Tribunal Judiciaire de Colmar, 1re chambre ss4, 5 mars 2026, n° 24/00135

TJ Colmar 5 mars 2026

Arguments

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Accepté
Absence de preuve des réparations nécessaires
La cour a constaté que la défenderesse n'a pas produit d'état des lieux d'entrée, ce qui empêche de lui faire grief d'une remise en état des locaux. Les locaux ont été restitués en bon état général, et la demanderesse a droit à la restitution du dépôt de garantie.
Accepté
Équité dans l'allocation des frais
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une indemnité au titre de l'article 700 du CPC à la demanderesse, qui a gagné son affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, 1re ch. ss4, 5 mars 2026, n° 24/00135
Numéro(s) :	24/00135
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Serge MONHEITLoïc RENAUD

Texte intégral

N° RG 24/00135 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FE5C

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 1]

[Localité 1]

Service civil

Sous-section 4

N° RG 24/00135 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FE5C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 05 MARS 2026

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

[…],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Serge MONHEIT, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

[…],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Loïc RENAUD, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux professionnels – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président

Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 06 janvier 2026, en présence de Leila LABBEN, magistrate en observation.

JUGEMENT contradictoire et rendu en premier ressort,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 05 mars 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :

M^e Serge MONHEIT

M^e Loïc RENAUD

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2017 la […] donnait à bail des locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à la […].

Le bail prenait effet le 22 décembre 2017. Le loyer annuel était fixé à la somme de 4.6244,40 euros. Le dépôt de garantie, versé par la […], était fixé à la somme de 11.561,11 euros.

La […] a notifié à la […] la résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2023.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par un Commissaire de justice le 21 décembre 2023.

Par courriers en date du 15 février 2024, la […] a adressé à la […] deux devis pour un montant de 5 058 € TTC relatif à des travaux de peinture et à la dépose et évacuation d’un ébrasement.

La […] imputait ce montant sur le reliquat de la somme de 11.561,11 € correspondant au dépôt de garantie.

Contestant le bien fondé des travaux de remise en état, par courriers recommandé du 27 février 2024 et du 18 mars 2024, la […] mettait en demeure la […] de lui restituer la somme de 5.058 € correspondant à la somme déduite du dépôt de garantie inhérente aux deux devis produits.

Par assignation délivrée le 29 mai 2024, la […] sollicitait du tribunal de COLMAR qu’il

«  DECLARE la demande de la […] recevable et bien fondée

«  CONDAMNE la […] à lui verser la somme de 5.058 euros eu titre du reliquat du dépôt de garantie

«  CONDAMNE la […] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC

«  CONDAMNE Madame [T] [A] aux entiers frais et dépens.

«  DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En dernier lieu, elle concluait à ce que le tribunal :

«  DECLARE la demande de la […] recevable et bien fondée ;

«  CONDAMNE la […] à verser à la […] la somme de 5.058 € au titre du reliquat du dépôt de garantie ;

«  CONDAMNE la […] à verser à la […] un montant de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

«  CONDAMNE la […] aux entiers frais et dépens ;

«  DISE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Elle expose que la défenderesse ne rapporte pas la preuve que les réparations locatives sont nécessaires, justifiées et proportionnées aux désordres allégués, que le constat d’état des lieux de sortie indique que les lieux ont été rendus en bon état général, que ce faisant la demanderesse a respecté les termes de l’article 16 du contrat de bail, que les traces constatées résultent d’un état de vétusté correspondant à l’usage normal des locaux pendant une durée de 6 années, qu’il ne lui appartient pas de remettre à neuf les locaux et qu’en conséquence le montant retenu au titre des réparations locatives sur le dépôt de garantie ne devait pas l’être.

Pour sa part la […] s’oppose à la demande et conclut en dernier lieu à ce que le Tribunal

«  REJETTE la demande de la […]

«  DEBOUTE la […] de l’ensemble de ses fins et prétentions

«  CONDAMNE la […] à verser à la […] un montant de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

Elle expose de son côté que les lieux mis à disposition à la […] étaient dans un état neuf à leur entrée, qu’au visa de l’article 1732 du Code civil le locataire doit répondre des dégradations, que le constat du commissaire de justice relève des dégradations présumées imputables à la locataire, qu’elle a droit à réparation intégrale du préjudice, que le devis fourni à l’appui est suffisamment précis, que les dégradations relevées dépassent une usure normale et une dégradation résultant du temps, puisque étant du fait des locataires,

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L 145-1 du Code de commerce dispose que :

«  I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat.

III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. "

L’article L145-40-1 du Code de commerce dispose que :

«  Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. "

L’article 1731 du Code civil dispose :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 9 du Code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il résulte des articles 6 et 9 du code de procédure civile, que les parties ont la charge d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leur prétention.

L’article 16 du contrat de bail dispose que :

« En fin de bail, le preneur devra, quinze jours à l’avance, informer le bailleur de la date de son déménagement et lui communiquer sa nouvelle adresse.

Avant de déménager, le preneur devra, préalablement à tout enlèvement même partiel des mobiliers ou matériels, avoir acquitté la totalité des termes de loyers et accessoires et justifier par présentation des acquits, du paiement des contributions à sa charge, tant pour les années écoulées que pour 1'année en cours.

Le preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail, en bon état de réparation et d’entretien locatifs, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clefs au bailleur. Au cas où le preneur ne serait pas présent au jour et heure fixés par le bailleur pour l’état des lieux, celui-ci sera établi par un huissier, les frais correspondants étant à la charge du preneur.

Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires le preneur devra, dans les 48 heures, notifier au bailleur son intention de les exécuter lui-même, étant précisé que les parties entendent soumettre ces travaux au contrôle du bailleur.

A défaut, le bailleur fera réaliser les travaux de remise en état aux frais du preneur. Si les locaux ne peuvent être reloués en l’état avant l’exécution des travaux imputables au preneur et relevés dans l’état des lieux, le preneur supportera et réglera au bailleur une indemnité égale au montant du dernier loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux, ladite indemnité – qui s’entend droits et taxes en sus à la charge du preneur devant être réglée dans les mêmes conditions que stipulées à l’article 20. "

Il n’est aucunement indiqué dans le bail que les locaux auraient dû être remis à l’état neuf.

L’article 1353 du Code civil fait peser la charge de la preuve d’une obligation sur celui qui s’en prévaut.

Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce il résulte des pièces du dossier et des bordereaux joints qu’aucune des parties ne produit l’état des lieux d’entrée de sorte qu’il sera considéré qu’aucun état des lieux ne peut être opposé au preneur et que le bailleur ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du Code civil.

Dans ces conditions c’est à tort que la défenderesse entend que les locaux lui soient restitués dans un état neuf.

Il résulte de procès-verbal de constat du 21 décembre 2023 que les locaux ont été restitués en bon état général et qu’il ne peut être fait, dans ces conditions grief à la demanderesse d’avoir restitué les locaux dans un bon état général.

En outre, la défenderesse ne rapporte pas la preuve que l’état des lieux à la date de la restitution, établisse une usure excédant un état de vétusté normale après 6 années de location des locaux à usage professionnel.

Dans ces conditions la […] est bien fondée à solliciter la restitution de la somme de 5.058 € au titre du reliquat du dépôt de garantie et la […] sera condamnée à payer à la […] la somme de 5.058 €.

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il apparaît équitable d’allouer à la […] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu que la partie qui succombe devra supporter les dépens ;

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire ; qu’elle est nécessaire au vu des circonstances de la cause ; qu’elle sera donc ordonnée ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE la demande de la […] recevable et bien fondée ;

En conséquence

CONDAMNE la […] à verser à la […] la somme de 5.058 € (cinq mille cinquante huit euros) au titre du reliquat du dépôt de garantie ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE la […] à verser à la […] un montant de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la […] aux entiers frais et dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 05 mars 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président