N° RG 25/00367 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYNQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00367 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYNQ

LE TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e LELONG, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 18 Juillet 2025

Première audience : 03 Octobre 2025

DÉBATS

Audience publique du 03 Octobre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

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EXPOSE DU LITIGE

Le 16 juillet 2021, Madame [C] [A] a donné à bail à Monsieur [B] [E] un local d’habitation, situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 360 € charges comprises et un dépôt de garantie de 335 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES , subrogée dans les droits de Madame [C] [A], a fait délivrer le 7 janvier 2025 un commandement de payer la somme en principal de 2291,29 € représentant les loyers et charges impayés au 27 décembre 2024 et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [B] [E] devant ce Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Alençon aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— voir ordonner son départ, et à défaut son expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— le voir condamner à la somme de 3042,29 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges échus, avec intérêts de droit à compter du 7 janvier 2025 sur la somme de 2291,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— le voir condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et

des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des

lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— le voir condamner à une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer,

— dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 3 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 3928,04 euros, arrêtée à la date du 27 septembre 2025, loyer de avril 2025 inclus. Elle n’a pas déclaré avoir connaissance de l’existence d’un dossier de surendettement.

Elle soutient qu’elle a qualité à agir en application de l’article 7.1 de la convention ETAT UESL pour la mise en oeuvre de VISALE et de l’article 2306 du Code civil. Elle se fonde également sur l’ordonnance du 20 octobre 2016 et les articles 1366 et suivants du Code civil concernant la dématérialisation des actes.

Monsieur [B] [E], assigné à étude, n’a pas comparu, le jugement sera réputé contradictoire.

Le locataire a comparu après que l’affaire ait été retenue. Il a déclaré qu’il allait se mettre en contact avec la SAS ACTION LOGEMENT pour proposer un échéancier car il souhaite rester dans le logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment l’ordonnance 2016-1408 du 20 octobre 2016, le contrat de cautionnemment VISALE, les quittances subrogatives signées par Madame [C] [A] dont celle du 7 mai 2025 pour un montant total de 3042,29 euros, somme arrêtée en avril 2025 ;

Elle produit également des extraits du dispositif prévu à la convention quinquennale 2015-2019 conclue le 25 novembre 2015 entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL) créant le nouveau dispositif de sécurisation du logement privé.

Ce dispositif s’appuie expressément sur l’article 2306 du Code civil qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

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L’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et ASTRIA prévoit que s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail. La demanderesse justifie avoir informé le bailleur de la présente procédure.

La qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc établie.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi au moins de deux mois avant l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 13 janvier 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 24 juillet 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique avec accusé de réception plus de 6 semaines (nouveau délai depuis le 29 juillet 2023) avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [B] [E] un commandement de payer reproduisant les dispositions (anciennes) des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 2291,29€, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 27 décembre 2024.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 mars 2025.

En conséquence, Monsieur [B] [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 24 septembre 2025) que le bailleur justifie de sa créance. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [B] [E] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3042,29 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2291,29 € à compter du 27 décembre 2024, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Le locataire, qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires engagées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES , il convient de condamner Monsieur [B] [E] à lui verser une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2021 entre Madame [C] [A] et Monsieur [B] [E], concernant le logement [Adresse 3], à compter du 8 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [E] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

A défaut AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 365 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due, et ce à compter du 8 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre selon quittance subrogative;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3042,29 € au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 24 septembre 2025 (échéance de avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 sur la somme de 2291,29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier, Le Président,