TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AC

N° RG 24/00516 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SV5P

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[T] [H]

C/

[I] [C]

[B] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e François MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [I] [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [B] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [H] a donné à bail à Monsieur [B] [X] et à Madame [I] [C] une villa de plain pied à usage d’habitation de type 5 située [Adresse 3] à [Localité 7], par contrat en date du 1er juillet 2014 pour une durée de trois années entières commençant à courir au 1er juillet 2014 jusqu’au 30 juin 2017, tacitement reconduit ensuite, moyennant un loyer initial de 1040 euros et une provision pour charges de 60 euros.

Par avenant prenant effet au 1er janvier 2016, le montant de la provision mensuelle pour charges a été réduite à 25 euros.

Par avenant en date du 12 avril 2016, le montant du loyer hors charges a été fixé à partir du 1er mai 2016 à 937,65 euros et le garage rattaché au bail, l’avenant précisant que le bailleur conservait la somme de 937,65 euros à titre de dépôt de garantie et qu’il avait remboursé le trop perçu aux locataires.

Par ailleurs suivant acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2022, Monsieur [T] [H] a donné congé à Monsieur [B] [X] et à Madame [I] [C] avec effet au 30 juin 2023 aux fins de vente sur le fondement de l’article 15 – II de la loi du 6 juillet 1989, leur notifiant également l’existence de leur droit de préemption pour la vente envisagée au prix de 315 000€ ; une notice d’information étant par ailleurs jointe audit congé.

Par courrier en date du 7 février 2023, Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] ont fait une proposition d’achat à hauteur de 270.000 euros.

Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] se sont par ailleurs maintenus dans les lieux après le 30 juin 2023.

Monsieur [T] [H] a donc fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] par acte du 12 décembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— Déclarer que le contrat de bail du 1er juillet 2014 a pris fin et que Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] sont déchus de tout titre d’occupation ;

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Les condamner à payer à titre provisionnel le montant du loyer et des charges convenus jusqu’à libération complète des lieux ;

— Les débouter de leurs demandes ;

— Les condamner à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du congé.

Après renvois, à l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [T] [H] a comparu

représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance en précisant que le congé litigieux remplit toutes les formalités requises par l’article 15 de le loi du 6 juillet 1989, que les dispositions de cet article n’exigent pas à peine de nullité l’indication de la surface du bien à vendre ni de certificat de mesurage en rappelant en outre que la nullité ne peut être prononcée que si le vice de forme cause un grief au locataire, les locataires étant informés en l’espèce depuis janvier 2016 que la superficie des locaux était de 100 m2 et non de 120 m2, ce qui donnera lieu d’ailleurs à la rédaction d’un avenant.

Il a en outre contesté tout motif frauduleux et l’absence de volonté de vendre au sujet du congé litigieux, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, rappelant en outre que la fraude ne se présume pas et doit donc être prouvée.

Il a enfin indiqué que la contreproposition à 270.000 euros devait être assimilée à un refus d’achat.

Par ailleurs, il a demandé de rejeter la demande reconventionnelle des locataires qui ne justifient par ailleurs aucunement de l’insalubrité de la maison.

Enfin, il s’est opposé à tout délai supplémentaire pour quitter les lieux, en faisant notamment valoir que le congé avait été délivré le 9 décembre 2022 et que les locataires avaient donc disposé d’un délai suffisant pour se reloger.

Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] ont comparu

représentés par leur conseil.

Ils ont demandé de rejeter les demandes de Monsieur [T] [H] visant à la résiliation du bail et leur expulsion faute d’avoir mentionné dans le congé des informations exactes sur les conditions essentielles de la vente à savoir la superficie réelle de l’immeuble objet de la location et de la vente, du motif du congé ainsi que des manoeuvres frauduleuses du bailleur pour expulser les locataires sans motif.

A titre subsidiaire, ils ont demandé d’ordonner la suspension des effets du congé du 9 décembre 2022 dans l’attente de l’issue de la procédure engagée conformément à l’article L511-10 du code de la construction et de l’habitation concernant l’état d’insalubrité et d’insécurité de l’immeuble.

En tout état de cause, ils ont demandé de condamner Monsieur [H] à leur payer la somme de 24.000 euros de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance dûs aux désordres affectant la décence et l’insalubrité du logement ainsi que celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire, ils ont demandé de leur accorder un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir afin qu’ils puissent se reloger dans des conditions normales et décentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VALIDITE DU CONGE :

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi N°86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur justifiant de sa décision de reprendre ou de vendre le logement peut donner congé à son locataire et, comme c’est le cas en l’espèce, "lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les

deux premiers mois du délai de préavis.

Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut

de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la

décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au

bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus

avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement

procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette

notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.

L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque

notification."

En l’espèce, Monsieur [T] [H] a fait délivrer le 9 décembre 2022, par acte de

commissaire de justice, un congé pour vendre le logement litigieux, avec offre de

vente et précisant les conditions de vente, à Monsieur [B] [X] et à Madame [I] [C] avec effet au 30 juin 2023, indiquant le prix de vente

envisagé, soit 315 000€ payable soit au comptant soit par l’intermédiaire d’un emprunt.

Le congé reproduit également les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6

juillet 1989, lesquels indiquent les conditions de l’offre de vente au profit des locataires.

Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] ont, par courrier du 7 février 2023, fait une contreproposition d’achat au prix de 270.000 euros à laquelle le propriétaire n’a pas donné suite.

Il convient en outre de relever que dans ce courrier Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] ne font état ni d’une erreur sur la superficie de la maison, ni de son insalubrité comme ils le soutiennent aujourd’hui.

Concernant la superficie de la maison, il convient en outre de préciser que suite à un

différend à ce sujet entre les parties (cf courriers du 31 décembre 2015 et 11 janvier 2016 des parties) un premier avenant au contrat de bail avait été signé par les parties prenant effet en janvier 2016 concernant le montant des charges fixées à 25 euros par mois et l’autre en date du 12 avril 2016 portant le montant du loyer à 937,65 euros à compter du 1er mai 2016, en conséquence les défendeurs ne peuvent soutenir l’existence d’une fraude à ce sujet étant parfaitement au fait de la superficie des locaux litigieux.

En outre, l’indication de la surface précise des locaux sur le congé n’est pas prescrite

à peine de nullité par les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

Il est constant par ailleurs qu’aucune offre d’achat au prix mentionné sur le congé n’a été formulée par Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] dans le délai légal de deux mois de la délivrance du congé pour vendre, ni la contreproposition acceptée par le bailleur, toute proposition à un prix inférieur s’analysant comme un refus de l’offre de vente.

En outre, les défendeurs ne peuvent ici encore soutenir l’existence d’une fraude, qui

ne se présume pas et doit donc être prouvée, concernant une éventuelle sur estimation du prix de vente.

En effet, ils ne versent qu’une seule évaluation aux débats, au prix de 270.000 euros, « prix recommandé » par le conseiller en immobilier consulté.

Cette évaluation précise en outre que « les prix de l’immobilier se maintiennent en région toulousaine malgré un contexte économique incertain et l’augmentation des taux » , et ce contrairement à ce que soutiennent les défendeurs concernant le marché immobilier toulousain.

Concernant enfin l’éventuelle insalubrité des locaux, il convient de relever que depuis 2014 aucune demande n’a été formulée à ce titre auprès de Monsieur [H], pas plus que dans le cadre de la contreproposition au niveau du prix de vente de l’immeuble, cette argumentation n’étant apparue que postérieurement à la délivrance du congé et dans le cadre de la présente procédure.

En outre, si les défendeurs versent aux débats un rapport non contradictoire en date du 22 décembre 2022 établi par un expert mandaté par leur assureur de protection juridique concernant l’état de la villa, force est de constater que ce rapport ne fait état que de réglettes manquantes sur le tableau divisionnaire de protection de la maison et de l’absence d’un cache-prise concernant une prise située dans un placard justifiant des travaux pour un montant d’environ 500 euros HT à la charge du propriétaire.

Ledit rapport indique en outre qu’une VMC a été récemment installée en remplacement de l’ancien dispositif et fonctionne normalement ; il indique également la pose récente d’un isolant par le propriétaire.

Aucun indécence ni insalubrité des locaux n’est mentionnée sur ce rapport.

Par ailleurs, ce n’est que le 19 juin 2023, soit 6 mois après la délivrance du congé, que

Madame [C] fait état de problèmes d’humidité des locaux litigieux auprès du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et que son conseil a en conséquence sollicité les services de la police municipale par courriel du 3 septembre 2023 pour lui transmettre « le rapport d’insalubrité établi » .

Cependant aucun élément n’est produit aux débats concernant ledit rapport ou encore la réponse de la police municipale à ce sujet et le procès verbal de constat établi par

commissaire de justice en date du 19 septembre 2023 ne saurait à lui seul faire la preuve de l’existence de problèmes d’humidité dans toute la maison comme l’affirment les défendeurs sans la prise en compte de l’entretien de l’immeuble par les locataires qui l’occupent depuis 2014.

Le tribunal relève en tout état de cause l’attitude pour le moins paradoxale des défendeurs qui ont formulé une contreproposition d’achat de l’immeuble litigieux au prix de 270.000 euros, sollicité un délai d’un an pour quitter ledit logement en cas d’expulsion alors qu’ils soutiennent dans le cadre de la présente procédure que ledit immeuble présente les caractéristiques de l’indécence et de l’insalubrité.

Les dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoient par ailleurs

expressément qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Compte tenu de tout ce qui précède, le congé délivré par Monsieur [T] [H] à

Monsieur [B] [X] et à Madame [I] [C] aux fins de reprise du logement pour vente, régulier en la forme et au fond, sera en conséquence validé avec effet au 30 juin 2023.

Par ailleurs, le congé ayant été délivré avant la saisine du pôle départemental de

lutte contre l’habitat indigne soit en juin 2023, il n’y a pas lieu de suspendre les

effets du congé dans l’attente de l’issue de la procédure engagée sur le fondement de

l’article L511-10 du code de la construction et de l’habitation concernant l’état d’insalubrité et d’insécurité de l’immeuble comme le demandent Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C], en effet l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précise :

« Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. »

C’est donc la possibilité pour le bailleur de donner congé qui est suspendue et non les effets du congé.

En tout état de cause, ce texte précise également :

« Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. »

En l’espèce, ce délai de 6 mois est manifestement dépassé.

Le bail étant en conséquence résilié par l’effet du congé venu à échéance au 30 juin 2023,Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] sont en

conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur expulsion sera

ordonnée avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sans qu’il y ait lieu de leur accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux autres que les délais légaux, Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] ayant disposé de suffisamment de temps depuis le 9 décembre 2022, date de délivrance du congé, pour se reloger.

Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] seront par ailleurs condamnés à compter du 1er juillet 2023 à payer à Monsieur [T] [H] une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Ni l’indécence, ni l’insalubrité du bien n’étant établies en l’espèce , Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [T] [H] à leur verser une somme de 24.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance dus aux désordres affectant la décence et l’insalubrité du logement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C], parties

perdantes, supporteront la charge des dépens de la procédure en ce non compris le coût du congé litigieux qui restera à la charge de Monsieur [H].

Monsieur [T] [H] a dû engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge, aussi Monsieur [B]

[X] et Madame [I] [C] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe,par jugement contradictoire et en premier ressort :

VALIDE en la forme et au fond le congé aux fins de reprise pour vente concernant une villa de plain pied à usage d’habitation de type 5 située [Adresse 3] à [Localité 7] délivré à Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] par Monsieur [T] [H] suivant acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2022 avec effet au 30 juin 2023 ;

DIT en conséquence que le bail est résilié depuis le 30 juin 2023 et que dès lors Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [X] et à Madame [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [H] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] à verser à Monsieur [T] [H] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] de leur demande de suspension des effets du congé litigieux et de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] et Madame [I] [C] à verser à Monsieur [T] [H] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

/

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [I]

[C] au paiement des entiers dépens en ce non compris le coût du congé litigieux qui restera à la charge de Monsieur [T] [H] ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire .

Le Greffier Le Juge