MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01394 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WKBT

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 43, rue de Crosnes à VILLENEUVE SAINT-GEORGES (94190) représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NG IMMOBILIER C/ S.C.I. BR ET JER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLIS SIS 43, rue de Crosnes à VILLENEUVE SAINT-GEORGES (94190) représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 503 850 687, dont le siège social est sis 12, avenue du Maréchal Mortier – 94510 LA QUEUE EN BRIE

représenté par M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0688

DEFENDERESSE

S.C.I. BR ET JER, inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 809 981 814, dont le siège social est sis 57, rue des Bucherons – 94440 MAROLLES EN BRIE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 1er Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Corsnes à Villeneuve-Saint-Georges (94100), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, a fait assigner la société BR et JER, copropriétaire des lots n°12, 13, 14, 27, 28 et 29 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de la condamner au paiement de :

—  10 399,29 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 3ème appel de l’exercice 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2025;

—  1 230,96 € au titre des provisions sur charges non encore échues au titre du 4ème appel provisionnel sur le budget de l’exercice 2025 ;

—  216 € au titre des frais de poursuite ;

—  1 150€ à titre de dommages et intérêts ;

—  2 280 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er décembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

La partie défenderesse, régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 22 avril 2025, reçue le 24 avril 2025, mettant en demeure la société BR et JER de régler la somme de 7 425,44 € au titre des charges de copropriétés dues par la société BR et JER au 22 avril 2025.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 1 217,98 €.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 novembre 2022, 13 juin 2023 et 6 juin 2025 ayant approuvé les budgets des exercices 2022, 2023 et 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 22 avril 2025.

Il convient de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 10 399,29 € au titre des charges de copropriétés dues par la société BR et JER au 3ème trimestre 2025 avec intérêts au taux légal courant à compter du 22 avril 2025, date de la mise en demeure.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 1 230,96 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 6 juin 2025 pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires ayant réclamé en vain le paiement du 4ème appel de cet exercice.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur produit au débat un jugement du 7 septembre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Créteil, lequel condamne la société BR et JER pour non paiement des charges de copropriété.

Ainsi, il établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et montre l’existence d’une mauvaise foi du défendeur justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Dès lors, la société BR et JER sera condamnée à payer la sommes de 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, fait état des frais suivants : 216 euros pour constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Il sera rappelé que les frais de constitution du dossier pour l’avocat, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 180 euros, ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 3 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. la société BR et JER, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la société BR et JER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, la somme de 10 399,29 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 22 avril 2025, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 3ème appel 2025,

CONDAMNE la société BR et JER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, la somme de 1 230,96 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 6 juin 2025 pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025,

CONDAMNE la société BR et JER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, la somme de 800 € à titre des dommages et intérêts,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, au titre des frais,

CONDAMNE la société BR et JER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, rue de Crosne à Villeneuve-Saint-Georges (94190), représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier, la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 8 janvier 2026.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT