N° RG 22/01079 – N° Portalis DB2F-W-B7G-ERUK

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 4]

[Localité 2]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 22/01079 – N° Portalis DB2F-W-B7G-ERUK

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

* Copies délivrées à

M^e MAI

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e LOOS

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Magali LOOS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 40

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Magali LOOS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 40

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.A.S. […], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thibault MAI, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 26

CONCERNE : Demande en paiement de dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison de dégradations ou de pertes imputables au preneur

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 mars 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

N° RG 22/01079 – N° Portalis DB2F-W-B7G-ERUK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail notarié du 17 mai 2019, Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] ont consenti à la SAS […] un bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le versement d’un loyer annuel de 1.560 euros Hors Taxes, outre la somme de 40 euros au titre des charges, payables mensuellement à terme échu les premiers de chaque mois et pour la première fois le 1er juin 2019.

Un dépôt de garantie de 3.120 euros a été versé à Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M].

Le local a été exploité sous l’enseigne Guy Hoquet.

Du retard subsistant dans le paiement des loyers et charges locatives, les bailleurs ont adressé au preneur des mises en demeure de payer en dates des 18 février et 4 juin 2020.

En raison de l’absence d’exploitation dans les lieux loués depuis de nombreux mois, le bailleur a accepté qu’il soit mis fin au bail de manière amiable avant la fin de la première période triennale.

La restitution de ces locaux a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 31 mars 2022.

Par courrier du 15 avril 2022, Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] ont mis en demeure la SAS […] de leur régler la somme de 5.963,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2022, Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] ont fait assigner la SAS […] devant la 1ère Chambre civile du Tribunal Judiciaire de Colmar.

Par conclusions responsives régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 13 mars 2024, Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] sollicitent du Tribunal de céans de :

— CONDAMNER la SAS […] à payer à Madame [R] et Monsieur [W] [I] les sommes suivantes :

7.541,90 euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande

3.000 euros de dommages et intérêts dont 489,20 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie, avec les intérêts légaux à compter du jugement107,98 euros au titre du solde des loyers et charges2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile- CONDAMNER la SAS société […] aux entiers frais et dépens

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— DÉBOUTER la SAS société […] de toutes ses demandes.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] font valoir qu’ils ont loué un local commercial à la SAS […] et que suite aux retards de paiements il a été mis fin au bail de manière amiable.

Ils expliquent que suivant le procès-verbal d’huissier de justice du 31 mars 2022, plusieurs dégradations ont été constatées dans les locaux et que le mobilier appartenant à Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] a été emporté.

Ils sollicitent la condamnation de la SAS […] à leur régler différentes sommes pour la remise en état du local commercial ainsi que le paiement des dommages et intérêts.

Par ses conclusions responsives régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 27 mai 2024, la SAS […] sollicite du Tribunal de céans de :

— DÉBOUTER les époux [I] de l’intégralité de leurs fins, moyens et prétentions

— CONDAMNER les époux [I] à verser à la SAS […] les sommes de :

3.120 euros au titre du dépôt de garantie2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile- CONDAMNER les époux [I] à supporter les frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses dires, la SAS […] expose qu’elle a rencontré des difficultés financières liées à l’épidémie de COVID ; qu’une rupture anticipée amiable du contrat de bail commercial a été décidée entre les parties et qu’un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 31 mai 2022.

Elle explique qu’elle conteste les sommes sollicitées par la partie demanderesse ; que le décompte de charge n’est pas justifié ni argumenté ; que l’état de la façade à la sortie des lieux ne peut être imputé à la partie défenderesse mais uniquement à l’usure normale d’une façade soumise aux intempéries et à la pollution automobile.

Elle indique qu’aux termes de l’acte de cession du 2 mai 2019, la société TSO et la société VICAYM DEVELOPPEMENT ont acquis les 500 parts de la société […] ; que les sociétés cessionnaires sont devenues propriétaires desmeubles meublants et que les éléments mobiliers apparaissant sur l’état des lieux d’entrée n’appartenaient pas aux époux [I], car ils ne sont propriétaires que des murs du local.

Elle relève que les époux [I] ne démontrent pas la réalité de leur préjudice et ne justifient pas le quantum sollicité ; elle conclut au débouté en toutes leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui restituer la somme de 3.120 euros du dépôt de garantie.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions susvisées pour l’exposé détaillé des moyens des parties.

La clôture de l’instruction de la procédure a été ordonnée le 20 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2025 et mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

En l’espèce, une rupture anticipée amiable du contrat de bail commercial a été décidée entre les parties et qu’un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 31 mars 2022.

Sur les demandes principales

Le procès-verbal du 31 mars 2022 fait état de plusieurs constatations dont :

La façade

la présence de plusieurs traces et de nombreux trous en partie haute de la façadecertains crépis se décollent et des vis ressortentplusieurs autocollants et des autocollants publicitaires sont présentsprésence d’une plaque type plexi apposée en façade basse côté Ouest

Local côté Ouest (à droite depuis la rue)

la porte d’entrée se trouve en bon état mais la poignée présente un peu de jeule sol : le parquet est en bon état mais un impact est visible à proximité de l’entrée côté rueMurs et vitrine : ces éléments se trouvent en bon état général mais plusieurs trous sont visibles sur le mur côté Ouest ainsi que légères traces

Escalier de liaison avec le sous-sol

L’escalier se trouve à l’état d’usage mais présente quelques traces, un impact et des rayures profondes sont visibles sur une marche

Pièce ouverte au sous-sol

en bon état général

Bureau au sous-sol

en bon état général

WC au sous-sol

la pièce se trouve en bon étatla chasse d’eau ne fonctionne pas car non alimentée en eau

Local côté Est (à gauche depuis la rue)

le parquet se trouve dans un bon état général excepté de légères traces et un impactles plinthes se trouvent à l’état d’usage mais certaines prises électriques ressortent légèrementles murs se trouvent dans un bon état général, un clou est visible sur le mur côté Ouestla vitrine se trouve dans un bon état sauf une trace rondearmoire murale se trouve en bon état mais une arête se décolle ; la porte arrière se trouve en bon état mais présente quelques tracesporte entrée principale se trouve en bon étatplafond en bon état

Bureau au rez-de-chaussée

le sol est en bon étatles plinthes présentent quelques tracesdes trous sur les mursplafond en bon étatparois et portes : des traces de scotch

Escalier de liaison

en bon état mais présente quelques traces de couleurs

Couloir au sous-sol

le sol ; en bon état général mais présente un impact sur une marchequelques trous de vis sur les mursPorte donnant sur l’extérieur : le barillet est percé

Bureau Nord-Est au sous-sol

des câbles informatiques pendent au murle sol en bon état général excepté quelques tracesplinthes en bon étatdes trous de vis visibles sur les mursplafond en bon étatporte vitrée en bon état

Bureau Est au sous-sol

sol en état d’usage mais plusieurs impacts sur le carrelageplinthes en état d’usage normalmurs et parois vitré, usage normal, quelques traces visibles ainsi que des clousplafond en état d’usagela porte d’accès vitrée est en bon état mais un support plastique y est collé

WC au sous-sol

le sol, le plafond, le meuble avec miroir et le WC sont en bon état généralle lavabo se trouve en bon état général mais présente quelques fêlures

Kitchenette au sous-sol

le sol, les murs, le plafond, le meuble de rangement haut et la porte d’entrée sont en bon état généralle meuble sous évier se trouve à l’état d’usage, une trace est visible et battant droit présente du jeu, présence du matériel de nettoyagele robinet fonctionne et présente quelques traces de calcaire

Relevé de compteurs

le compteur électrique indiquant RC 01 affiche 52 472 KWHle compteur indiquant RC 02 ne semble pas fonctionner

Le compteur d’eau

il affiche 448 m³

Remise des clefs

Monsieur [S] déclare avoir remplacé les barillets existants par d’autres comportant également des clés de sécuritéMonsieur [S] déclare laisser sur place les anciens barillets et anciennes clés en sa possession

Remarques générales

le local est restitué vide et ne présente aucun meuble meublant

Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] sollicitent la condamnation de la SAS […] au paiement de la somme de 7.541,90 euros, dont :

Réfection façade partie basse-décapage autocollants et nettoyage

5 343,90 euros

Base de brassage (réseau informatique)

1 464,00 euros

Armoires (deux) (meubles manquants)

1 478,86 euros

Bureaux vitrés et tables revêtement bois

(meubles manquants)

1 797,60 euros

Réfrigérateur (meuble manquant)

599,99 euros

Extincteur 78

78 euros

Réparation serrure

131,11 euros

TOTAL

10 893,46 euros

À DÉDUIRE dépôt de garantie

3 120 euros

À DÉDUIRE décompte de charges

231,56 euros

SOLDE

7 541,90 euros

À l’appui de leur demande, Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] produisent les pièces suivantes :

le bail commercial du 17 mai 2019les différentes mises en demeures adressées à la SAS ALMAVIMMOle procès verbal de constat du 31 mars 2022l’état des lieux d’entrée du 25 juin 2019l’étude quantitative et estimative du 17 mai 2022la facture de la SERRURERIE HENRI HEINTZ du 6 avril 2022les différents devisles décomptes des charges pour du 5 avril 2022 (231,56 euros à restituer)le procès-verbal d’inventaire du 5 décembre 2012la facture pour le ravalement de façade du 17 mai 2023 d’un montant de 5.343,90 euros

Sur la façade

Selon le constat d’huissier du 31 mars 2022, il y il avait plusieurs traces visibles en haut de la façade, des parties du crépi se décollaient et des vis ressortaient de la façade. Un simple lavage de la façade ne peut suffire ; il appartient au locataire de restituer cette façade en bon état après retrait de son enseigne commerciale.

Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] ont fait estimer les travaux de remise en état de la façade à la somme de 5.343,90 euros à ce titre, et ce, selon le devis établi par la société Rinaldo en date du 17 mai 2023.

Par conséquent, il leur sera accordée la somme de 5.343,90 euros à ce titre.

Sur l’ensemble du mobilier

Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur payer les sommes suivantes au titre du mobilier qui a été emporté par la SAS […]

1.464 euros au titre de base de brassage (réseau informatique)1.478,86 euros au titre de deux armoires1.797,60 euros au titre des 3 bureaux vitrés et 2 tables revêtement bois599,99 euros au titre du réfrigérateur78,00 euros au titre de l’extincteur

En comparaison avec l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de sortie, l’ensemble du mobilier mentionné par la partie défenderesse est manquant.

Par ailleurs, BBB ne justifie pas avoir mis en place ce mobilier ; elle en doit donc restitution à son légitime propriétaire, et à défaut, l’indemnisation pour un montant équivalent. Par conséquent, il leur sera accordée la somme de 5.418,45 euros à ce titre suivant les devis produits en pièces15 à 18.

Sur la réparation de la serrure

Selon le procès-verbal établi le 31 mars 2022, le barillet d’une des portes est percé ;

l’allégation suivant laquelle, ce seraient les bailleurs eux-mêmes qui auraient forcé ce barillet est une allégation. Le local est restitué par le locataire et il supporte la prise en charge des dégradations qui ont eu lieu.

Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] produisent aux débats la facture d’un montant de 131,11 euros du 6 avril pour son remplacement.

En conséquence, la SAS […] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] la somme de 131,11 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] sollicitent la condamnation de la SAS […] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi, dont la somme de 489,20 euros au titre des frais d’huissier pour la réalisation du constat d’état des lieux de sortie, qui sera incluse dans la somme de 3.000 euros, demandée au titre du préjudice moral subi.

L’indemnisation d’un préjudice moral suppose pour celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve des souffrances morales subies. Or, aucune pièce versée au débat ne permet d’établir l’existence d’un préjudice de cette nature.

Par conséquent, Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] sollicitent la condamnation de la SAS […] seront déboutés de leur demande.

Cependant, il leur sera accordée la somme de 482,20 euros au titre des frais d’huissier pour la réalisation du constat d’état des lieux de sortie dès lors qu’un état des lieux amiable n’a pu être réalisé entre les parties, alors qu’il incombait à la locataire de solliciter ses bailleurs en ce sens et de prévoir une date pour y procéder. En l’absence de toute démarche positive de la locataire pour procéder aux formalités de restitution du local loué contractuellement prévues, le bailleur était fondé à recourir au ministère d’un huissier de justice, et ce à la charge de la locataire.

Sur la demande au titre du solde des loyers et charges

Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] sollicitent la condamnation de la SAS […] au paiement de la somme de 107,98 euros au titre du solde des loyers et charges. Ils produisent les pièces afférentes aux charges exigibles relatives aux taxes supportées par le preneur, et le relevé de consommation d’eau. Le décompte mentionne les provisions sur charges perçues.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] de ce chef.

Sur la totalité des sommes accordées

La SAS […] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] les sommes suivantes :

5.343,90 euros au titre des travaux sur la façade5.418,45 euros au titre de l’ensemble mobilier manquant131,11 euros au titre de remplacement du barillet489,20 euros au titre des frais d’huissier107, 98 € au titre du solde de charges

Soit 5.343,90 + 5.418,45 + 131,11 + 107, 98 = 11.001,43 euros – (3.120 euros + 231,56 euros) = 7.649,87 euros avec les intérêts légaux à compter du 22 juin 2022, date d’assignation.

Elle sera également condamnée à payer à la partie demanderesse la somme de 489,20 euros au titre des frais d’huissier.

Sur les autres demandes

La SAS […], succombant, sera condamnée aux dépens.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à sa charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés par Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] à l’occasion de la présente instance. Elle sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 2.200 euros à ce titre.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la SAS […] à payer à Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] la somme de 7.649, 87 euros avec les intérêts légaux à compter du 22 juin 2022,

CONDAMNE la SAS […] à payer à Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] la somme de 489,20 euros au titre des frais d’huissier ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SAS […] à payer à Monsieur [W] [I] et Madame [R] [M] la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS […] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé les jours, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,