Tribunal Judiciaire de Coutances, Referes, 10 juillet 2025, n° 25/00062

TJ Coutances 10 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Carence du Syndicat des copropriétaires
La cour a estimé qu'aucun élément ne permettait de caractériser une carence ou un empêchement du Syndicat, qui a démontré un comportement actif face aux sollicitations des demandeurs.
Rejeté
Préjudice financier et moral
La cour a jugé que les demandeurs n'avaient pas produit de preuves suffisantes pour étayer leur demande de dommages-intérêts, et que les contestations étaient sérieuses.

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Sur la décision

Référence :	TJ Coutances, réf., 10 juil. 2025, n° 25/00062
Numéro(s) :	25/00062
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémy BONNIECVirginie HANTRAIS
Cabinet(s) :	BERLEMONT - COCHARD - HANTRAIS SCP D'AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Minute n° : 25/126

Références : N° RG 25/00062 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3PY

Affaire :

[U] [I] épouse [O], [A] [O]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]

Copies délivrées le :

CE + CCC à M^e HANTRAIS

CE + CCC à M^e BONNIEC

CCC Dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 JUILLET 2025

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 03 juillet 2025.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDEURS

Madame [U], [F], [I], épouse [O]

née le 04 Octobre 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Virginie HANTRAIS de la SCP BERLEMONT – COCHARD – HANTRAIS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

Monsieur [A], [K], [N] [O]

né le 03 Mai 1978 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, assisté de Maître Virginie HANTRAIS de la SCP BERLEMONT – COCHARD – HANTRAIS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (50)

représenté par son syndic, Madame [X] [C], domicilié en cette qualité [Adresse 2]

représenté par Maître Jérémy BONNIEC, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [O] et Mme [U] [I] épouse [O] ont acquis un immeuble sis [Adresse 3] (50), constitué d’une maison d’habitation, d’un local à usage de buanderie et de divers lots de copropriété, suivant acte authentique en date du 23 novembre 2018.

Cet ensemble a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété, établis aux termes d’un acte notarié en date du 11 juillet 1980.

Selon un procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2023, Mme [X] [C] a été désignée aux fonctions de syndic bénévole de la copropriété dudit immeuble pour une durée de trois ans.

Faisant valoir l’apparition de difficultés de gestion de la copropriété, M. et Mme [O] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances afin d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire suivant les missions détaillées au dispositif de l’assignation, de fixer la durée de ladite mission à six mois, de dire que cette mission prendra fin en tout état de cause à l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale des copropriétaires et de dire que les honoraires et frais liés à la désignation et la mission de cet administrateur constitueront des charges communes générales réparties entre les copropriétaires conformément à leurs droits dans la copropriété.

Initialement appelée à l’audience du 24 avril 2025, l’affaire a été renvoyée pour la mise en état des parties et finalement retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

Représentés à l’audience, M. et Mme [O] ont maintenu leurs demandes relatives à la désignation d’un administrateur provisoire selon les termes de leur assignation. En outre, ils ont demandé que cette demande soit déclarée recevable et bien fondée. Ils ont également sollicité la condamnation du Syndicat des copropriétaires à leur payer 5.000 € à titre provisionnel en réparation du préjudice subi et 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, les époux [O] ont demandé que la partie défenderesse soit déboutée de toutes demandes, fins ou prétentions contraires.

Représenté à l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a demandé que l’action de M. et Mme [O] soit déclarée irrecevable et, à titre subsidiaire, que ces derniers soient déboutés de leurs prétentions. En tout état de cause, il a sollicité la condamnation des demandeurs à lui payer 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

En droit, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Suivant les termes de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. »

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que M. et Mme [O] ont acquis un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (50) constitué d’une maison d’habitation, d’un local à usage de buanderie et de divers lots de copropriété, suivant acte notarié en date du 23 novembre 2018 (pièce n°1).

Cet ensemble a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété, établis aux termes d’un acte notarié en date du 11 juillet 1980 (pièce n°2).

Faisant valoir l’existence de difficultés de gestion de la copropriété, les époux [O] ont d’abord adressé au Syndicat des copropriétaires une mise en demeure de réalisation de travaux le 29 avril 2023 (pièce n°7), une demande de corriger diverses irrégularités d’un procès-verbal d’assemblée générale du 8 juillet 2023 et de procéder à des travaux de mise aux normes, suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 août 2023 (pièce n°3) ou encore une demande d’annulation de l’assemblée générale du 8 juillet 2023 au motif d’absence de leur convocation, par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 septembre 2023 (pièce n°8).

Le Syndicat des copropriétaires a indiqué avoir répondu aux sollicitations des époux.

Toutefois, face à la persistance de certains désaccords, M. et Mme [O] ont saisi un conciliateur de justice, M. [S] [R]. En dépit de la mise en place d’une première réunion le 22 mai 2024, puis d’une seconde réunion le 24 octobre 2024, ledit conciliateur a constaté l’échec de la tentative de conciliation le 23 décembre 2024 (pièce n°9).

Il ressort de ces observations que les demandeurs justifient de plusieurs démarches visant à mettre en demeure le Syndicat des copropriétaires de régler diverses difficultés. Si celui-ci n’a, certes, pas fait état d’un comportement passif en réponse à ces démarches, il n’est pas contesté qu’aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

La demande de désignation d’un administrateur provisoire formulée par M. et Mme [O] est donc recevable en droit.

Sur le bien-fondé de la demande

En l’espèce, M. et Mme [O] ont demandé que soit désigné un administrateur provisoire de la copropriété, soutenant l’existence d’une carence ou d’un empêchement du Syndicat des copropriétaires en place.

D’une part, les époux [O] ont contesté le contenu de la répartition des charges leur incombant à hauteur de 25%, estimant que le Syndicat des copropriétaires entendait leur imputer des charges qui n’étaient pas comprises dans le descriptif des charges de copropriété.

Or, le défendeur justifie non seulement de l’initiation d’une discussion relative à la définition des charges de la copropriété lors d’une assemblée générale tenue le 30 novembre 2024 (pièce n°9 du Syndicat des copropriétaires) mais également de la connaissance par les époux de l’acte notarié relatif à la répartition des charges, transmis par le Syndicat lors de la première réunion de conciliation du 22 mai 2024 (pièce n°13 du Syndicat des copropriétaires).

D’autre part, M. et Mme [O] ont reproché au Syndicat des copropriétaires de n’avoir ouvert un compte bancaire au nom du Syndic que récemment, les précédents versements opérés par eux au titre des charges de copropriété étant émis au nom et sur le compte de Mme [C], Présidente, outre l’absence de communication de l’historique de compte.

Cependant, le Syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’un compte bancaire à son nom, ouvert dans les livres du Crédit mutuel (pièces n°7 et n°14 du Syndicat des copropriétaires), suite au choix de la banque décidé en assemblée générale du 8 juillet 2023 (pièce n°3 du Syndicat des copropriétaires). En outre, il a affirmé que les relevés de compte bancaire étaient disponibles lors de la tenue de chaque assemblée générale.

De plus, les demandeurs ont affirmé ne pas avoir été régulièrement convoqués en vue d’une assemblée générale qui s’est déroulée le 8 juillet 2023 et avoir sollicité en conséquence l’annulation de cette assemblée et du procès-verbal qui s’en est suivi (pièces n°3 et n°8), outre l’irrégularité d’un autre procès-verbal d’une assemblée générale du 30 novembre 2024.

En réponse, le Syndicat des copropriétaires a indiqué que, dans ces circonstances, les époux auraient pu contester les décisions prises lors de l’assemblée du 8 juillet 2023 et qu’ils étaient présents lors de l’assemblée du 30 novembre 2024, ces derniers ayant notamment donné leur accord sur la répartition des charges (pièces n°9 et n°10 du Syndicat des copropriétaires).

Enfin, M. et Mme [O] ont affirmé que suite à la survenance d’un incendie sur un immeuble voisin, des dégradations avaient été provoquées sur l’immeuble de la copropriété, notamment au niveau de la porte d’entrée avec digicode, lesquelles n’étaient toujours pas réparées en dépit de l’intervention d’une indemnisation.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires a indiqué que les travaux les plus urgents de remise en état avaient déjà été effectués. S’agissant de la porte d’entrée avec digicode, le défendeur a soutenu que le digicode fonctionnait correctement et que, dans la mesure où les époux [O] n’auraient pas versé les sommes leur incombant au titre des travaux de plomberie et d’électricité et que l’artisan aurait prévu un long délai d’intervention tout en constatant le bon état du verrou, les travaux de la porte avaient été différés.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments d’appréciation que si M. et Mme [O] font état de divers désaccords face aux décisions prises par le Syndicat des copropriétaires, aucun élément produit par eux ne permet en l’état de caractériser suffisamment l’existence d’un empêchement ou d’une carence imputable au défendeur et permettant de justifier la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

Au contraire, les éléments versés au débat par le Syndicat des copropriétaires évoquent plutôt un comportement actif de ce dernier face aux sollicitations et reproches des demandeurs, s’agissant tant de la répartition des charges, de l’ouverture d’un compte bancaire au nom du Syndicat que de la réalisation de travaux de remise en état.

Dans ces circonstances, en l’absence de démonstration plus précise et mieux étayée d’une carence ou d’un empêchement du Syndicat des copropriétaires, la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété se heurte à des contestations sérieuses, justifiant de débouter les demandeurs sur ce point dans le cadre de l’instance de référé.

Sur la demande de provision

En l’espèce, M. et Mme [O] ont soutenu avoir subi un préjudice financier et moral à hauteur de 5.000 €, résultant directement de la carence du Syndicat des copropriétaires.

En particulier, ils ont expliqué que suite à la mise en vente de leur immeuble, ils ont acquis un autre bien dans lequel ils résident. Or, ils ont affirmé qu’aucune vente n’avait pu aboutir, les futurs acquéreurs ayant été échaudés par les aléas de la copropriété. Ils ont ainsi indiqué devoir désormais assumer la charge de deux prêts immobiliers.

Quant au Syndicat des copropriétaires, il a indiqué que le bien immobilier des époux [O] mis en vente était régulièrement loué et que les contestations relatives aux décisions prises lors des assemblées générales étaient celles des demandeurs et n’étaient pas l’œuvre du Syndic. Il a ajouté que les décisions étaient prises par les copropriétaires et qu’un changement de Syndic ne changerait rien sur ce point.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [O], lesquels n’ont par ailleurs produit aucune pièce au soutien de leur demande, fait également l’objet de contestations sérieuses.

Dans ces conditions, les demandeurs devront être déboutés de leur demande de provision formée dans la présente instance de référé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dans la mesure où M. et Mme [O] succombent dans la présente procédure, il conviendra de les condamner au paiement des entiers dépens.

Ils seront en outre condamnés au paiement d’une indemnité de 1.000 € fixée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en prenant en compte les circonstances de l’affaire et la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT l’action de M. [A] [O] et Mme [U] [I] épouse [O] recevable en droit ;

DEBOUTE M. [A] [O] et Mme [U] [I] épouse [O] de leur demande visant à la désignation en référé d’un administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

DEBOUTE M. [A] [O] et Mme [U] [I] épouse [O] de leur demande de provision en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE M. [A] [O] et Mme [U] [I] épouse [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] une indemnité de 1.000 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [A] [O] et Mme [U] [I] épouse [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présence décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT