TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07056 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBH2

N° de MINUTE : 25/00448

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic en exercice, le CABINET FONCIERE LELIEVRE

représenté par Maître [Z], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

C/

DEFENDEUR

Madame [N] [W],

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge unique assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné Mme [N] [W] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— condamner Mme [N] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes suivantes :

* la somme principale de 16 967,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* la somme de 1 234 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

* la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [W] en tous les dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement.

Mme [N] [W] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, Mme [N] [W] ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024 remis à personne et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse à l’appui de sa demande :

— une matrice cadastrale éditée le 22 novembre 2023 mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— les mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers le 15 juillet 2020 ;

— le jugement rendu le 29 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY ;

— la mise en demeure datée du 22 septembre 2023 adressée par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 27 septembre 2023 avec la copie de la preuve de dépôt et de l’avis de réception ;

— un décompte des sommes dues par Mme [N] [W] non daté couvrant la période du 13 octobre 2015 au 1er juillet 2022 avec un solde antérieur de 153,06 euros,

— un relevé du compte de Mme [N] [W] daté du 19 septembre 2023 portant la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023 avec un solde antérieur de 15 679,52 euros et mélangeant des charges de copropriété avec des frais de suivi contentieux et d’honoraires contentieux ;

— un relevé du compte de Mme [N] [W] daté du 09 février 2024 indiquant qu’il est arrêté au 1er janvier 2023, portant sur la période du 1er janvier 2023 au 09 février 2024, présentant un solde antérieur de 17 639,53 euros et incluant des frais de transmission de dossier à l’avocat pour la somme de 264 euros ;

— un relevé du compte de Mme [N] [W] daté du 22 avril 2024, indiquant qu’il est arrêté au 1er janvier 2024, portant sur la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2024, avec un solde antérieur de 18 590,26 euros et incluant des frais de transmission de dossier à l’avocat pour la somme de 264 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2017, 20 juin 2018, 24 juin 2019, 20 janvier 2021, 18 novembre 2021, 10 juillet 2022, 20 décembre 2023 ayant respectivement approuvé les comptes des exercices du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que deux attestations de la société SAS FONCIERE LELIEVRE datées du 24 janvier 2022 et du 06 décembre 2024 attestant de l’absence de recours contre ces assemblées générales ;

— le contrat de syndic ne mentionnant pas de date de signature, conclu pour la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025 ;

— les avis de provisions datés du 13 octobre 2015 au 05 avril 2024 et les états de répartitions de charges datés du 20 septembre 2016 pour l’exercice du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 au 02 février 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve que Mme [N] [W] est propriétaire des lots n°731 et n°553 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] pour la période des charges réclamées soit du 13 octobre 2015 au 1er avril 2024 2ème trimestre 2024 inclus, une telle preuve ne pouvant résulter seulement d’une matrice cadastrale.

En outre, les appels de provisions et des procès-verbaux d’assemblées générales produits ne sont pas de nature à établir à eux seuls une telle preuve s’agissant de documents émanant du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

De plus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve de l’exigibilité des charges de copropriété antérieures au 1er janvier 2016, en l’absence de production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de ces exercices antérieurs au 1er janvier 2016.

De même, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve de l’exigibilité des charges postérieures au 31 décembre 2022 en l’absence de production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de ces exercices postérieurs au 31 décembre 2022.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne justifie pas des soldes antérieurs apparaissant sur les décomptes versés aux débats.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve de la réalité de sa créance à l’égard de Mme [N] [W] arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 13 mars 2025.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Sakina HAFFOU Géraldine HIRIART