MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00897 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WAPR

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. LES PARISIENNES DE THIAIS – 7 RUE DES 15 ARPENTS – 94320 THIAIS C/ [M] [B], [Y] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “LES PARISIENNES DE THIAIS” SIS 7 RUE DES 15 ARPENTS – 94320 THIAIS

représenté par son syndici la SAS SERGIC immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909

dont le siège social est sis 6 rue Konrad Adenauer – Rond Point Europe – ZAC DU GRAND COTTIGNIES – 59447 WASQUEHAL CEDEX

représenté par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS

Madame [M] [B] née le 08 Mai 1992 à VITRY-SUR-SEINE (VAL-DE-MARNE), demeurant “LES PARISIENNES DE THIAIS” – 7 Rue des 15 Arpents – 2ème étage – Appartement 0209 – 94320 THIAIS

Monsieur [Y] [J] né le 05 Janvier 1992 à VITRY-SUR-SEINE (VAL-DE-MARNE), demeurant 75 bis avenue de la Liberté – 94700 MAISONS-ALFORT

tous deux représentés

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Débats tenus à l’audience du : 11 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 Octobre 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice des 21 et 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les parisiennes de THIAIS» sis 7, rue des 15 Arpents à THIAIS (94320), représenté par son syndic la société SERGIC, a fait assigner Mme [M] [B] et M. [Y] [J], copropriétaires des lots n°25 et 68 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de les voir condamnés in solidum, avec exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  6 977,73 € selon arrêté de compte du 1er avril 2025, Provision charges:01/04/25-30/06/25 et Fonds travaux Alur trim2/2025 0068 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

-1 500 € a titre de dommages-intérêts,

—  336,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

avec intérêt au taux légal dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de de la mise en demeure du 10 février 2025 sur une somme de 2 600,08€ et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Il est également demandé que si par impossible des délais étaient accordés, il soit jugé qu’à defaut de respecter une échéance fixée par 1e jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

L’affaire a été entendue à l’audience du 11 septembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignés par acte remis à étude, Mme [M] [B] et M. [Y] [J] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation (revenue avec la mention pli avisé et non réclamé) du 10 février 2025 mettant en demeure Mme [M] [B] et M. [Y] [J] de régler la somme de 2 600,08 € au titre des charges de copropriétés dues par Mme [M] [B] et M. [Y] [J] au 1 janvier 2025, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 1 janvier 2025.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 3754,89 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— un décompte arrêté au 1er avril 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mai 2024 et 14 novembre 2024 ayant approuvé le budget de l’exercice du 1 juillet 2023 au 30 juin 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1 juillet 2024 au 30 juin 2025 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum Mme [M] [B] et M. [Y] [J] au paiement de la somme de 4 002,53 € au titre des charges de copropriétés dues au 1 avril 2025.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 2 975,20 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 14 novembre 2024 pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 le syndicat des copropriétaires ayant réclamé en vain le paiement du premier appel de cet exercice.

Mme [M] [B] et M. [Y] [J] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 6977,73 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 février 2025, date de la mise en demeure pour la somme de 2 600,08 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite le paiement de la somme de 336 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux frais de constitution de dossier par l’avocat et d’envoi d’une mise en demeure.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 € ne sont pas contestables et sont couverts par l’article précité.

En revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Aucune diligence exceptionnelle n’étant en l’espèce justifiée, il ne sera pas fait droit à la demande.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 144 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur démontre que Mme [M] [B] et M. [Y] [J] ont fait l’objet d’une condamnation pour ne pas s’être acquitté de leurs charges de copropriété, par jugement du président du tribunal de Créteil du 18 janvier 2024, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Cette précédente condamnation suffit à établir la mauvaise foi des défendeurs, ainsi que le préjudice du syndicat des copropriétaires, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, qu’il convient d’évaluer à la somme de 500 €.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Mme [M] [B] et M. [Y] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [M] [B] et M. [Y] [J], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [B] et M. [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les parisiennes de THIAIS» sis 7, rue des 15 Arpents à THIAIS (94320), représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 6 977,73 € avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 février 2025, date de la mise en demeure pour la somme de 2 600,08 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus au titre des charges de copropriétés dues au 1 avril 2025 et des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [B] et M. [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les parisiennes de THIAIS» sis 7, rue des 15 Arpents à THIAIS (94320), représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 144 € au titre des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les parisiennes de THIAIS» sis 7, rue des 15 Arpents à THIAIS (94320), représenté par son syndic la société SERGIC, du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [B] et M. [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les parisiennes de THIAIS» sis 7, rue des 15 Arpents à THIAIS (94320), représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les parisiennes de THIAIS» sis 7, rue des 15 Arpents à THIAIS (94320), représenté par son syndic la société SERGIC, du surplus de sa demande en dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [B] et M. [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les parisiennes de THIAIS» sis 7, rue des 15 Arpents à THIAIS (94320), représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 6 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT,