TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/55689 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HFT

N° : 2

Assignation du :

18 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREEau FOND

le 03 mars 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 10] représentée par Madame la Maire de [Localité 10], Madame[E] [L]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSE

Madame [J] [N] épouse [K]

née le 29 septembre 1973 à [Localité 9] (92)

pour signification

[Adresse 6]

[Localité 5] (Polynésie Française)

et actuellement

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 18 juillet 2024, la ville de Paris a attrait Madame [J] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience de renvoi du 27 janvier 2025, la ville de [Localité 10], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son assignation et demande à la juridiction de :

— constater l’infraction commise par Madame [J] [K] au titre de l’article L 631-7 du code la construction et de l’habitation,

— condamner Madame [J] [K] à lui payer une amende civile de 50 000 €,

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à Paris 10ème (lot 54), sous astreinte de 15 000 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer,

— condamner Madame [J] [K] à payer à la ville de [Localité 10] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 10] fait notamment valoir que le local en cause ne constitue pas le domicile principal de la défenderesse qui a déclaré sa résidence fiscale en [12] ; et que ce local est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, et que ce bien a fait l’objet par Madame [J] [K] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, Madame [J] [K] demande au juge des référés de :

A titre principal :

— débouter la ville de [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— la condamner à une amende symbolique de 1€, ou, à titre plus subsidiaire, à une somme qui ne pourra excéder 2 000 €,

En tout état de cause :

— condamner à la ville de [Localité 10] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [J] [K] fait valoir que le logement en cause constitue son domicile principal depuis son retour de Polynésie Française en 2021. Elle ajoute qu’elle peut se prévaloir d’un déplafonnement de 120 jours en raison de ses obligations professionnelles, ayant mené des missions régulières en Polynésie.

A titre subsidiaire, s’il était retenu que le local constituait sa résidence secondaire, elle soutient que la ville de [Localité 10] ne démontre pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, et invoque sa bonne foi et sa collaboration avec la ville de [Localité 10], ayant mis fin aux locations de courtes durées, pour voir minorer le montant de l’amende.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 3 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Au cas présent, il ressort des pièces produites en demande que :

— Madame [K] a déclaré fiscalement l’adresse suivante : « [Adresse 7] » comme étant sa résidence principale, et le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 11] comme étant sa résidence secondaire,

— le local litigieux a été taxé en 2022 comme résidence secondaire.

La défenderesse verse aux débats la taxe d’habitation 2022 du local sur laquelle figure son adresse en Polynésie Française, et des factures Engie et Free, éléments insuffisants pour démontrer une occupation du local à titre de résidence principale.

Dès lors, dans ces conditions, il convient de considérer que le local litigieux ne constitue pas la résidence principale de Madame [K].

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 13] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 10], d’établir, selon tout mode de preuve :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

−un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 10] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local :

Il ressort des pièces produites que la fiche H2, datée du 10 octobre 1970, précise le nom du locataire occupant ([R] [F]) du local litigieux (lot n°54) depuis 1960 moyennant un loyer de 616 francs.

La fiche H2 produite par la ville de [Localité 10] permet donc d’établir l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort des pièces produites en demande que le logement a été loué via la plateforme Airbnb 265 nuitées en 2022, et 326 nuitées en 2023.

Il s’ensuit que Madame [K] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 10] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, la ville de [Localité 10] indique que les gains de Madame [K] peuvent être estimés à 31 800 € pour l’année 2022, et à 39 120 € pour l’année 2023, pour un prix moyen de la nuitée de 120 €, soit un total de 70 920 €, alors qu’une location licite aurait généré des gains de 9 480 €.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée, du gain retiré, et du fait que la défenderesse a cessé de louer son logement après la visite de l’agent assermenté de la ville de [Localité 10], il convient de fixer l’amende à 20 000 €.

Sur la demande de retour à l’habitation

Madame [K] produit le justificatif de la suppression de l’annonce de location de son logement sur la plateforme Airbnb.

La demande de la ville de [Localité 10] de voir ordonner sous astreinte le retour à l’habitation du logement est ainsi devenue sans objet et sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 10], Madame [J] [K] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, Madame [J] [K] devra verser à la ville de [Localité 10] une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [J] [K] à payer une amende civile de 20 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 10] ;

Déboute la ville de [Localité 10] de sa demande tendant à voir ordonner sous astreinte le retour à l’habitation ;

Condamne Madame [J] [K] aux dépens ;

Condamne Madame [J] [K] à payer à la ville de [Localité 10] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait à [Localité 10] le 03 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE