Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Jcp, 17 avril 2025, n° 25/00014

TJ Bourg-en-Bresse 17 avril 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers après le commandement de payer.
Autre
Demande d'expulsion en raison de la résiliation du bail
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés aux locataires, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que les indemnités d'occupation ne peuvent être réclamées tant que les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant de la dette et a ordonné leur condamnation au paiement.
Rejeté
Résistance abusive des locataires
La cour a jugé que la résistance abusive n'était pas établie et a rejeté la demande de dommages-intérêts.
Rejeté
Frais de justice
La cour a estimé que l'équité ne commandait pas de prononcer une condamnation sur ce fondement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, jcp, 17 avr. 2025, n° 25/00014
Numéro(s) :	25/00014
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Annie MONNET SUETYEric ROZET

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00014 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G6KD

N° minute : 25/00146

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [M] [Y] [T]

né le 03 Décembre 1945 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eric ROZET avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Annie MONNET-SUETY, avocat au barreau de l’Ain

Madame [L] [U] [N] [D] épouse [T]

née le 23 Octobre 1947 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric ROZET avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Annie MONNET-SUETY, avocat au barreau de l’Ain

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Z]

né le 23 Septembre 1988 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [K] [C] épouse [Z]

née le 14 Juin 1988 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

Monsieur [B] [M] [Y] [T]

Madame [L] [U] [N] [D] épouse [T]

Monsieur [J] [Z]

Madame [K] [C] épouse [Z]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

Monsieur [B] [M] [Y] [T]

Madame [L] [U] [N] [D] épouse [T]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 novembre 2020, M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] ont donné à bail à M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] (01), pour un loyer mensuel de 608 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 09 octobre 2024 ; puis ils ont fait assigner M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 13 mars 2025, M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur dette de loyer comme précisé dans leur assignation. Ils demandent ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z], ainsi que tous occupants de leur chef ;

— de condamner solidairement M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] à leur payer une indemnité d’occupation de 1.400 € par mois ;

— de condamner solidairement M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] à leur payer la somme actualisée de 4.753,52 € au 07 mars 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts ;

— de condamner solidairement M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] à leur payer la somme de 2.000 € pour résistance abusive ;

— de condamner solidairement M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] à leur payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] ont précisé que les derniers règlements dataient du 04 février 2025 et étaient d’un montant de 185 et de 400 €.

M. [J] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Il a déclaré avoir repris le paiement des loyers de janvier et février 2025 et vouloir régler la somme de 1.200 €. Il a proposé d’apurer le montant de la dette locative en six mensualités.

Bien que régulièrement assignée le 19 décembre 2024 à étude, Mme [K] [C] épouse [Z] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par les locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

A la demande du tribunal, M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] ont transmis une note en cours de délibéré et un décompte actualisé à la date du 01 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 02 novembre 2020 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.060,08 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] produisent un décompte actualisé démontrant que M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] restent leur devoir la somme de 4.226,88 € à la date du 01 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Ce décompte inclut deux règlements de 488,36 € et 185 € effectués le 01 mars 2025, puis quatre règlements d’un montant total de 1.200 € effectués le 28 mars 2025.

M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 4.226,88 €.

Des règlements étant intervenus après l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts (anatocisme).

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. En effet la demande de voir fixer ces indemnités d’occupation à un montant largement supérieur au loyer n’est pas justifiée.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 4.226,88 €, arrêtée au 01 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [J] [Z] a fait valoir à l’audience avoir repris le paiement des loyers de janvier et de février et a déclaré vouloir verser la somme de 1.200 €. En outre, il a déclaré bénéficier d’un plan de surendettement jusqu’en novembre 2025 qui ne concerne pas la présente dette locative. Il a proposé d’apurer leur dette en six mensualités.

Si les règlements effectués en février ont été rejetés, il y a lieu de constater que les locataires avaient bien effectué deux règlements de 488,36 € et 185 € le 01 mars 2025, puis quatre règlements d’un montant total de 1.200 € effectués le 28 mars 2025. Ils ont donc repris le paiement du loyer courant et ont bien effectué un important règlement, comme évoqué lors de l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive des locataires n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 novembre 2020 entre M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] d’une part et M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] (01) sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] à verser à M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] la somme de 4.226,88 € (décompte arrêté au 01 avril 2025, incluant l’échéance du mois d’avril 2025 et quatre règlements effectués le 28 mars 2025 d’un montant total de 1.200 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

AUTORISE M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme, en 5 mensualités de 700 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] soient condamnés solidairement à verser à M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, ou l’expulsion ;

DEBOUTE M. [B] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z] et Mme [K] [C] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,