MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00303 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VYA7

CODE NAC : 71I – 5B

AFFAIRE : S.A.S. Cabinet SEIFIC-PIERGUI C/ S.A.R.L. UNITIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Cabinet SEIFIC-PIERGUI, S.A.S. immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 302 219 852, dont le siège social est sis 36, Rue Diderot – 94300 VINCENNES, ès qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 67, rue de Lagny à SAINT MANDE (94160)

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

S.A.R.L. UNITIA, immatriculée au RCS de MEAUX sous le n° 822 933 222, dont le siège social est sis 3 boulevard Michel Faraday – 77700 SERRIS

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

*******

Débats tenus à l’audience du : 1er Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble du 67, rue de Lagny à Saint-Mande (94160) par décision d’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2024, en remplacement de la SARL UNITIA.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI a fait assigner la SARL UNITIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment d’obtenir la remise de documents au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 1 septembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS cabinet SEIFIC-PIERGUI sollicite du juge des référés de :

— ordonner au Cabinet UNITIA, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de restituer au cabinet SEIFIC PIERGUI, ès qualité de syndic de l’ensemble immobilier 67, rue de Lagny à Saint-Mandé (94160), l’ensemble des éléments concernant la copropriété, et notamment :

* le cahier des Procès-Verbaux de la création de la copropriété à nos jours (original) ;

* le dossier avec les assemblées générales de la création de la copropriété à nos jours (original), incluant les retours et les accusés de réception ;

* le règlement de copropriété et modificatifs ratifiés par des assemblées générales (original) ;

* le dossier Assurance et les dossiers Sinistres (original), incluant les éléments relatifs aux sinistres clos et en cours ;

* le dossier Contrats (original) ;

* les diagnostics plomb, amiante (originaux) ;

* le dossier Travaux (original) ;

* le dossier Correspondances (original) ;

* le dossier préparation des assemblées générales et les convocations d’assemblée générales (original) ;

* les informations relatives aux mutations ;

* le dossier travaux (original), incluant la facture des travaux réalisés par l’entreprise méthode alpine ;

* les devis reçus après l’assemblée générale du 12 juillet 2024 (originaux) ;

* l’ensemble des clés et accès de l’immeuble ;

* l’ensemble des comptes et factures de 2019 à 2021 ;

* les justificatifs des honoraires pour l’exercice 2023-2024,

* les factures de frais bancaires ainsi que les factures de mise à jour de l’immatriculation de l’immeuble,

— condamner le Cabinet UNITIA à payer au Cabinet SEIFIC PIERGUI la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter pour quelque motif que ce soit.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS UNITIA sollicite du juge des référés de :

— déclarer irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 67 rue de Lagny à SAINT MANDE (94160), représenté par le cabinet SEIFIC-PIERGUI, es-qualité de syndic, tendant à la communication :

* des AR et retours des PV d’AG depuis la création du syndicat,

* du dossier Assurance et les dossiers Sinistres (original), incluant les éléments relatifs aux sinistres clos et en cours ; des informations relatives aux mutations,

* des informations relatives aux mutations,

* du dossier travaux (original), incluant la facture des travaux réalisés par

l’entreprise méthode alpine,

* de l’ensemble des comptes et factures de 2019 à 2021 ;

* les justificatifs des honoraires pour l’exercice 2023-2024,

* les factures de frais bancaires ainsi que les factures de mise à jour de l’immatriculation de l’immeuble,

à défaut, constater la remise des factures d’honoraires de la société UNITIA 2023/2024 et des frais de gestion des dossiers contentieux,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 67 rue de Lagny à SAINT MANDE (94160), représenté par le cabinet Cabinet SEIFIC-PIERGUI, es-qualité de syndic, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 67 rue de Lagny à SAINT MANDE (94160), représenté par le cabinet Cabinet SEIFIC-PIERGUI, es-qualité de syndic, à verser la somme de 3 000 euros à la société SARL UNITIA en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 29 septembre 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise des documents

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

Sur les demandes ne figurant pas dans la mise en demeure :

Il est constant qu’en application des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées par le demandeur dans son acte introductif d’instance, l’action ouverte au nouveau syndic devant le juge des référés aux fins d’obtenir de l’ancien syndic la remise de l’ensemble des documents mentionnés aux deux premiers alinéa de cet article est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure.

Celle-ci doit nécessairement mentionner avec précision la liste des documents manquants sous peine de vider de son sens cette formalité qui doit permettre au juge des référés de vérifier que l’ancien syndic a bien été en mesure de donner une suite ou une réponse appropriée aux demandes du nouveau syndic.

En l’espèce, la mise en demeure adressée le 13 janvier 2025 à la SARL UNITIA vise les documents suivants :

— le cahier des procès-verbaux de la création de la copropriété à nos jours (original),

— le dossier avec les AG de la création de la copropriété à nos jours (original),

— le règlement de copropriété et modificatifs ratifiés par des AG (original),

— le dossier assurance et le dossiers sinistres (original),

— le dossier contrats (original),

— le diagnostics plomb, amiante (originaux),

— le dossier correspondances (original),

— les devis reçus après l’AG du 12/07/2024 (originaux),

— l’ensemble des clés et accès de l’immeuble.

Or, dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la demanderesse sollicite notamment la communication :

— du dossier travaux (original) incluant la facture des travaux réalisés par l’entreprise méthode alpine,

— du dossier préparation des assemblées générales et les convocations d’assemblée générales (original),

— des informations relatives aux mutations,

— de l’ensemble des comptes et factures de 2019 à 2021,

— des justificatifs des honoraires pour l’exercice 2023-2024,

— des factures de frais bancaires ainsi que les factures de mise à jour de l’immatriculation de l’immeuble.

Il est constant que ces documents ne sont pas visés dans la mise en demeure du 13 janvier 2025, de sorte que l’ancien syndic n’a pas été en mesure de donner une suite ou une réponse appropriée à ces demandes.

Partant, la SAS cabinet SEIFIC-PIERGUI sera déboutée de sa demande de communication s’agissant des documents suivants :

— le dossier travaux (original) incluant la facture des travaux réalisés par l’entreprise méthode alpine,

— le dossier préparation des assemblées générales et les convocations d’assemblée générales (original),

— les informations relatives aux mutations,

— l’ensemble des comptes et factures de 2019 à 2021,

— les justificatifs des honoraires pour l’exercice 2023-2024,

— les factures de frais bancaires ainsi que les factures de mise à jour de l’immatriculation de l’immeuble.

Sur les autres documents sollicités :

Sur le cahier des procès-verbaux de la création de la copropriété à nos jours (original), le dossier avec les assemblées générales de la création de la copropriété à nos jours (original), incluant les retours et les accusés de réception, le règlement de copropriété et modificatifs ratifiés par des assemblées générales (original), le dossier Assurance et les dossiers Sinistres (original), incluant les éléments relatifs aux sinistres clos et en cours, le dossier Contrats (original) et le dossier Correspondances (original)

Il sera rappelé que la charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé repose sur ce dernier.

En l’espèce, la société UNITIA soutient avoir envoyé l’ensemble de ces documents numérisés au nouveau syndic par le biais de « We Transfer » les 8 octobre 2024 et 2 mai 2025.

Sont en effet annexés à son courrier du 11 février 2015 quatre courriels adressés au cabinet SEIFIC-PIERGUI comportant un lien de téléchargement « We Transfer ».

En outre, la demanderesse ne conteste, ni dans ses écritures ni à l’audience, la réalité de ces deux transmissions, mais soutient que l’ancien syndic ne s’est pas conformé à ses obligations résultant de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il ne lui a pas transmis les originaux de ces documents dans leur version papier.

Or, elle ne démontre pas en quoi l’envoi de ces documents de manière dématérialisée serait susceptible de poser une difficulté dans la gestion de la copropriété.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la société UNITIA a transmis les documents sollicités par la demanderesse.

La SAS Cabinet SEIFIC PIERGUI sera donc déboutée de sa demande.

Sur les diagnostic plomb et amiante (originaux) et sur l’ensemble des clés et accès à l’immeuble

Il est constant que le syndic sortant doit établir qu’il a, par tous les moyens, cherché à satisfaire à l’obligation qui lui incombait en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et est garant de la conservation des archives du syndicat, y compris de celles de ses prédécesseurs.

En l’espèce, la défenderesse soutient ne pas avoir eu connaissances des diagnostics plomb et amiante sollicités par le nouveau syndic, sans pour autant justifier de démarches en vue de se les procurer, ou, à tout le moins, de se renseigner sur leur existence.

De même, elle se borne à indiquer ne pas avoir pu récupérer l’ensemble des clés et accès à l’immeuble.

Dans ses conditions, il a manqué à ses obligations résultant de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et sera condamné à communiquer à la SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI, les diagnostics plomb et amiante (originaux) ainsi que l’ensemble des clés et accès à l’immeuble.

La SARL UNITIA déclare ne pas être en possession d’autres pièces que celles qui ont été transmises.

Dès lors, sans la certitude que la défenderesse les détiennent, il n’y a pas lieu d’ordonner la production de pièces sous astreinte.

Le débat devra, le cas échéant, et devant le juge du fond, se déplacer sur le terrain de la responsabilité.

Sur les autres demandes

La SARL UNITIA sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL UNITIA sera condamnée à payer à la SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la SARL UNITIA à remettre à la SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI les diagnostics plomb et amiante (originaux) de la copropriété ;

CONDAMNONS la SARL UNITIA à remettre à la SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI l’ensemble des clés et accès à l’immeuble ;

DEBOUTONS la SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS la SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI de sa demande de communication des documents suivants :

— le dossier travaux (original) incluant la facture des travaux réalisés par l’entreprise méthode alpine,

— le dossier préparation des assemblées générales et les convocations d’assemblée générales (original),

— les informations relatives aux mutations,

— l’ensemble des comptes et factures de 2019 à 2021,

— les justificatifs des honoraires pour l’exercice 2023-2024,

— les factures de frais bancaires ainsi que les factures de mise à jour de l’immatriculation de l’immeuble,

— le cahier des procès-verbaux de la création de la copropriété à nos jours (original),

— le dossier avec les assemblées générales de la création de la copropriété à nos jours (original), incluant les retours et les accusés de réception,

— le règlement de copropriété et modificatifs ratifiés par des assemblées générales (original),

— le dossier assurance et les dossiers sinistres (original), incluant les éléments relatifs aux sinistres clos et en cours,

— le dossier contrats (original) et le dossier correspondances (original),

CONDAMNONS la SARL UNITIA à verser à la SAS Cabinet SEIFIC-PIERGUI la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL UNITIA aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 29 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES