 16 décembre 2022 ; qu’en revanche, celle du mois de septembre 2023 a été faite alors que Mme [B] [E] avait disposé d’un délai suffisant depuis la fin de l’expertise pour faire effectuer les principales remises en état, fût-ce à ses frais avancés ; qu’ainsi, il ne s’évince pas de ces circonstances qu’elle ait subi un préjudice de diminution de valeur entre novembre 2021 et septembre 2023 du fait des dégradations locatives retenues à l’encontre de M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] et constatées à nouveau en décembre 2022 ; que concernant le second point, quant à un retard dans son projet de vente, le Tribunal observe que Mme [B] [E] ne précise pas si son bien a été finalement vendu, si oui à quelle date, ni à quel prix au regard des estimations de valeur produites, et ne justifie d’aucun mandat de vente donné à quelle que date que ce soit, ni d’un retard à la vente résultant des opérations d’expertise ou des opérations de réfection de l’immeuble à compter d’un tel mandat de vente ; qu’elle sera donc déboutée de cette demande ;

Attendu que M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] succombent à titre principal ; qu’ils supporteront donc les frais et dépens de l’instance, outre ceux de l’expertise et du référé ; qu’il sera en outre alloué à Mme [B] [E] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 ;

Attendu qu’il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] à payer à Mme [B] [E] les sommes suivantes :

—  13.154,52 € au titre des réparations locatives

—  1.424,71 € au titre des frais d’expertise

—  135,29 € au titre des frais de constat de commissaire de justice

—  2.000,00 € au titre de l’article 700

DÉBOUTE Mme [B] [E] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] aux frais et dépens de l’instance, outre ceux de l’expertise et du référé

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions.

La Greffière, Le Président,