TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’AVRANCHES

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AVRANCHES

Place Jean de Saint Avit

50300 AVRANCHES

MINUTE N° 25/11

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

AFFAIRE : N° RG 24/00007 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DWEL

JUGEMENT RENDU LE 04 Novembre 2025

ENTRE

DEMANDEUR

Monsieur [D] [G] [O] [W]

né le 10 Juillet 1950 à DOMFRONT EN POIRAIE (ORNE)

Le champ salé

50720 BARENTON

non comparant, représenté par Maître Albane SADOT de la SELARL SADOT-PROUST, avocats au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [F] [X] [N]

né le 15 Juillet 1977 à CHATILLON (HAUTS-DE-SEINE)

Copie certifiée conforme par LRAR le

à :

— Monsieur [D] [W]

— Monsieur [H] [N]

Copie exécutoire délivrée le

à :

— Maître Albane SADOT

— Monsieur [H] [N]

Copie certifiée conforme le

à :

— Maître Albane SADOT

La Prise Bizet

50720 BARENTON

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Fabienne GACEL,

Assesseur : Michel DE TARADE

Assesseur : Josiane BELIARD

Assesseur : Jérôme BOULÉ

Assesseur : Martine HERBERT

Greffier : Lydie DELAVESNE, lors des plaidoiries et de la mise à disposition au greffe

La formation du Tribunal étant complète, la formation a pu délibérer à la majorité des voix (Article L 492-1 du Code Rural).

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 NOVEMBRE 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe.

Exposé des faits et prétentions

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juillet 2008, M. [D] [W] a consenti à M. [H] [N] un bail rural sur “les parcelles de terre situées à Barenton cadastrées section ZB n° 08, 22, 22a, 37-39, 37b hors les parcelles cadastrées section ZB n° 22r, 22t, 22j, 22t, 22b, 22q, d’une contenance totale de 32 hectares 49 ares et 39 centiares”.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années moyennant paiement d’un fermage annuel d’un montant de 3899,19 euros payable mensuellement suivant échéances de 324,93 euros.

En 2015, des arriérés de fermages ont été constatés.

Une transaction a été régularisée entre les parties le 5 décembre 2018 aux termes de laquelle M. [N] s’engageait à régler l’arriéré des fermages 2015 et 2016, soit la somme de 2721,80 euros, de la façon suivante : 321,80 euros au plus tard le 20 décembre 2018 et le suplus, soit la somme de 2400 euros suivant échéances mensuelles de 100 euros de janvier à décembre 2019, puis de 200 euros de janvier à juin 2020, le tout en sus des fermages dûs sur cette période portant les sommes mensuelles à verser par le fermier au bailleur à 422,20 euros en 2019 et à 522,20 euros de janvier à juin 2020.

L’acte du 5 décembre 2018 prévoyait également que :

— M. [W] devait fournir l’eau et l’électricité à M. [N] pour les besoins de son exploitation tant que les fermages étaient payés par le fermier,

— M. [N] devait participer à hauteur de 50 % au frais d’entretien du forage comprenant la pompe et l’installation existante s’élevant à 1000 euros environ,

— M. [W] devait régler à M. [N] une somme de 500 euros (correspondant au frais d’entretien du forage réglés entièrement par M. [N] trois années auparavant) dès que le fermier aura soldé la totalité des arriérés de fermage (après juin 2020 et au plus tard le 15 juillet 2020).

Exposant que M. [N] n’avait pas réglé les fermages des mois de janvier et février 2024 et qu’une mise en demeure était restée infructueuse, M. [W] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches, par requête reçue au greffe le 11 juillet 2024, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [N].

Une tentative de conciliation a échoué le 3 septembre 2024.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été examinée lors de l’audience de jugement du 9 septembre 2025.

M. [W], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bailordonner l’expulsion de M. [N] ainsi que de tous occupants de son chef, des parcelles de terres données à bail, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du jugement et dire qu’à défaut il y sera contraint par la force publique,condamner M. [N] à lui payer le montant des fermages non réglés jusqu’au jugement, soit la somme de 3471,90 euros pour les années 2020 à 2024, à parfaire avec le fermage 2025donner acte à M. [W] qu’il doit rembourser à M. [N] la somme de 985 euros conformément aux avis de dégrèvement des finances publiquesdonner acte à M. [N] qu’il renonce à la fourniture d’eau de la part de M. [W] condamner M. [N] à payer à M. [W] une indemnité d’occupation au moins égale au montant du fermage qui aurait dû être dû si la bail s’était poursuivi, et ce, à compter du jugement prononçant la résiliation jusqu’à la libération effective des lieuxcondamner M. [N] à payer à M. [W] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile condamner M. [N] aux entiers dépens.

M. [N] demande au tribunal de :

débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandesprononcer la poursuite du bail à son profitaccorder à M. [W] l’application de l’indexation à compter du fermage 2025lui donner acte de ce qu’il renonce à la fourniture d’eau et d’électricité de la part de M. [W]en compensation, prononcer une révision du prix du fermage avec application du barème préfectoral pour le Mortanais à savoir 58 euros /ha payable en une seule fois à échéance au 29/09 de chaque annéecondamner M. [W] à lui payer la somme de 985 euros au titre des dégrèvements d’impôtscondamner M. [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile condamner M. [W] aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

Sur ce,

Sur la demande en résiliation de bail

M. [W] sollicite la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages.

Aux termes des dispositions de l’article L 411-31 I 1° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail, s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, la mise en demeure devant, à peine de nullité rappeler les dispositions de cet article.

Il est admis que, dès lors que le paiement de deux termes est demandé, une seule mise en demeure est suffisante.

En l’espèce, M. [W] a fait délivrer à M. [N] par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2024 un commandement de payer la somme de 600 euros à titre principal, à savoir 300 euros au titre “du fermage mensuel restant dû en janvier 2024" et 300 euros au titre du “fermage mensuel restant dû en février 2024".

M. [N] indique, sans être contesté, qu’il a régulièrement honoré les échéances convenues entre les parties aux termes de la transaction du 05/12/2018 pour solder l’arriéré des fermages 2015 et 2016 puis a régulièrement honoré le règlement du fermage jusqu’en décembre 2023. A cette date, constatant que M. [W] avait cessé de lui fournir l’eau contrairement à leurs accords, il avait quant à lui cessé de régler le montant intégral des acomptes mensuels de fermages en versant la somme mensuelle de 22.20 euros en lieu et place de la somme mensuelle de 322.20 euros de janvier à août 2024.

M. [N] explique avoir repris les versements mensuels à compter du mois de septembre 2024 et avoir apuré l’arriéré à hauteur de 2400 euros par virement du 20/08/2024 (dont il justifie).

M. [W] soutient que la résiliation est cependant encourue, la régularisation étant intervenue après la saisine du tribunal le 11/07/2024.

Aux termes du contrat de bail régularisé entre les parties le 24/07/2008, il est mentionné : “Fermage à 120 euros de l’hectare par virement bancaire mensuel de 324.93 euros soit un montant annuel de 3899.19 euros”.

Ce montant mensuel est désormais de 322.20 euros depuis la transaction du 05/12/18.

En vertu de l’article 1728 2° du code civil, le fermage est payable aux termes convenus entre les parties.

Selon l’usage pour les baux ruraux, le fermage correspond au prix de la location pour la jouissance du bien loué au cours de l’année écoulée.

En l’espèce, il résulte des termes même du contrat de bail que le fermage est fixé à 3899.19 euros, par an, payable suivant les modalités précisées, à savoir par virements bancaires intervenant tous les mois.

Ces versements mensuels caractérisent seulement des acomptes du fermage annuel stipulé explicitement au bail.

M. [W], qui a adressé au fermier un unique commandement de payer portant sur le solde à devoir sur les versements mensuels de janvier et février 2024, ne se prévaut pas de “deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois” ainsi que l’exige le texte de l’article L411-31 susvisé, mais d’un seul défaut de paiement d’une fraction du fermage annuel.

Ce commandement de payer n’a pas été réitéré à l’issue du délai de trois mois.

Dès lors, les conditions posées par l’article l’article L411-31 I 1° du code rural et de la pêche maritime ne sont pas remplies de sorte que M. [W] sera débouté de sa demande en résiliation du bail.

Sur la demande de M. [W] tendant au paiement des loyers indexés

M. [W] demande paiement d’une somme de 3471.90 euros correspondant à l’indexation des fermages 2020 à 2024.

M. [N] indique, sans être contesté que le contrat de bail prévoyait un fermage fixe de 120 euros / ha sans clause d’indexation et qu’aucune demande à ce titre ne lui a jamais été adressée par le bailleur, sauf au cours de la présente procédure.

Néanmoins les dispositions de l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime (“ le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la varisation d’un indice national des fermages”) sont d’ordre public en vertu de l’article L.411-14 du même code.

L’indexation, considérée comme un accessoire du fermage, est automatique et ne justifie pas une demande expresse du bailleur.

Dès lors, la demande de M. [W] est fondée en son principe en ce qu’il sollicite, dans la limite de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, paiement du solde des fermages de 2020 à 2024 après application de l’indexation.

Toutefois, le calcul qu’il produit est erroné, ainsi que le relève à juste titre M. [N], dans la mesure où il applique l’indexation dès le début du bail (2008) alors que celle-ci doit s’appliquer à compter de l’année 2020 (sur la base du fermage 2019 de 3866.40 euros – 322.20 euros x 12) pour tenir compte de la prescription quinquennale.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] à payer à M. [W] la somme de 1375.81 euros à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de M. [N] en paiement d’une somme de 985 euros au titre des dégrèvements d’impôts fonciers

L’article L411-24 du code rural et de la pêche maritime énonce :

“Dans tous les cas où, à la suite de dommages susceptibles d’être indemnisés au titre des articles L. 361-4-1 et L. 361-5 du présent code, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier.

En conséquence, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur”.

Il est constant que M. [W] a perçu à ce titre la somme totale de 985 euros au titre des années 2021 (68 euros), 2022 (136 euros), 2023 (149 euros) et 2024 (575 + 57 euros) qu’il n’a pas restituée à M. [N].

M. [W] sera donc condamné à payer cette somme à M. [N].

Sur la demande reconventionnelle de M. [N] en révision du prix du fermage

M. [N] demande au tribunal de fixer le fermage à la somme de 58 euros par hectare suivant barème préfectoral pour le Mortanais en évoquant la mauvaise qualité des terres louées.

L’article L411-13 du code rural et de la pêche maritime énonce :

Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième de la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus.

La faculté de révision prévue à l’alinea précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.

Le bail a été conclu en 2008 et s’est renouvelé tacitement en 2017.

M. [N] formule la présente demande de révision du fermage en 2025, année qui n’est pas la “troisième année de jouissance “ du bail renouvelé.

Sa demande à ce titre sera donc déclarée irrecevable.

Sur la fourniture par M. [W] à M. [N] de l’eau et de l’électricité

Suivant la transaction intervenue entre les parties le 05/12/2018, M. [W] s’est engagé à fournir à M. [N] l’eau et l’électricité pour les besoins de son exploitation et ce tant que les fermages étaient réglés.

A l’audience, M. [N] renonce à cet avantage.

Il lui en sera donné acte.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W], succombant à titre principal, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile énonce : “Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation”.

Il serait inéquitable de laisser à M. [N] la charge de la totalité des frais qu’il a exposés en justice pour faire valoir ses droits. Il y a donc lieu de condamner M. [W] à lui payer une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déboute M. [W] de sa demande en résiliation de bail à l’encontre de M. [N] ;

Condamne M. [N] à payer à M. [W] la somme de 1375.81 € (mille trois cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-un centimes) correspondant au solde des fermages 2020 à 2024 après application de l’indexation ;

Condamne M. [W] à payer à M. [N] la somme de 985 € (neuf cent quatre-vingt-cinq euros) au titre des dégrèvements d’impôts fonciers des années 2021 à 2024 ;

Déclare irrecevable la demande de M. [N] en révision du fermage ;

Donne acte à M. [N] qu’il renonce à la fourniture par M. [N] de l’eau et de l’électricité ;

Condamne M. [W] à payer à M. [N] la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne M. [W] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,