RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00388 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEA4

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3] (LA REUNION)

représenté par M^e Nicole COHEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [P] [Y] épouse [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3] (LA REUNION)

représentée par M^e Nicole COHEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] ont donné à bail à Madame [H] [C] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 2] selon contrat du 12 août 2022 moyennant un loyer mensuel de 1400 euros.

Les baillereurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 06 juin 2024, pour la somme en principal de 3.629,56 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] ont fait assigner Madame [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [C]

— la condamnation de Madame [H] [C] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4329,87 euros selon décompte arrêté au 06 août 2024

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1434,94 euros correspondant au loyer jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— dire qu’il sera fait application de la clause pénale

— sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts

— ordonner la capitalisation des intérêts

— sa condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et toutes mises en demeure

— sa condamnation au paiement de la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025. Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V], représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Régulièrement citée à personne, Madame [H] [C] est non comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 12 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 12 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [H] [C] le 06 juin 2024, pour la somme en principal de 3.629,56 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 06 août 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] sont fondées à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [H] [C] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 06 août 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

Il sera rappelé que, selon l’article 4 (i)de la loi du 6 juillet 1989, sont réputées non écrites les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Au terme de cet article, la clause pénale prévue par le bail doit donc être réputée non écrite.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] justifient que Madame [H] [C] était débitrice de la somme de 921,20 euros à la date du 8 septembre 2025, le loyer résiduel du mois de septembre n’ayant pas été réglé, seule l’aide au logement ayant été perçue par les bailleurs.

Madame [H] [C], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [C] à payer à Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] la somme de 921,20 euros selon décompte arrêté au 08 septembre 2025.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [H] [C].

Il convient de souligner que si Madame [H] [C] a fait un effort très important pour régler l’arriéré locatif notamment grâce à la cession de son salon d’esthétique, elle est aujourd’hui au RSA ce qui ne lui permet pas d’assumer un loyer aussi important.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [H] [C] sera également condamnée à verser à Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 1434,94 euros révisable, à compter du 06 août 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui que le bénéfice des intérêts moratoires et l’allocation d’une indemnité pour frais irrépétibles permettent de réparer.

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] dès l’acte introductif d’instance du 06 mai 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Madame [H] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de

l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner Madame [H] [C] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2022 entre Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] et Madame [H] [C] concernant la maison à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies au 06 août 2024.

CONDAMNE Madame [H] [C] à verser à Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] la somme de 921,20 euros selon décompte arrêté au 08 septembre 2025.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [H] [C].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [C] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [H] [C] à verser à Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 1434,94 euros révisable, à compter du 06 août 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus ;

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [H] [C] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [H] [C] à payer la somme de 500 euros à Monsieur [K] [V] et Madame [P] [Y] épouse [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE