MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01411 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WIBX

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : SDC DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » située 172-184 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) C/ S.C.I. [Y] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » SITUÉE 172-184 RUE GABRIEL PÉRI – 94400 VITRY SUR SEINE

représenté par son syndic la SARLU SOUPIZET IMMOBILIER immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 847 545 993

dont le siège social est sis – 4 rue Charles Divry – 75014 PARIS

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0074

DEFENDERESSE

S. C. I. [Y]

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 751 319 625

dont le siège social est sis 74 Chaussée de l’Etang – 94160 SAINT-MANDE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 02 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Janvier 2026 prorogé au 20 Janvier 2026, nouvelle date indiquée par le Président

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 1 octobre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » située 172-184 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) a fait assigner la S.C.I.[Y], copropriétaire des lots n°88 et n°272 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de :

—  17 864,84 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 1 juillet 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

—  408,12 € au titre des au titre des appels des 2è et 3è trimestre 2025 sur la période du 1 octobre 2025 au 31 décembre 2025 devenus exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  126,00 € au titre des frais de poursuite ;

—  2500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 2 décembre 2025 à laquelle le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » située 172-184 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

La partie défenderesse, régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 14 mars 2025 mettant en demeure la S.C.I.[Y] de régler la somme de 16 420,69 € au titre des charges de copropriétés dues par la S.C.I.[Y] au 10 mars 2025, ainsi que celle de 1 224,36 € au titres des charges non échues au titre des provisions non encore échues.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2022, 29 septembre 2023, 24 mai 2024 et 16 mai 2025 ayant approuvé les budgets des exercices des 2023, 2024, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024, 2025, 2026 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1 juillet 2025.

Il convient en conséquence de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 17645,05 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date de délivrance de la lettre recommandée de mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de [3] années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » située 172-184 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 126 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. la S.C.I.[Y], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » située 172-184 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la S.C.I.[Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » située 172-184 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) la somme de 17 645,05 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date de délivrance de la lettre recommandée de mise en demeure ;

CONDAMNE la S.C.I.[Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » située 172-184 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) la somme de 126 € € au titre des frais ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I.[Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LES ROSIERS » située 172-184 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 20 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT,